進入第三季度以來，隨著土地成本的不斷上漲，加上內(nèi)地上市房企在股票市場再融資尚未開閘，房企資金壓力正呈現(xiàn)放大趨向，大規(guī)模海外融資潮再度出現(xiàn)。與以往相比，此輪融資潮無論總體或是單個規(guī)模，均創(chuàng)下近年新高。

扎堆境外發(fā)債

“企業(yè)近期集中發(fā)債，力度和規(guī)模都比較大。如恒大兩次融資募資逾百億港元，碧桂園等房企也已經(jīng)兩度發(fā)債。”CRIC研究中心分析師朱一鳴表示。

內(nèi)房企在美元債市場上獲得金額最高的發(fā)債額誕生。11月2日，中國海外發(fā)展有限公司成功發(fā)行一筆總額高達15億美元的債券，共獲得131億美元的超額認購。

對于恒大而言，今年也成為公司自上市來融資金額最大的一年。11月8日，恒大地產(chǎn)額外發(fā)行2018年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，此前的10月24日，該公司就曾發(fā)行10億美元，利率為8.75%的優(yōu)先票據(jù)。如果算上年初配股融資43.5億港元，恒大年內(nèi)融資總額接近160億港元。

此外，11月5日，中糧集團香港全資子公司成功發(fā)行5年期和10年期兩檔美元債，合計規(guī)模10億美元。

10月11日，剛成為綠地集團融資平臺的綠地香港發(fā)行2016年到期的7億美元債券，利率為4.75%。萬科也通過香港子公司發(fā)行四年期約合6.9億元的定息債券，利率為3.275%。此次發(fā)債是自萬科香港今年3月發(fā)債之后，又一次發(fā)債融資。

德信資本董事長陳義楓表示，9月以來，在港上市的內(nèi)地房企在資本市場異常繁忙，綠城、恒大、綠地、碧桂園以及方興地產(chǎn)等多家龍頭房企紛紛發(fā)債融資，涉及資金額度較大且發(fā)債期限較長。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月29日，房企海外融資總額已經(jīng)突破311億美元，合計人民幣1896億元，融資總額已經(jīng)超過2012年全年融資額的50%。

融資窗口期與輸血拿地

眾多房企爭相追逐的背后，顯示出了房企難以抑制的海外融資熱情。其中，既有如碧桂園等第二次尋求發(fā)債的房企，也有如五洲國際等新上市的房企首度試水境外債券市場。

此輪內(nèi)房企海外融資，承受了較高的利息成本。除恒大、碧桂園等知名房企發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)利率在8%左右，旭輝控股、五洲國際、珠光控股與中國地產(chǎn)集團發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)利率均在10%以上，其中五洲國際票面利率高達13.75%。

“但12%-13%的利息，比起在國內(nèi)發(fā)行信托融資仍然是便宜的?！标惲x楓表示。促成這一波海外融資潮的，與融資窗口期因素有關。美聯(lián)儲貨幣寬松政策增加了海外資金的流動量，再加上人民幣升值，大量資金流向香港市場，為內(nèi)房股海外發(fā)債提供了一個有效窗口。

土地市場高漲加速了房企拿地熱情。隨著全國范圍內(nèi)土地價格不斷攀升，加之地產(chǎn)企業(yè)紛紛回歸一二線城市，一二線熱點城市仍成為企業(yè)爭奪重點，高總價、高單價、高溢價地頻現(xiàn)，房企的資金儲備仍舊面臨相當大的考驗。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2013年前三季度，十大代表性企業(yè)累計拿地金額為2447億元，是去年同期的1.5倍。

在陳義楓看來，土地市場高漲，使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金面偏緊。下半年房企的融資成本略微上升，錢荒造成了銀行的頭寸緊張，使得房企加速海外融資的力度。陳義楓還預計，隨著明年樓市長效調(diào)控機制展開，開發(fā)商面臨的環(huán)境將發(fā)生變化，房企資金鏈緊張程度可能更勝一籌。

警惕負債風險

不少業(yè)內(nèi)人士表達了對于房企“以債養(yǎng)債”的擔憂，如中糧此次發(fā)債即宣稱，其債券融資的70%將用于短期債務融資、調(diào)整期債務結構，剩余資金將用于日常營運需求。

早在今年4月，國際貨幣基金組織（IMF）就在其權威報告中警示內(nèi)地房企，需警惕負債水平走高而引發(fā)的“以債養(yǎng)債”問題。

知名財經(jīng)評論人葉檀近期撰文指出，房企負債率達71.28%，達近10年最高值，已有高風險苗頭。按照葉檀提供的數(shù)據(jù)，房企在今年上半年的總負債為1.24萬億元，總資產(chǎn)為1.73萬億元，總負債較去年底增加1514億元。在136家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)中，共有104家企業(yè)的資產(chǎn)負債率超過50%，16家已超過80%的高位。

葉檀認為，在大規(guī)模借入10%甚至15%以上的高息借款的背景下，隨著明年三、四線城市房地產(chǎn)泡沫消退，土地不再值錢，城市債務水落石出，某些中小房企將步泡沫城市的后塵，出現(xiàn)實際破產(chǎn)。

從一線城市調(diào)控加碼的力度來看，房企的銷售環(huán)節(jié)也值得擔憂。繼北京“京七條”之后，深圳和上海同時要求二套房首付不得低于七成，上海同時要求，外地戶口購房繳納社保年限，從一年提高至兩年。至此，北上廣深四大一線城市，僅剩廣州維持二套房貸六成首付。

但朱一鳴同時表示，盡管房企高周轉模式依賴于“以債養(yǎng)債”，但近期融資的主要是龍頭房企，風險把控意識強，也擁有強勁的銷售回款能力，資金流足以覆蓋企業(yè)的負債。