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        拿地基本靠搶

        2013-12-31 00:00:00龔小鋒
        房地產(chǎn)世界 2013年11期

        11月12日,阿里巴巴董事局主席馬云表示,淘寶“雙十一”成交金額300億不是問題,自己不關心數(shù)字,而是“希望借助市場力量將房價打下去”。而華遠地產(chǎn)董事長任志強則回應稱:“300億也就是幾塊地錢。”

        進入11月,北京土地市場并沒有因為年關臨近而歸于平靜,反而呈現(xiàn)出狂飆猛進的場面。在優(yōu)質(zhì)地塊面前,個別房企幾乎是“不問價”、基本靠搶的心態(tài)。

        搶地大戲

        11月5日凌晨1點多,北京萬科總經(jīng)理毛大慶在微博上寫道,“2013年11月4日星期一的下午,確實是一個讓我開眼界的下午?!弊屗_眼界的,正是當天北京土地市場突破的多個紀錄:87.69億元的成交額超過了此前年內(nèi)最高值 (1月24日的78.5億元),出讓面積以及配建的自住房和保障房面積都創(chuàng)造了單日紀錄。

        其中,平谷和順義新城地塊全部面積為自住型商品房,以至于現(xiàn)場有開發(fā)商驚呼:“這簡直太可怕了,為了拿地大家都豁出去了。”

        備受市場矚目的五環(huán)外朝陽區(qū)東壩地塊,被保利首開聯(lián)合體以21億元奪得,由于外加配建5萬平米自住型商品房和8500平米的限價房,到場人士直呼:“這么多性質(zhì)的房子,樓面價怎么算?”最終,東壩地塊在剔除保障房部分后,其商品房樓面價高達37000元/平米,再創(chuàng)區(qū)域新高。

        11月11日,位于南六環(huán)外的大興孫村兩宗宅地出讓,共收金22.3億元。兩地塊現(xiàn)場競爭激烈,經(jīng)過數(shù)十輪的較量之后,華遠地產(chǎn)和首創(chuàng)置業(yè)各拿下一地,兩宗地共拍得22.3億元。

        11月13日,通州運河核心區(qū)3地塊招標,獲近50億元土地出讓金。其中綠地7.82億元摘得一宗地塊,富力以近41.6億元斬獲兩地塊。據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,不到半個月,通州區(qū)域內(nèi)同質(zhì)地塊出讓已經(jīng)達到了10個地塊,合計土地建筑面積供應高達98.34萬平米。

        亞豪機構總監(jiān)郭毅表示,東壩商品房價格在4萬元/平米左右,此次拍出的東壩南區(qū)地塊已接近房價。孫村兩地塊的樓面價,也超過或接近區(qū)域在售的商品房價格。通州近半個月成交的地塊也是一路高企,除了最初的4地塊樓面價在1.1萬元/平米左右,最近成交和報價的地塊,最高價格均在1.3萬元/平米左右。

        北京市國土局數(shù)據(jù)顯示,北京今年經(jīng)營性用地供應規(guī)模為歷史同期最高水平;目前北京今年土地出讓金已超1349億元,創(chuàng)下三年來新高,僅次于2010年單年賣地超1600億元的高峰。

        自住商品房用地唱主角

        11月4日,北京8宗住宅用地中,6宗涉及自住型商品房,面積達到64.97萬平米。此外,配建公租房面積9.74萬平米,配建經(jīng)適房面積7.8萬平米,配建限價房面積8.51萬平米,留給普通商品房的地所剩無幾。

        這是繼“限地價、競保障房”之后,首次“限地價、競自住商品住房”的新模式。其中,中鐵建和旭輝分別拍出“100%自住房配建”。

        在經(jīng)歷了85輪競拍后,中鐵建以10.27億元配建27000平米自住型商品房摘得順義新城地塊,折合樓面價10588元/平米。該宗地塊的住宅用地也因此全部為自住型商品房。根據(jù)公告顯示,自住型商品房限價16000元/平米,套型建筑面積控制在120平米以內(nèi)。

        “我們的利潤已經(jīng)非常低了,項目還有4萬平米的公建,拉平來看還是有一些利潤。具體到時能有多少,要看成本控制能力?!敝需F房地產(chǎn)集團有限公司總經(jīng)理吳仕巖告訴記者,雖然市場如此,但不干不行,必須要有地有活兒干。

        旭輝以超土地價格上限的7.2億元并現(xiàn)場競報11萬平米自住型商品房的代價,斬獲平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)A04-02、A04-05地塊,溢價率73%。旭輝北京事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬在接受媒體采訪時表示,“算大賬,依然能做過來。”據(jù)測算,對比7.2億元的拿地成本,限價房、商品用房、自住型商品房總貨值超過13億元。

        11月11日,華遠地產(chǎn)和首創(chuàng)各拿下大興孫村兩宗宅地,北京競地時再次出現(xiàn)“除了限價面積外,所有面積全部競拍成自住型商品房”案例。東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬表示,雖然兩宗地競爭激烈,不過首創(chuàng)摘得的地塊中還有公建面積,華遠摘得的地塊仍有利可圖,兩宗地的價格是可以接受的。

        在業(yè)內(nèi)人士看來,對布局北京的開發(fā)商而言,早已習慣了配建模式,不同的是,之前配建的是保障房,而現(xiàn)在配建更多的是自住型商品房。房企已經(jīng)形成了一個心理預期,不參與自住型商品房地塊的競爭,無法介入土地市場的買賣和交易。

        根據(jù)安排,今年年底前,北京自住型商品住房將完成兩萬套供應,預計明年5萬套供應將占全部新增供應的50%以上。業(yè)內(nèi)預計,房企對商品房地塊的競爭隨著自住房占比增加,競爭更加激烈。

        多因素致地價漲勢洶洶

        一線城市的上漲勢頭更為明顯,北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,上海前10月經(jīng)營性用地成交金額為1543億元,同比上漲208%;廣州經(jīng)營性用地成交金額為475億元,同比上漲252%;深圳經(jīng)營性用地成交318億元,同比漲幅達到487%。

        郭毅表示,今年北京土地市場表現(xiàn)突出。一方面,受房價上漲壓力影響,政府加大了土地供應;另一方面,受銷售業(yè)績向好、土地儲備短缺影響,房企拿地意愿十分強烈。

        鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭認為,隨著三四線庫存高去化速度慢,房企逐漸回歸一二線城市。導致房企扎堆搶地王,提高市場價格預期。

        北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,前10月保利、富力等十大標桿房企購地金額達到了2387億元的歷史紀錄。三四線城市比例明顯萎縮,占比僅為15%,北上廣深四個一線城市購入土地面積高達764萬平方米,同比上漲幅度高達146%。

        相對其他城市,北京受政策原因影響更大。從某種程度上,開發(fā)商對土地市場表現(xiàn)出的瘋狂,也顯示出市場對自住型商品房擠占普通商品房用地的擔憂。融創(chuàng)集團董事長孫宏斌曾對11月4日的搶地大戰(zhàn)評論稱:“京七條減少供應的預期,引起開發(fā)商搶地而推高地價?!?/p>

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