隨著經(jīng)濟的繁榮，房地產(chǎn)行業(yè)呈井噴式發(fā)展，我國房價在近7年中呈現(xiàn)不斷攀升的趨勢，特別是今年以來，隨著“國五條”政策效應的逐漸淡化，一線城市房價漲幅突出（均接近或超過20%）。截至今年9月，百城住宅均價已連漲16個月，其中，第三季度漲幅較二季度明顯擴大，累計上漲2.89%。筆者認為，我國（特別是一線城市）的房地產(chǎn)價格繼續(xù)攀升將持續(xù)3到5年，但必須抑制未來房地產(chǎn)價格的持續(xù)過快上漲。

房價何以繼續(xù)攀升

房價持續(xù)攀升，原因是多重的，主要受經(jīng)濟發(fā)展、市場供求關系的變化、地方政府政績觀等等因素的影響：

受經(jīng)濟高速發(fā)展和宏觀政策的影響。經(jīng)濟的高速發(fā)展必將推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，這是所有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人們會把潛在的購房需求變成真實需求，刺激房地產(chǎn)價格的上漲。同時，房地產(chǎn)價格的增速則要受到社會經(jīng)濟發(fā)展、城市化進程、限購政策、保障房政策、住宅需求、通貨膨脹、國際經(jīng)濟環(huán)境等多因素影響。

受房地產(chǎn)供求關系變化的影響。隨著房地產(chǎn)市場的需求多檔次、購買動機多元化、功能需求個性化發(fā)展，人們追求舒適的消費心理，導致了房地產(chǎn)的功能需求向功能齊全、舒適性方向發(fā)展。住宅已成為家庭主要消費之一，并作為一項重要的家庭資產(chǎn)，成為反映顧客地位與成就的標志。從顧客需求改變到房價改變的影響過程大致可分為三個階段。第一階段顧客需求改變，需求呈現(xiàn)出明顯的層次性，高層次的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求，新的需求還將不斷出現(xiàn)；第二階段房地產(chǎn)價值變化。當顧客需求向高層次方向發(fā)展，住宅質(zhì)量、環(huán)境、科技含量等逐步提升，使得產(chǎn)品的品質(zhì)不斷加強，提高了房地產(chǎn)商品的附加值；第三階段地產(chǎn)投資和剛性需求并存階段。一般情況下，當房地產(chǎn)價值增加，作為對房地產(chǎn)投資商的回報，這部分價值必然要在房地產(chǎn)價格中得到體現(xiàn)，房地產(chǎn)價格自然會提高。

而住房的真實需求，是老百姓在居住層面上的最基礎需求，主要受收入增長、人口流動、就業(yè)等基本因素的影響，具有一定的剛性。隨著中國城鎮(zhèn)化水平的提高，經(jīng)濟的迅速發(fā)展，素質(zhì)教育普及廣泛，人均收入逐年提高，更多的人從農(nóng)村走向城市，從郊區(qū)涌向城區(qū)。自2008年以來，房價上漲較快的北京、上海、深圳甚至西部的銀川，都是外來人口購房比例較高的城市。這些外來人口的住房需求是迫切且具有剛性的。同時，我國目前正處于城市化進程的加速期，每年新增的城市家庭（含新婚家庭）數(shù)量龐大，這部分家庭對于房屋的需求量不容忽視。此外，有一部分居民在早期已購買過住房，但由于當年的住房在戶型、功能上的不完善，這些家庭紛紛進入住房改善期，這部分改善型的購房需求，剛性同樣較強。

受金融資本和金融政策的影響。改革開放以來，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和生活的改善，廣大居民手中積累了一定的財富，客觀上有保值增值的需要。因此，有相當?shù)囊徊糠秩讼胍ㄟ^投資理財，讓手上的財富增值。但隨著全球經(jīng)濟危機的不斷持續(xù)和發(fā)酵，一般意義上的制造業(yè)利潤率已經(jīng)變得十分微薄，加上人工成本的上升、生產(chǎn)資料成本的成倍增長，投資傳統(tǒng)的工、農(nóng)業(yè)已無法得到很好的回報，導致社會資本流向其他經(jīng)濟領域。所以，受到人多地少、城鎮(zhèn)化進程提速、住房剛性需求等基本國情和外部因素的影響，投資樓市幾乎等于穩(wěn)賺不賠的代名詞，導致資金進入樓市欲望強烈，使得房產(chǎn)成為社會資本的主要投資品。

受地方政府政績觀的影響。在一些產(chǎn)業(yè)不十分發(fā)達的地區(qū)，房產(chǎn)成為區(qū)域主導產(chǎn)業(yè)及區(qū)域財政主要財政來源。一方面，這些區(qū)域政府為了刺激轄區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，增加地方財政收入， 以達到大幅度增加地方GDP的目的，不僅對房地產(chǎn)買賣持支持態(tài)度，并且將土地出讓及房地產(chǎn)買賣作為區(qū)域內(nèi)主導產(chǎn)業(yè)來推廣。另一方面， 房產(chǎn)價格對地方稅收有重要影響。與不動產(chǎn)有關的稅收（如： 房地產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等）都與其市場交易價格波動有很大的聯(lián)系。因而房地產(chǎn)增值有利于增加地方政府財政稅收。只有擁有充足的地方財政， 政府才能滿足民眾與上級政府的需求。因此， 將房地產(chǎn)作為區(qū)域主導產(chǎn)業(yè)成為地方政府追逐地方政府收益最大化的必然選擇。但這種選擇卻成為了房地產(chǎn)價格進一步上升的重要原因之一。

抑制房價持續(xù)過快上漲

房價問題事關國計民生，中央政府與地方政府應承擔起抑制房地產(chǎn)價格過快上漲的重大責任，多措并舉進行綜合“整治”：

規(guī)范房地產(chǎn)商的商業(yè)行為。一方面要加大對開發(fā)商的監(jiān)管力度，確保供應的土地能夠及時、有效的轉(zhuǎn)化成住房供應；另一方面，要通過制定長期、穩(wěn)定的土地供應政策合理引導市場參與者對未來房價的預期，進而保持住房市場的穩(wěn)定發(fā)展。同時，要規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場競爭秩序，避免惡性競爭。

堅定地抑制投機性投資需求。投資性住房需求是由預期攪動的，投資者相信投資房地產(chǎn)能夠獲得收益，就會源源不斷地進入房地產(chǎn)市場，從而直接抬高房地產(chǎn)價格。這就要求政府必須出臺相關政策遏制投機。

區(qū)域政府在合理范圍內(nèi)多供應土地。政府的土地供應是影響住房價格變化的一個重要因素。當前的土地供應量對住房價格的波動變化有著顯著的影響，這表明增加土地供應的確是緩解當前房價過快上漲的一個有效措施。因此，區(qū)域政府一方面要增加土地供應量，另一方面要采取有效措施減少開發(fā)商的土地儲備行為，從而提高土地供應到住房供應這一過程的時效性。

制定合理科學的房地產(chǎn)政策。國務院于2003年8月12日就頒發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文），將房地產(chǎn)業(yè)定性為能夠“促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展”的“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”，把經(jīng)濟適用房由“住房供應主體”，修改成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。而在房地產(chǎn)政策中，關鍵是住房建設中保障房建設要能夠承擔起很大的責任，以緩解老百姓對住房的部分剛性需求。在土地供應上，區(qū)域政府要以滿足老百姓基本住房需求為目標，積極維護保障房建設，遏制房地產(chǎn)開發(fā)商不良行為，進而緩解社會資源分配不均衡等社會矛盾。

制定合理開放的金融政策。從2001年起，國家每年都出臺了新的房地產(chǎn)金融政策，基本上經(jīng)歷了規(guī)范、發(fā)展、加強管理和適度調(diào)控四個階段。央行雖然在2003年6月13日發(fā)布了《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（121號文件），對商業(yè)銀行的開發(fā)商開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款等7個方面作了規(guī)范。但由于政策執(zhí)行中的滯后性導致房地產(chǎn)商謀取暴利與大多數(shù)百姓買不起房的現(xiàn)狀。所以，制定合理開放的金融政策是房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的關鍵之一。要在二套房金融政策、貸款首付比例政策的基礎上，提高貸款利率、提升貸款門檻、提高房地產(chǎn)商自有資本比例，并在遏制房地產(chǎn)投資和投機等政策方面加大力度。

（作者單位：北京師范大學政府管理學院）