新型城鎮(zhèn)化方向確定,對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的錯誤認(rèn)知還在繼續(xù)??紤]到城鎮(zhèn)化的成本,工業(yè)化過程中土地升值的因素,未來土地價格會上漲。
首先是城鎮(zhèn)化需要支付成本,隨著人口城鎮(zhèn)化、戶籍制度的改革,未來7年每個農(nóng)村居民進(jìn)城最低需要10萬元的成本,東部地區(qū)更高,以1.5億人講,20萬億左右的成本不可避免。隨著農(nóng)民進(jìn)城成為城市勞動力,整體生產(chǎn)效率會提升,社會財富會增長。這是美好的遠(yuǎn)景,現(xiàn)實是,富裕的農(nóng)民早已進(jìn)城甚至移民,他們可通過購房獲得藍(lán)印戶口的方式成為上海、天津人。據(jù)筆者了解的某資源富裕市,財富凈值億元以上多已移民,千萬以上的已經(jīng)進(jìn)入城鎮(zhèn),如今還堅持在水土被破壞的農(nóng)村地區(qū)的,大多家境困難。必須清醒地認(rèn)識到,城鎮(zhèn)化的過程也是個扶貧的過程,是培訓(xùn)勞動力技能的過程,這樣進(jìn)入城鎮(zhèn)的農(nóng)民朋友才能扎根,才能安居樂業(yè)。
其次是政府會繼續(xù)實行嚴(yán)格的耕地保護政策,土地是中國的稀缺資源,這個現(xiàn)實不可能改變。12月3日召開的中央政治局會議,聽取了第二次全國土地調(diào)查情況匯報,強調(diào)要毫不動搖和節(jié)約用地制度。必須站在歷史和全局高度,堅持實行最嚴(yán)格的耕地保護制度,堅決守住耕地保護紅線和糧食安全底線,確保實有耕地數(shù)量基本穩(wěn)定。受制于中國人口、地況與糧食安全,嚴(yán)格的耕地保護措施不會變,這是明智之舉。否則,以中國未來15億左右的人口,像石油一樣依賴進(jìn)口的話,世界主要糧食產(chǎn)區(qū)港口的罷工就會影響到中國的糧袋子。
農(nóng)村集體中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、辦公室主任陳錫文日前接受《人民日報》采訪時表示,土改有三條底線不能突破:第一,不能改變土地所有制,就是農(nóng)民集體所有;第二,不能改變土地的用途,農(nóng)地必須農(nóng)用;第三,不管怎么改,都不能損害農(nóng)民的基本權(quán)益。
嚴(yán)格保護18億畝耕地,意味著進(jìn)入流轉(zhuǎn)的農(nóng)地是符合規(guī)劃和用途管制的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地。在不觸碰18億畝耕地高壓線的前提下,最多可把2億多畝宅基地、近5000萬畝的農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地投入市場。通過集約化用地后,如果可節(jié)約3000萬畝地投向市場,這3000萬畝的溢價不會比以前低。我國所有城鎮(zhèn)建設(shè)用地總計2.5億畝,給城鎮(zhèn)居民帶來巨大財產(chǎn)性收入,農(nóng)村擁有的非農(nóng)建設(shè)用地其實2.5億畝要轉(zhuǎn)變成財產(chǎn)性收入,目前來自財產(chǎn)權(quán)利的各種收入加在一起不足3%,城鎮(zhèn)化主要建立在低價地的基礎(chǔ)上,未來將會有極大改變,土地流轉(zhuǎn)成本會更高。
即使征地成本也在上升。土地問題專家、國務(wù)院發(fā)展研究中心劉守英今年2月28日,在浙江溫州的“中國改革(溫州)論壇”上警告,“政府完全靠土地的融資來完成城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”不可持續(xù),粗略計算,從2007年到2011年,全國土地出讓收入中用于征地和拆遷的比重已達(dá)到41%。
第三是集約用地、高效用地,提升每畝土地創(chuàng)造的財富。北京、上海等城市之所以能夠支付高溢價土地,市場銷售火爆,原因是創(chuàng)富機會多、每平方公里創(chuàng)造的GDP正在追趕經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū),如果經(jīng)濟下行無法支撐土地溢價,立馬崩潰。12月3日,國土資源部副部長胡存智在國土資源部召開的“全國法制宣傳日”座談會上表示,國土資源部將抓緊研究建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度,將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地交易納入國有建設(shè)用地市場等交易平臺?,F(xiàn)在,中國資源粗放利用的現(xiàn)狀還沒有根本轉(zhuǎn)變,城鎮(zhèn)低效用地占約40%,農(nóng)村空閑住宅達(dá)10%至15%。
現(xiàn)在我國工業(yè)園區(qū)、企業(yè)大規(guī)模低價圈地,打著高科技或物流的名義,實際上干的是圈地等升值的勾當(dāng),未來這樣的空間會減少,以重慶的方式通過土地置換從遠(yuǎn)郊置換到近郊,提高土地溢價;通過集約用地,使工商業(yè)用地更加市場化,而不是由地方首腦一拍腦袋低成本引進(jìn)那些不創(chuàng)造產(chǎn)值的大地主。
胡存智的說法非常明確,新征用地要減少,主要是盤活目前浪費、低效使用的土地,國土資源部將加強與紀(jì)檢監(jiān)察、審計以及司法機關(guān)的聯(lián)動,嚴(yán)厲打擊非法圈地、囤地和粗放浪費土地的行為,嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。同時,還要采取措施提高工業(yè)用地價格。探索實行“租讓結(jié)合、先租后讓”的工業(yè)用地供應(yīng)制度,積極推行工業(yè)用地出讓彈性年期制。
土地價格下挫的空間給封堵住了,除非出現(xiàn)經(jīng)濟大幅滑坡,否則土地價格總體上將是穩(wěn)中有升的趨勢,個別已實際崩盤的城市除外。
作者簡介:
葉檀,知名財經(jīng)評論家、財經(jīng)專欄作家,《每日經(jīng)濟新聞》主筆、央視財經(jīng)頻道特約評論員。主要從事資本市場、房地產(chǎn)市場、金融等領(lǐng)域?qū)懽?。著有《拿什么拯救中國?jīng)濟》、《中國房地產(chǎn)戰(zhàn)爭》等。