10月，紐約，綠地集團(tuán)50億美元收購(gòu)了布魯克林大西洋廣場(chǎng)70%的股權(quán)，一舉刷新中國(guó)房企在美投資的規(guī)模紀(jì)錄。11月20日，綠地再下一城，在韓國(guó)濟(jì)州島追加投資60億人民幣，欲打造高達(dá)218米的濟(jì)州最高雙子塔。

短短兩年，綠地在海外投資發(fā)展的觸角已伸至韓國(guó)、德國(guó)、泰國(guó)等四大洲六個(gè)國(guó)家九座城市，這家以建高樓著稱的國(guó)有房地產(chǎn)集團(tuán)，似乎把沖刺云霄的激情也用到了自己的海外投資策略上。

不過(guò)，中國(guó)開發(fā)商海外拓展仍在學(xué)習(xí)階段，在陌生的壞境，缺少了政策支持后，綠地出海也面臨挑戰(zhàn)。

“閃電”收購(gòu)

從布局海外地產(chǎn)到開始有銷售業(yè)績(jī)，綠地用短短兩年時(shí)間搭建起了海外資產(chǎn)網(wǎng)，閃電般的收購(gòu)速度引人注目。

10月2日，綠地集團(tuán)與Forest City Ratner Companies（森林城公司）簽署諒解備忘錄，將成立合資公司（綠地集團(tuán)持70%股權(quán)），共同收購(gòu)開發(fā)后者持有的布魯克林大西洋廣場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資預(yù)計(jì)將超過(guò)50億美元，刷新了中國(guó)房企在美最大投資額，成為中國(guó)海外投資規(guī)模最大的房企。

根據(jù)資料顯示，該項(xiàng)目位于紐約市布魯克林區(qū)中心東南角，總占地面積約6.45萬(wàn)平米，規(guī)劃總建筑面積近60萬(wàn)平米，為20年來(lái)紐約體量最大的地產(chǎn)項(xiàng)目。

至此，綠地集團(tuán)在海外市場(chǎng)已成功進(jìn)駐四大洲六個(gè)國(guó)家九座城市，目前已確定海外項(xiàng)目的總投資超過(guò)100億美元，今年年內(nèi)實(shí)際投資已超30億美元。

與萬(wàn)科謹(jǐn)小慎微的步伐不同，除了海外投資項(xiàng)目數(shù)量眾多，綠地的擴(kuò)張模式似乎也更為大膽。例如這次50億美元合資項(xiàng)目的最終決策，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良僅用了一周。正因此，綠地集團(tuán)的海外收購(gòu)被稱之為“閃電收購(gòu)”。

在海外發(fā)展的方式上，萬(wàn)科、SOHO中國(guó)的海外投資都選擇與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作，綠地則更傾向于“單干”，主要通過(guò)收購(gòu)舊物業(yè)改造和買地自建。

“我們?cè)瓌t上不和外方合作，他們節(jié)奏太慢，一個(gè)項(xiàng)目可能要3年才開工，而我們3個(gè)月就能開工銷售了。另外一個(gè)項(xiàng)目也不會(huì)談兩年，最多兩個(gè)月，談不下來(lái)就直接放棄，尋找新的項(xiàng)目?！睆堄窳冀衲?月接受《新京報(bào)》記者采訪時(shí)如是說(shuō)。

而此前總在國(guó)內(nèi)各大項(xiàng)目中飛來(lái)飛去的張玉良，最近兩年則變成了“世界飛人”，前期收購(gòu)工作已經(jīng)談妥，他一到則是直接和海外項(xiàng)目簽約。

在綠地進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)之前，綠地首個(gè)海外項(xiàng)目一期去化逾八成，年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)銷售額超10億元。澳大利亞悉尼綠地中心的展示中心于11月初正式對(duì)外開放，項(xiàng)目即將在悉尼、上海、香港、新加坡全球同步發(fā)售，目前已預(yù)訂150套，總貨值超10億元人民幣。綠地全年海外業(yè)務(wù)收入有望將超25億元人民幣，明年計(jì)劃突破100億元人民幣。

仍緊盯國(guó)內(nèi)市場(chǎng)

近年來(lái)，中國(guó)房企集體遠(yuǎn)航拓展藍(lán)海市場(chǎng)熱度不減，但同樣是出海，眾房企的目的地不同，手段方式也不盡相同。

萬(wàn)科、萬(wàn)通、SOHO將投資重點(diǎn)放在美國(guó)、新加坡，萬(wàn)達(dá)緊盯英國(guó)，碧桂園看好馬來(lái)西亞，分析綠地海外投資的項(xiàng)目不難發(fā)現(xiàn)，綠地所選擇的投資地，與萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、復(fù)興等企業(yè)有異曲同工之處，均選擇規(guī)劃成熟，或位于抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的市中心板塊，或是無(wú)需在當(dāng)?shù)睾馁M(fèi)一至兩年調(diào)整規(guī)劃的項(xiàng)目。且多數(shù)位于美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)成熟，為大多中國(guó)投資者、移民群體親睞，并吸引了很多中國(guó)游客及中國(guó)留學(xué)生。

綠地海外的項(xiàng)目類型也十分豐富，涉及住宅、酒店、辦公、商業(yè)綜合體、交通樞紐商業(yè)項(xiàng)目、服務(wù)式公寓及高檔住宅等。

北京房展組委會(huì)國(guó)際部總監(jiān)魏克非表示，隨著中國(guó)財(cái)富階層的增加，中國(guó)大眾對(duì)海外投資移民的熱情也持續(xù)高漲，中國(guó)留學(xué)、旅游海外的群體增加，海外置業(yè)存在大量需求，中國(guó)房企走出去滿足這部分人的置業(yè)需求，也降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。例如綠地進(jìn)駐海外地區(qū)多是以華人聚集區(qū)域?yàn)橹?，或針?duì)中國(guó)移民推出優(yōu)惠方針，主要便是看中中國(guó)對(duì)海外地產(chǎn)強(qiáng)大的需求和購(gòu)買力。

同時(shí)海外資產(chǎn)處于低位，也為綠地海外投資提供不少好的機(jī)會(huì)。

除了“抄底歐美”外，綠地還將“主意”打到東南亞國(guó)家身上。今年8月，綠地與泰國(guó)正大集團(tuán)簽署合作備忘錄，擬在泰國(guó)曼谷、芭提雅合作投建一批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，總投資逾120億元。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示，目前一些東南亞國(guó)家買房投資的政策頗為優(yōu)惠，比如永久產(chǎn)權(quán)、低首付、居住權(quán)等，相對(duì)寬松的移民條件和低廉投資成本，對(duì)國(guó)人很有吸引力，符合綠地的投資條件。

拓融資備“糧草”

龐大的資金需求，讓綠地的海外擴(kuò)張被更多地解讀為方便境外融資。在國(guó)內(nèi)流動(dòng)性收緊的當(dāng)下，房企紛紛尋求海外融資的途徑，而擁有海外資產(chǎn)的房企更容易獲得青睞。

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至10月，2013年10大標(biāo)桿房企海外融資額度已經(jīng)達(dá)到了380億元，2012年這一數(shù)據(jù)為413億元。包括萬(wàn)科、綠地、世茂、佳兆業(yè)、碧桂園、雅居樂(lè)等國(guó)內(nèi)房企不謀而合地共同發(fā)力海外美元債市。

“海外融資非常簡(jiǎn)單和成本低，而且有太多的融資機(jī)會(huì)。比如我們將發(fā)的美金債，利率就只有4點(diǎn)多。”張玉良10月9日在接受媒體采訪時(shí)表示。綠地海外投資所需資金，將主要在海外解決，除去靠銷售回籠部分現(xiàn)金之外，還將從包括銀行、專業(yè)機(jī)構(gòu)處取得資金支持。

在自有資金方面，綠地2012年年報(bào)顯示，2012年綠地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)2450億元，利稅總額240億元，總資產(chǎn)超過(guò)2350億元。2013年上半年，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入653億元，僅次于萬(wàn)科，位列全國(guó)第二。

陌生的風(fēng)險(xiǎn)

盡管出海掘金“看上去很美”，但考慮到“出?！毙枰湓ＹY金支持，并要求企業(yè)擁有成熟且符合當(dāng)?shù)靥厣拈_發(fā)模式等，綠地布局海外仍充滿風(fēng)險(xiǎn)。

在美國(guó)人眼中，綠地被塑造成中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)。綠地剛剛公布的今年集團(tuán)整體營(yíng)收預(yù)計(jì)超3000億元，而且，綠地還擅長(zhǎng)高樓建筑，經(jīng)驗(yàn)豐富——武漢、長(zhǎng)春、濟(jì)南、南上海等等都有綠地“最高樓”的蹤跡。

但綠地的高樓建造背后與政府支持分不開，而轉(zhuǎn)戰(zhàn)到充分競(jìng)爭(zhēng)、運(yùn)作成熟、并且有透明的項(xiàng)目進(jìn)程監(jiān)督的海外市場(chǎng)，綠地的整體運(yùn)營(yíng)能力卻有待考驗(yàn)。就大西洋廣場(chǎng)項(xiàng)目而言，雖然也是受到紐約市政府與布魯克林區(qū)政府大力支持的項(xiàng)目，投資環(huán)境看起來(lái)比較穩(wěn)定。但陌生的環(huán)境、陌生的法律法規(guī)、迥異的開發(fā)盈利模式，綠地一不小心就可能陷入泥沼。

有專家指出，與中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、到建造、到銷售以及運(yùn)營(yíng)，都由一家開發(fā)商全包全攬不同，美國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)是階段性投入，不同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)有專長(zhǎng)不同以及風(fēng)險(xiǎn)偏好不同的投資者來(lái)分別承擔(dān)。綠地現(xiàn)在進(jìn)入的美國(guó)項(xiàng)目，是處在建造開發(fā)階段，在美國(guó)的開發(fā)慣例中是利潤(rùn)最不豐厚的階段之一。

此外，面對(duì)風(fēng)云詭譎的國(guó)際市場(chǎng)，如果出海房企沒(méi)有充裕的現(xiàn)金流作為支撐，也將很難抵御海外市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。海外政治壁壘與障礙、稅費(fèi)制度的不同、匯率變動(dòng)等也有可能成為綠地扎根海外的障礙。

“海外開發(fā)模式?jīng)Q定了企業(yè)需要大量依靠金融機(jī)構(gòu)，這種模式對(duì)于中國(guó)房企而言，可能還不是很適應(yīng)?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉指出，再者，從銷售環(huán)節(jié)看，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)更加復(fù)雜，如何把控海外地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期與特性，這也是綠地要考慮的問(wèn)題。

張玉良顯然也深諳“入鄉(xiāng)隨俗”的道理，他表示除了適應(yīng)國(guó)際市場(chǎng)的規(guī)則，人才團(tuán)隊(duì)的國(guó)際化，綠地還要不斷探索和優(yōu)化最適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)需求，并且符合企業(yè)實(shí)際的商業(yè)模式。