佳兆業(yè)集團(tuán)主席郭英成在宣布公司重回一二線城市后，一直無法突破的北京市場(chǎng)或許會(huì)因長安8號(hào)而改變。

日前，佳兆業(yè)確認(rèn)將以代管代建的方式入主北京長安街沿線唯一待售物業(yè)“長安8號(hào)”，從而由此曲線進(jìn)軍北京市場(chǎng)，順利完成了其在“北上廣深”四大一線城市的戰(zhàn)略布局，佳兆業(yè)成為“一線房企”的雄心昭然若揭。

曲線進(jìn)京

“中國最貴爛尾樓”長安8號(hào)這一次的命運(yùn)被交到佳兆業(yè)手中。

今年9月，佳兆業(yè)正式宣布與長安8號(hào)的項(xiàng)目公司耀輝置業(yè)簽訂了代管代建協(xié)議。而此前業(yè)內(nèi)盛傳的消息是“歷時(shí)一年半的爭取，佳兆業(yè)從王府井和金利豐集團(tuán)手中收購100%股權(quán)，耗資60億元拿下這個(gè)停滯兩年的爛尾項(xiàng)目”。目前的“代管代建”也意味著長安八號(hào)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)、股權(quán)還沒有清理干凈。

現(xiàn)在，長安8號(hào)的項(xiàng)目圍擋已經(jīng)更換成佳兆業(yè)的LOGO。佳兆業(yè)內(nèi)部不愿具名的工作人員向記者表示，目前雙方的合作模式是代建代管，具體合作內(nèi)容不便透露，佳兆業(yè)將主導(dǎo)該項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作，包括從項(xiàng)目定位、工程管理、營銷推廣到后期的運(yùn)營管理等。

綜合多方面報(bào)道，佳兆業(yè)會(huì)將長安8號(hào)寫字樓部分自持收租，價(jià)格會(huì)根據(jù)北京頂級(jí)綜合體標(biāo)準(zhǔn)銷售。

中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示，對(duì)佳兆業(yè)而言，代建長安8號(hào)是其進(jìn)京的一個(gè)跳板，這種方式與直接收購項(xiàng)目或者在京拿地相比能降低不少成本。同時(shí)，在競(jìng)爭激烈的北京市場(chǎng)，首個(gè)項(xiàng)目必須打響，長安8號(hào)有一定的知名度，可以規(guī)避銷售方面的風(fēng)險(xiǎn)，并為佳兆業(yè)今后單獨(dú)拓展京城市場(chǎng)打下基礎(chǔ)。

一二線尋地

在三四線樓市風(fēng)險(xiǎn)凸顯后，一二線城市成為房企的“逐鹿之地”。此前佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成就曾公開宣布，佳兆業(yè)的業(yè)務(wù)將主要以一二線城市為主，未來其在一二線城市的比重可能會(huì)占到七成。

此后，佳兆業(yè)在一線城市頻頻攻城略地。今年6月8日，經(jīng)過200輪激烈競(jìng)價(jià)，佳兆業(yè)聯(lián)合裕瑞房地產(chǎn)擊敗萬科、保利、恒大等一眾名企，最終以總成交價(jià)45.6億元，加上配建保障房15.78萬平米的代價(jià)拿下了廣州黃埔區(qū)南?！熬逕o霸”宅地，成為廣州今年至今名副其實(shí)的總價(jià)地王。

截至10月底，今年佳兆業(yè)共斥資119.49億元（包括合作拿地），在10個(gè)城市拿下14宗地塊，主要位于廣州、深圳、上海、杭州等一二線發(fā)達(dá)城市，土地儲(chǔ)備支出遠(yuǎn)超往年。

從2011年至今，佳兆業(yè)在全國訂立多份土地購買協(xié)議，折合人民幣87億元，其中的91.3%位于一線及省會(huì)城市。

就在各大開發(fā)商競(jìng)相逐鹿京城，北京土地市場(chǎng)如火如荼屢創(chuàng)新高的時(shí)候，佳兆業(yè)采取與王府世紀(jì)合作的方式進(jìn)駐了北京市場(chǎng)，順利完成了其在“北上廣深”四大一線城市的戰(zhàn)略布局。

重回一二線城市的發(fā)展戰(zhàn)略也令佳兆業(yè)開始嘗到了甜頭。

11月6日，佳兆業(yè)宣布，今年前10個(gè)月，佳兆業(yè)已累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額193億元，同比增長51%；實(shí)現(xiàn)合約銷售面積約203.42萬平米，同比下降2%，合約銷售均價(jià)約9479元/平米，同比增長54%。

前三季度融資創(chuàng)新高

從2011年重回一線到如今進(jìn)駐北京，期間佳兆業(yè)在一線市場(chǎng)頻頻發(fā)力，尤其是今年前三季度，拿地金額高達(dá)120億元，如此激進(jìn)的擴(kuò)張速度，是否與佳兆業(yè)規(guī)模和資金實(shí)力相匹配？

在中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰看來，2013年上半年，是佳兆業(yè)在一二線城市發(fā)力的階段，佳兆業(yè)借自己的特色進(jìn)京，在北京開拓新的市場(chǎng)，未來可能成為其增長點(diǎn)。

事實(shí)上，在大規(guī)模拿地的同時(shí)，佳兆業(yè)加大了海外融資，以緩解資金壓力。今年1月、3月和4月，佳兆業(yè)分別進(jìn)行了3次海外融資，共募集資金約82億元。而去年全年，佳兆業(yè)僅發(fā)行過一筆15億元的優(yōu)先票據(jù)，2011年也僅在上半年通過海外融資43億元。

蘭德咨詢公司總裁宋延慶認(rèn)為，佳兆業(yè)在深圳“舊城改造”起家，而“舊城改造”開發(fā)一開始具有難度，而后期由于地塊處于市區(qū)位置，又以大盤開發(fā)為主，之后就進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的“收入期”。佳兆業(yè)從2010年開始發(fā)力，在2013年這些項(xiàng)目進(jìn)入銷售回收期，因此也有了快速擴(kuò)張的資金基礎(chǔ)。

值得注意的是，雖然業(yè)績大漲，但佳兆業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也從2012年的66.8%上升至今年上半年的82.4%。有業(yè)內(nèi)人士提醒佳兆業(yè)應(yīng)該注意負(fù)債率。對(duì)此，佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，三次海外融資主要用于拿地，很多需要提前支付，同時(shí)他強(qiáng)調(diào)最關(guān)鍵的不是看負(fù)債比例，而是要看整體的債務(wù)架構(gòu)有沒有問題，“目前佳兆業(yè)現(xiàn)金流非常穩(wěn)健，資金來源主要依靠銷售回籠，股權(quán)合作、銀行授信和海外融資?！?/p>

有分析人士指出，佳兆業(yè)是近期較有代表性的成長型房企。一方面加速銷售回款、充分利用海外融資平臺(tái)，一方面積極擴(kuò)張、大舉拿地，這是不少地方房企走向全國、做大規(guī)模的必經(jīng)之路，也是房企近年來積極圖謀海外IPO的重要原因。