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        一線城市組團調(diào)控

        2013-12-31 00:00:00劉楊
        房地產(chǎn)世界 2013年11期

        年終將至,繼“停批單價高于4萬元/平米樓盤預售許可證以及叫停精裝修拆分”的限令之后,北京又推出了旨在調(diào)控樓市的“京七條”。

        事實上,不僅北京樓市調(diào)控在層層加碼,放眼全國不難發(fā)現(xiàn),一線城市調(diào)控政策已然全面升級。

        業(yè)內(nèi)人士指出,近期一線城市調(diào)控的頻頻加碼,或?qū)⒃诙唐趦?nèi)起到穩(wěn)定樓市的作用,而對于這一政策是否有可能蔓延到二三線城市,業(yè)界則有不同的聲音。

        北、上、廣、深調(diào)控加碼

        10月份以來,自深圳推出“深八條”之后,北京、上海、廣州的“京七條”、“滬七條”、“穗六條”迅速接棒,一線城市房地產(chǎn)調(diào)控再度加碼。

        記者梳理上述政策發(fā)現(xiàn),抬高購房門檻、提升二套房首付比例及增加住宅用地供應,成為這次一線城市“組團”加碼的三大主要內(nèi)容。

        除深圳未直接提及延長外籍購房者繳納社保年限外,上海、廣州兩地均再度抬高外籍購房者購房資格的門檻,并將繳納社保年限從一年分別提高至兩年和三年。

        在二套房首付比例方面,上海、廣州、深圳經(jīng)此次調(diào)控政策的出臺,均與北京看齊,二套房首付比例整齊劃一提升至7成。

        各地文件中也都對增加住宅用地供應量有詳細的規(guī)定。例如,深圳明確提出,今年普通住房用地供應在以往5年平均供地量的基礎上增加20%以上。北京也在“京七條”里加大了自住型商品房用地的供應,“2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地,今后還要根據(jù)市場需求情況進一步加大供地規(guī)?!?。

        對于臨近年底樓市加碼政策陸繼出臺,業(yè)內(nèi)人士稱,一線城市房價顯著上漲是其主要原因。據(jù)了解,今年以來,多地房價一路上漲,北、上、廣、深等一線城市更扮演了領(lǐng)漲的角色。而根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),截至9月,四地新建商品住宅價格同比漲幅達20%左右。

        “在價格快速上漲的壓力下,地方政府被迫出臺新的政策來穩(wěn)定市場預期,這也是為了完成年內(nèi)房價調(diào)控目標之舉?!辨溂业禺a(chǎn)市場研究部張旭指出,除新建商品住宅價格大漲之外,一線城市二手住宅價格同比上漲也超過了10%。

        政策成效初顯

        針對近期一線城市調(diào)控政策的影響,業(yè)內(nèi)普遍認為,將會對緩解市場短期的供需矛盾產(chǎn)生積極作用。事實上,政策的初步成效當前已經(jīng)在某些方面得以體現(xiàn)。

        據(jù)《深圳特區(qū)報》報道,“深八條”對市場的作用首先體現(xiàn)在土地市場上,另外,市場上的新房供應也有所放量,且針對首套剛需置業(yè)者的中小戶型占比大幅提高。

        在“京七條”出臺后不久,北京土地市場也現(xiàn)集中供應,11月4日共成交8塊經(jīng)營性用地,其中自住型商品房和保障房用地大量入市,占到當日土地規(guī)劃建筑面積的七成。

        近期,北京土地市場成交價格也出現(xiàn)降溫。11月19日,亦莊新城成交一地塊,純商品房樓面價不到2萬元/平方米,和8月間同區(qū)域宅地價格相比,每平米下調(diào)約7000元。

        此外,由于提高了外籍購房者的繳納社保年限,上海、廣州兩地已有多家媒體爆出樓盤簽約率減少的報道,而深圳也有因為二套房首付提高至七成而暫緩買房的案例出現(xiàn)。有業(yè)內(nèi)人士預計,這或?qū)墓┣箨P(guān)系層面,促使房價回落。

        值得注意的是,四個一線城市此輪調(diào)控政策基本都是通過增加中低價位的市場供應、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場,并未單純依靠原有的限購等行政化手段和措施。在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來,政策層面正在呈現(xiàn)出市場化、經(jīng)濟化手段的趨勢。

        或有“跟風”可能

        在“滬七條”出臺后不久,中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉就斷言,廣州很難不跟隨推出相應的地方政策。在他看來,大部分城市都面臨年度房價調(diào)控目標的考驗,限價政策可能會再次收緊,而且信貸額度也會明顯約束市場成交,四季度市場存在冰封的可能。

        按照國家統(tǒng)計局公布的今年10月份70個大中城市新建住宅價格指數(shù)顯示,65個城市房價都出現(xiàn)了環(huán)比上漲。

        面對全國房價的普漲事態(tài),各地方政府是否也存在出臺相應的地方調(diào)控舉措的可能呢?

        “全國樓市區(qū)域分化已經(jīng)相當明顯,調(diào)控政策出現(xiàn)‘跟風’的可能性并不大?!睆埿癖硎?,從2013年以來的市場走勢看,一線城市以及個別二線城市價格上漲較快,但多數(shù)城市仍處于平穩(wěn)小幅上漲狀態(tài)。

        張宏偉則認為,其他城市是否會跟進效仿,取決于這些城市房價是否上漲過快,短期內(nèi)有沒有報復性反彈的壓力。他舉例,例如南京、廈門、福州、沈陽、鄭州、武漢、長沙等,有可能因為房價控制目標完成難度增加,短期內(nèi)采取類似于二套首付比例提高至七成、延緩高端樓盤預售許可證發(fā)放等做法,以達到短期內(nèi)市場降溫的目的。

        不過,張宏偉同時強調(diào),這仍然是治標不治本的做法。最根本的做法應該是堅持“去投資化”政策的同時,增加市場供應。

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