世界最大的零售商沃爾瑪終于忍不住,要在中國的商業(yè)地產(chǎn)上“分一杯羹”了。近期,沃爾瑪宣布在華投資開發(fā)的購物中心已經(jīng)正式啟動,首個項目可能在廣東省某三四線城市率先亮相。
在零售商中,沃爾瑪并不是進軍商業(yè)地產(chǎn)的“第一人”,相較于同行業(yè)者 “前仆后繼”的沖動,沃爾瑪已經(jīng)低調(diào)謹慎地潛行了多年,有觀點認為,沃爾瑪為了分攤零售業(yè)持續(xù)萎縮的風(fēng)險,不得不選擇商業(yè)地產(chǎn)作為“避風(fēng)港”。但是,商業(yè)地產(chǎn)早已經(jīng)是一片競爭激烈的紅海,泡沫之論不絕于耳,對于此時殺入的沃爾瑪而言,前途成敗難測。
購物中心項目啟動
沃爾瑪近期對外釋放消息稱,其在華的購物中心投資開發(fā)項目已正式啟動,未來2-3年內(nèi),首批沃爾瑪購物中心有望亮相,將以沃爾瑪購物廣場或山姆會員商店為主力店。這標(biāo)志著,沃爾瑪正式吹響了進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的號角。
沃爾瑪方面還透露,其所打造的購物中心將以“社區(qū)購物中心”的定位為主,體量不會太大;除了傳統(tǒng)的零售百貨外,餐飲業(yè)態(tài)占比將達到30%-35%。同時,沃爾瑪表示將抓住中國城鎮(zhèn)化機遇,加大布局三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)比重。沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)租賃和資產(chǎn)管理副總裁潘麗君曾對媒體表示,在華計劃開發(fā)4家購物中心。
記者了解到,沃爾瑪正在加緊調(diào)研廣東省商業(yè)地產(chǎn)情況,對于購物中心的考察和選址工作也集中在廣東省的幾個三、四線城市,其首個購物中心項目可能在此亮相。
其實在過去幾年間,沃爾瑪在華公司高層變動、大力發(fā)展山姆會員商店的業(yè)態(tài)布局、加大自持地產(chǎn)比重等一系列調(diào)整,已經(jīng)多次傳出這樣的模糊信號,其對商業(yè)地產(chǎn)的打算早已有之。只是沃爾瑪顯得相當(dāng)?shù)闹斏鳌?梢哉f,不論是野心還是動作,沃爾瑪對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都非常低調(diào)。
避風(fēng)港,還是紅海?
觀察國內(nèi)零售行業(yè)的整體發(fā)展走勢,沃爾瑪選擇此時進入商業(yè)地產(chǎn),似乎也是迫不得已的做法,或是依靠多元化戰(zhàn)略來抵御風(fēng)險。目前,國內(nèi)零售行業(yè)遭遇“寒冬”,發(fā)展增速放緩、競爭力下滑,很多國內(nèi)企業(yè)均進入調(diào)整期。
為了應(yīng)對行業(yè)調(diào)整,沃爾瑪正在啟動一場“瘦身計劃”,“關(guān)店潮”即將席卷全國。今年11月,位于廣州市的一個沃爾瑪旗下超市宣布關(guān)閉,而這只是一個開始,在未來18個月,沃爾瑪計劃在中國市場關(guān)閉15-30家門店,占在華門店數(shù)量的近9%。另一方面,沃爾瑪全球總裁兼首席執(zhí)行官麥道克對外稱,未來三年沃爾瑪將在中國新設(shè)110個新址。
很明顯,沃爾瑪將用巨大的動作和代價,來換取中國市場的重新優(yōu)化布局,而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展動作,就包含在這一龐大的工程之中,大有“避風(fēng)港”的意味。
“大賣場業(yè)態(tài)在國內(nèi)一二線城市幾近飽和,已經(jīng)出現(xiàn)停滯、衰退的跡象,而其他城市依然有巨大機會?!敝袊虡I(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認為,沃爾瑪?shù)恼{(diào)整,既是產(chǎn)品線下沉進入三四線城市的方向,也體現(xiàn)其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ふ倚碌脑鲩L機會。
然而,商業(yè)地產(chǎn)早已是一片競爭激烈的“紅?!?,不少跨界殺入這個領(lǐng)域的“門外”角色,已經(jīng)多如過江之鯽,服裝行業(yè)、食品行業(yè)、零售行業(yè)……誰都想在此分得一杯羹。從2010年開始,國內(nèi)零售行業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的融合動作日益密切,零售商自建或者收購物業(yè)已經(jīng)蔚然成風(fēng)。
根據(jù)中購聯(lián)購物中心年會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2013年上半年,國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)總的投資額已超過5000億元。截至目前,中國的購物中心數(shù)量已達3100家,同質(zhì)化率達60%。不少業(yè)內(nèi)人士認為,中國二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)正處在“令人擔(dān)憂”泡沫累積階段,
前車之鑒 考驗在前
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)實環(huán)境,給沃爾瑪?shù)倪M軍蒙上了陰影。商業(yè)地產(chǎn)早已經(jīng)從藍海變成紅海,競食者眾多,“后進者”只得努力求生。
國際零售業(yè)巨頭中,率先在中國試水商業(yè)地產(chǎn)的是全球第三大零售商TESCO,它跑在最前面,也最先跌倒。2009年,TESCO高調(diào)宣布欲進軍中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù),在中國香港成立地產(chǎn)公司,并推出“樂都匯購物中心”品牌,甚至在當(dāng)時做出了“到2015年,TESCO在中國開出80家購物中心”的宏偉計劃。
然而,大量的資金注入、公司結(jié)構(gòu)的重新搭建,都沒有讓TESCO成功撬動市場,旗下的商業(yè)綜合體項目經(jīng)營遭遇困境,并沒有在二三線城市打開市場。商業(yè)地產(chǎn)沒有成為盈利增長點,反而被指拖累了原有業(yè)務(wù)板塊。僅僅三年之后,TESCO在華商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)被英國總部緊急叫停,隨后商業(yè)地產(chǎn)團隊重新歸入超市部門,大量員工被裁撤。
王永平認為,TESCO的主要問題出在運營能力不足,歸根結(jié)底是團隊缺乏經(jīng)驗。
TESCO的前車之鑒,被視為零售商進軍商業(yè)地產(chǎn)的典型警戒案例。但是已經(jīng)多年潛行的沃爾瑪將作出怎樣的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品,誰也難以預(yù)測。說到底,沃爾瑪需要超越前人,更需要超越自我。