進入第三季度以來,隨著土地成本的不斷上漲,加上內(nèi)地上市房企在股票市場再融資尚未開閘,房企資金壓力正呈現(xiàn)放大趨向,大規(guī)模海外融資潮再度出現(xiàn)。與以往相比,此輪融資潮無論總體或是單個規(guī)模,均創(chuàng)下近年新高。
扎堆境外發(fā)債
“企業(yè)近期集中發(fā)債,力度和規(guī)模都比較大。如恒大兩次融資募資逾百億港元,碧桂園等房企也已經(jīng)兩度發(fā)債。”CRIC研究中心分析師朱一鳴表示。
內(nèi)房企在美元債市場上獲得金額最高的發(fā)債額誕生。11月2日,中國海外發(fā)展有限公司成功發(fā)行一筆總額高達15億美元的債券,共獲得131億美元的超額認購。
對于恒大而言,今年也成為公司自上市來融資金額最大的一年。11月8日,恒大地產(chǎn)額外發(fā)行2018年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù),此前的10月24日,該公司就曾發(fā)行10億美元,利率為8.75%的優(yōu)先票據(jù)。如果算上年初配股融資43.5億港元,恒大年內(nèi)融資總額接近160億港元。
此外,11月5日,中糧集團香港全資子公司成功發(fā)行5年期和10年期兩檔美元債,合計規(guī)模10億美元。
10月11日,剛成為綠地集團融資平臺的綠地香港發(fā)行2016年到期的7億美元債券,利率為4.75%。萬科也通過香港子公司發(fā)行四年期約合6.9億元的定息債券,利率為3.275%。此次發(fā)債是自萬科香港今年3月發(fā)債之后,又一次發(fā)債融資。
德信資本董事長陳義楓表示,9月以來,在港上市的內(nèi)地房企在資本市場異常繁忙,綠城、恒大、綠地、碧桂園以及方興地產(chǎn)等多家龍頭房企紛紛發(fā)債融資,涉及資金額度較大且發(fā)債期限較長。
另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至10月29日,房企海外融資總額已經(jīng)突破311億美元,合計人民幣1896億元,融資總額已經(jīng)超過2012年全年融資額的50%。
融資窗口期與輸血拿地
眾多房企爭相追逐的背后,顯示出了房企難以抑制的海外融資熱情。其中,既有如碧桂園等第二次尋求發(fā)債的房企,也有如五洲國際等新上市的房企首度試水境外債券市場。
此輪內(nèi)房企海外融資,承受了較高的利息成本。除恒大、碧桂園等知名房企發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)利率在8%左右,旭輝控股、五洲國際、珠光控股與中國地產(chǎn)集團發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)利率均在10%以上,其中五洲國際票面利率高達13.75%。
“但12%-13%的利息,比起在國內(nèi)發(fā)行信托融資仍然是便宜的?!标惲x楓表示。促成這一波海外融資潮的,與融資窗口期因素有關。美聯(lián)儲貨幣寬松政策增加了海外資金的流動量,再加上人民幣升值,大量資金流向香港市場,為內(nèi)房股海外發(fā)債提供了一個有效窗口。
土地市場高漲加速了房企拿地熱情。隨著全國范圍內(nèi)土地價格不斷攀升,加之地產(chǎn)企業(yè)紛紛回歸一二線城市,一二線熱點城市仍成為企業(yè)爭奪重點,高總價、高單價、高溢價地頻現(xiàn),房企的資金儲備仍舊面臨相當大的考驗。
根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示,2013年前三季度,十大代表性企業(yè)累計拿地金額為2447億元,是去年同期的1.5倍。
在陳義楓看來,土地市場高漲,使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金面偏緊。下半年房企的融資成本略微上升,錢荒造成了銀行的頭寸緊張,使得房企加速海外融資的力度。陳義楓還預計,隨著明年樓市長效調(diào)控機制展開,開發(fā)商面臨的環(huán)境將發(fā)生變化,房企資金鏈緊張程度可能更勝一籌。
警惕負債風險
不少業(yè)內(nèi)人士表達了對于房企“以債養(yǎng)債”的擔憂,如中糧此次發(fā)債即宣稱,其債券融資的70%將用于短期債務融資、調(diào)整期債務結構,剩余資金將用于日常營運需求。
早在今年4月,國際貨幣基金組織(IMF)就在其權威報告中警示內(nèi)地房企,需警惕負債水平走高而引發(fā)的“以債養(yǎng)債”問題。
知名財經(jīng)評論人葉檀近期撰文指出,房企負債率達71.28%,達近10年最高值,已有高風險苗頭。按照葉檀提供的數(shù)據(jù),房企在今年上半年的總負債為1.24萬億元,總資產(chǎn)為1.73萬億元,總負債較去年底增加1514億元。在136家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)中,共有104家企業(yè)的資產(chǎn)負債率超過50%,16家已超過80%的高位。
葉檀認為,在大規(guī)模借入10%甚至15%以上的高息借款的背景下,隨著明年三、四線城市房地產(chǎn)泡沫消退,土地不再值錢,城市債務水落石出,某些中小房企將步泡沫城市的后塵,出現(xiàn)實際破產(chǎn)。
從一線城市調(diào)控加碼的力度來看,房企的銷售環(huán)節(jié)也值得擔憂。繼北京“京七條”之后,深圳和上海同時要求二套房首付不得低于七成,上海同時要求,外地戶口購房繳納社保年限,從一年提高至兩年。至此,北上廣深四大一線城市,僅剩廣州維持二套房貸六成首付。
但朱一鳴同時表示,盡管房企高周轉模式依賴于“以債養(yǎng)債”,但近期融資的主要是龍頭房企,風險把控意識強,也擁有強勁的銷售回款能力,資金流足以覆蓋企業(yè)的負債。