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        小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正遙無期

        2013-12-31 00:00:00劉楊
        房地產(chǎn)世界 2013年11期

        購買小產(chǎn)權(quán)房歷來都是政府部門嚴(yán)厲禁止的“雷區(qū)”。然而,近段時間南京個別小產(chǎn)權(quán)房卻出現(xiàn)了轉(zhuǎn)正的曙光,而深圳也多次傳出農(nóng)村集體土地有望上市的消息。

        在民間各種轉(zhuǎn)正暗流涌動之下,反映的是各地小產(chǎn)權(quán)房大肆野蠻生長的現(xiàn)實(shí)。剛結(jié)束的十八屆三中全會,也未能在政策層面為小產(chǎn)權(quán)房指出一條明確的道路。換而言之,大眾豪賭的小產(chǎn)權(quán)房,依舊充滿著變數(shù)。

        轉(zhuǎn)正曙光乍現(xiàn)

        日前媒體曝出,南京市小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目七彩星城小區(qū)業(yè)主接到通知,可以更換購房合同以及辦理銀行按揭等手續(xù)。這一舉動被業(yè)界解讀為,小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正“閘門”正在南京豁出一條口子。

        此消息見諸報(bào)端不久,南京市國土局對外解釋,“七彩星城項(xiàng)目補(bǔ)辦土地出讓手續(xù),是對歷史遺留的集體土地房地產(chǎn)進(jìn)行處置的延續(xù),不可解讀為‘小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正’?!?/p>

        盡管有關(guān)部門刻意強(qiáng)調(diào)此舉并非小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正,但關(guān)于七彩星城項(xiàng)目當(dāng)前的狀況,南京市國土局也指出,目前市政府已經(jīng)批準(zhǔn),按規(guī)定補(bǔ)繳了7000余萬元土地出讓金,取得了“寧雨國用2012第00347號”國有土地使用證。

        此外,南京市住建委產(chǎn)權(quán)市場處新聞發(fā)言人蔣玉萍也表示,七彩星城的預(yù)售許可證已在今年8月15日取得,已有142套未售出房源錄入網(wǎng)上銷售,并且七彩星城已經(jīng)辦理完了房屋所有權(quán)的初始登記。

        吊詭的是,2007年1月,集體土地性質(zhì)樓盤七彩星城首度開盤,開發(fā)商明確告知購房者,他們的項(xiàng)目在“轉(zhuǎn)正”的名單上。為此,開發(fā)商在購房合同上,明確承諾將負(fù)責(zé)房產(chǎn)的“轉(zhuǎn)正”。

        據(jù)了解,早在2006年,南京市就專門成立了“清理集體土地建房小組”,對南京市的小產(chǎn)權(quán)房展開全面調(diào)研。2007年,南京市國土局公布了包括七彩星城在內(nèi)的10個小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,補(bǔ)齊手續(xù)后有望轉(zhuǎn)正。

        記者了解到的最新消息是,在2007年公布的10個項(xiàng)目中,八卦洲麗島花園和長江花園或已經(jīng)取得了國有土地使用證,剩下的7個項(xiàng)目仍在排隊(duì)等候中。

        而據(jù)媒體報(bào)道,南京市小產(chǎn)權(quán)房想要轉(zhuǎn)正,必須歷經(jīng)一個復(fù)雜的程序:先是規(guī)劃局劃置紅線范圍,然后由市住建委、國土局、規(guī)劃局、建工局、房產(chǎn)局、物價局等部門組成的工作小組審查,最后報(bào)江蘇省國土資源廳批復(fù)。上述程序都合格后,才能享有補(bǔ)款拿證的機(jī)會。

        在項(xiàng)目拿到國有土地使用證及商品房購房合同換發(fā)完畢之后,業(yè)主憑借房屋所有權(quán)初始登記、購房合同、購房發(fā)票等相關(guān)資料,才可以前往南京市房產(chǎn)局辦理商品房房產(chǎn)證。對于業(yè)主而言,只有拿到商品房房產(chǎn)證,小產(chǎn)權(quán)才算真正的實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)正。

        野蠻生長

        南京七彩星城小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目取得國有土地使用證,雖然只是個案,且有賴于多年前的一次歷史契機(jī),但其至少為小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正樹立了一個示范性樣本。

        而在這個樣本之下,仍有眾多的小產(chǎn)權(quán)房未得到政府的認(rèn)可。據(jù)悉,小產(chǎn)權(quán)房在南京有十余年的發(fā)展歷程,目前不低于200個。

        在近期頻傳農(nóng)村集體土地有望上市消息的深圳,龍華民治、龍崗布吉、南嶺、寶安沙井、福永等小產(chǎn)權(quán)房集中區(qū)也成為民眾購房的熱點(diǎn)。一份來自深圳市規(guī)劃國土委的研究報(bào)告顯示,深圳一季度有73個違建樓盤在售,房價最高已達(dá)7900元/平米,均價超過4000元/平米。最新消息則顯示,深圳市的小產(chǎn)權(quán)房價格近期又漲了10%左右。

        在“年年喊打,年年難打”的北京,小產(chǎn)權(quán)房市場尤為猖獗。位于昌平的宏福苑小產(chǎn)權(quán)小區(qū)目前有100多棟小產(chǎn)權(quán)樓,就在不久前,該小區(qū)周邊仍有新的小產(chǎn)權(quán)房在施工建設(shè)。據(jù)房產(chǎn)中介人員向記者表示,年初該小區(qū)房價還在10000萬元/平米左右,7、8月份就已超過了15000元/平米?!百I房的人還不少。”

        北京最大小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)通州太玉園,同樣是一個搶手的小區(qū)。據(jù)記者了解,去年底該小區(qū)房價還在6000元/平米上下,目前房價則超過了9000元/平米,大量買房人的涌入,正是其漲價的最主要原因。

        一方面小產(chǎn)權(quán)還在興建,另一方面購房者仍舊趨之若鶩。在這種野蠻生長的形勢之下,多少都帶有“明知山有虎,偏向虎山行”的心態(tài)。

        “畢竟法不責(zé)眾?!痹谔駡@小區(qū)有兩套住房的楊女士看來,小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是遲早的事,“單就北京的小產(chǎn)權(quán)房里,就有上百萬人居住,這顯然不是拆或不拆就能解決的?!?/p>

        小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量的龐大或許已經(jīng)超過一些人的想象,在小產(chǎn)權(quán)房肆無忌憚的蔓延態(tài)勢之下,政府近期也再一次“亮劍”。

        日前,位于北京市昌平區(qū)陽坊鎮(zhèn)東貫市村的小產(chǎn)權(quán)房樓群被拆。這也是北京市目前已經(jīng)查處的最大的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)域,涉及13棟樓4萬平米。

        然而,值得注意的是,綜合歷年的幾次小產(chǎn)權(quán)房整治案例不難發(fā)現(xiàn),強(qiáng)行拆除的小產(chǎn)權(quán)房都處于尚未入住階段,且大多還未銷售。

        短期內(nèi)轉(zhuǎn)正可能性不大

        小產(chǎn)權(quán)房問題由來已久,在其難以禁止甚至愈演愈烈的現(xiàn)象之下,隱藏的是大眾日益擴(kuò)大的居住需求和不斷攀升的高房價之間的矛盾。無力購買商品房且沒有資格申請保障房的“夾心層”,只能無奈選擇小產(chǎn)權(quán)房。

        近期,市場上之所以出現(xiàn)了一波熱炒小產(chǎn)權(quán)房的熱潮,來自于一份由國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組提出的改革方案報(bào)告——“383”方案。該報(bào)告指出,在規(guī)劃和用途管制下,允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場,形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺,建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。

        按照該方案構(gòu)想,在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下,對已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房,按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入,妥善解決這一歷史遺留問題。

        然而,在日前結(jié)束的十八屆三中全會上,關(guān)于土地市場的綱領(lǐng)性闡述中,也只是簡單表述為“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場”,并沒有更深一步的意見。此外,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,城鄉(xiāng)二元體制土地政策的改變?nèi)杂写龝r日。

        針對政策層面的改變,偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,小產(chǎn)權(quán)房全面轉(zhuǎn)正在短期內(nèi)可能性并不會太大。即便是未來進(jìn)入轉(zhuǎn)正階段,也極有可能是通過試點(diǎn)的方式,長時間慢慢地打開。

        關(guān)于市場上一些投資小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象,胡景暉也并不看好。“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的前提,一定是要繳納相應(yīng)數(shù)額的土地補(bǔ)償款,政府很有可能會依據(jù)周邊的地價做參考。如果再加上原來的購房成本,小產(chǎn)權(quán)房到底有多劃算還不好說?!?/p>

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