三元化

在北京的“京七條”中，明確提出要通過自住型商品房，改變北京房地產(chǎn)市場格局。整個(gè)北京市很可能會形成保障型住房、自住型商品房、商品房的三元化的市場格局。近期，關(guān)于樓市長效機(jī)制的建立，是房地產(chǎn)行業(yè)最振奮人心的議題。從國務(wù)院發(fā)展研究中心提交的“383”改革方案，到十八屆三中全會的全文公告，再到11月15日出臺的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，中央所釋放的消息吸引著全國人的眼球。

土地制度改革和財(cái)政稅收制度改革，將深刻影響房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，前者涉及集體經(jīng)濟(jì)土地、小產(chǎn)權(quán)房、宅基地能否入市、如何入市，后者涉及房產(chǎn)稅和土地財(cái)政如何改變的問題。

調(diào)控弱化、市場補(bǔ)位

11月12日當(dāng)晚，三中全會公文才刊出，不少業(yè)內(nèi)人士即收到有中介群發(fā)的消息，稱三中全會未提及房價(jià)、調(diào)控，是重大利好，以此鼓勵(lì)購房者入市，幾乎所有的人都認(rèn)為：“不出利空消息，就是利好”。

“這本身是一個(gè)中央的會議，不太可能涉及到具體的一個(gè)行業(yè)，以及未來相關(guān)的政策方向和手段?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，但后續(xù)可能會有一系列具體政策出臺。

三中全會之前，中共中央總書記習(xí)近平的一次講話，也許更有針對性。10月29日下午，中共中央政治局進(jìn)行首次專題學(xué)習(xí)住房領(lǐng)域情況，習(xí)近平作出了“堅(jiān)持市場化改革方向”的表態(tài)。

“不談房價(jià)，并非是不解決高房價(jià)問題，只是方式不同。中央高層領(lǐng)導(dǎo)把問題說了出來，不回避問題?！敝袊康禺a(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰告訴記者，中央政治局的集體學(xué)習(xí)，是新一屆政府對房地產(chǎn)市場的最高規(guī)格的正面表態(tài)，也是未來建立“長效機(jī)制”的信號。

在陳云峰看來，過去房地產(chǎn)政策天天做限制類措施，槍口走偏了，調(diào)控不是調(diào)房價(jià)，去管房價(jià)本身就是錯(cuò)誤的，而應(yīng)去調(diào)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大供給，解決高房價(jià)需要建立在供需關(guān)系的調(diào)節(jié)和長效機(jī)制的建立上，

在業(yè)內(nèi)人士看來，政府將逐漸放權(quán)，更加重視以市場為主導(dǎo)，宏觀調(diào)控也將逐漸體現(xiàn)在稅收、金融、法律等多層次體系。由于行政調(diào)控與市場調(diào)控是一個(gè)此消彼長的過程，只有政府逐漸加大保障房推地的數(shù)量和建設(shè)速度，體量到一定程度之后，才可能放開，一線城市調(diào)控政策短期內(nèi)會繼續(xù)執(zhí)行。

多元化供給暢想

在近期釋放的住房多元化信號中，增加保障房、自住型商品房，以至于放開小產(chǎn)權(quán)房，均呼聲很高。

在中央高層多次講話中，屢次提及保障房的建設(shè)力度會加大，因?yàn)椤叭嬲_履行政府職能”，清晰界定政府與市場的關(guān)系，必然走到“保障歸保障，市場歸市場”的房地產(chǎn)二元并立的格局。

在陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖看來，房地產(chǎn)問題最終還是民生的，政府責(zé)任就是要給沒有能力買房的人住房保障，有錢住好房子的人交給市場解決。

在北京的“京七條”中，明確提出要通過自住型商品房，改變北京房地產(chǎn)市場格局。整個(gè)北京市很可能會形成保障型住房、自住型商品房、商品房的三元化的市場格局。

最吸引人眼球的，還是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的呼聲。在國務(wù)院發(fā)展研究中心向十八屆三中全會提交的“383”改革方案中，提到在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入。

“小產(chǎn)權(quán)房的量很大，這是一個(gè)既有的事實(shí)。與其讓它處于違法階段，還不如考慮把它納入管理體系?！狈缎_說。

農(nóng)村集體土地入市呼聲高

土地制度改革，一直是房地產(chǎn)市場最重要也最艱難的部分，農(nóng)村集體土地入市，則一直被視作改革土地財(cái)政的重要辦法。

三中全會公報(bào)表示，“中國將建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”。在業(yè)內(nèi)人士看來，這意味著土地制度將迎來重大變革，兩種土地所有制并存的狀況可能會向并軌、統(tǒng)一的方向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地“同地、同權(quán)、同價(jià)”或成為未來土地改革的一個(gè)方向。

11月12日，三中全會會議結(jié)束之際，安徽省下發(fā)《安徽省人民政府關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》，宣布可在宅基地確權(quán)基礎(chǔ)上，形成“退出補(bǔ)償激勵(lì)機(jī)制”，在20個(gè)縣區(qū)啟動試點(diǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度，不免令人暢想。

在十八屆三中全會前，“383方案”提出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價(jià)體系。

實(shí)際上，農(nóng)業(yè)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法在河南、河北、安徽、廣東等省份已正式出臺，蕪湖、蘇州、湖州、順德等地也早已開展了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，但效力仍不明朗，市場仍期待有進(jìn)一步的改革措施。

“小產(chǎn)權(quán)房和集體土地入市，在北京上海這樣嚴(yán)重需求大于供給的有必要放，三四線一些供給大于需求的就沒必要。只要供應(yīng)方面能增加，房價(jià)就能應(yīng)聲而落。”陳云峰對此十分的期待。

楊紅旭表示，要做好農(nóng)村土地確權(quán)工作，明確產(chǎn)權(quán)主體及權(quán)益分配機(jī)制，集體土地入市流轉(zhuǎn)才能有基礎(chǔ)、有依據(jù)、有序。業(yè)內(nèi)人士指出，要建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地交易平臺，就要把農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地、林地使用權(quán)等納入統(tǒng)一的土地交易平臺，通過競價(jià)報(bào)名、網(wǎng)上掛牌、在線競拍、中標(biāo)公示等規(guī)范的程序操作。

亦有不少業(yè)內(nèi)人士表示可以期待，但別奢望。實(shí)際上，十七屆三中會就提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”。五年過去了，十八屆三中全會只是將“逐步”二字去掉。

“383改革方案只是一家之言，關(guān)于集體土地入市的東西還沒定調(diào)，只是說這部分內(nèi)容已經(jīng)形成一種共識，具體什么時(shí)候做，怎么做，還要再看?！北本┓繀f(xié)秘書長陳志說，這涉及地方土地財(cái)政及農(nóng)民權(quán)益，不可能那么簡單就調(diào)整過來。

房產(chǎn)稅尚難全面鋪開

作為樓市長效機(jī)制的重要方面，房產(chǎn)稅一直被寄望甚高，但有關(guān)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的傳聞，幾乎屢次被辟謠。中共十八屆三中全會公報(bào)將財(cái)稅改革置于更加重要的位置，明確要建立現(xiàn)代財(cái)稅制度必須完善立法，明確實(shí)權(quán)，改革稅制。

中央文件首次提出房地產(chǎn)稅立法的問題。中共十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》15日全文發(fā)布，《決定》提出，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革；建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進(jìn)部門信息共享。

由于房地產(chǎn)稅并不是一個(gè)稅種，而是一個(gè)體系。房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅，土地增值稅，土地使用稅，耕地占用稅等，涉及立法和改革結(jié)合的問題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從決定看，房產(chǎn)稅立法的步伐會加快。

但從實(shí)際試點(diǎn)情況來看，房產(chǎn)稅在重慶、上海的試點(diǎn)并不算成功，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)登記等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，被認(rèn)為是為房產(chǎn)稅的開征提供條件。但至今尚未完全完成，這使得房產(chǎn)稅鋪開被認(rèn)為是大打折扣。

接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士幾乎都認(rèn)為，盡管房產(chǎn)稅全面鋪開是遲早的事，但短期內(nèi)無法做到。因此，關(guān)于房地產(chǎn)征收的具體細(xì)則，需要進(jìn)行細(xì)致的考量。