房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價是指對規(guī)劃和建設(shè)房地產(chǎn)項目實施后可能造成的環(huán)境影響進(jìn)行分析、預(yù)測和評估，提出預(yù)防或者減輕不良影響的對策和措施，進(jìn)行跟蹤、監(jiān)測的方法和制度

房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價是對一個地區(qū)的自然條件、資源條件、環(huán)境質(zhì)量條件和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行綜合分析研究的過程。其根據(jù)一個地區(qū)的環(huán)境、社會、資源的綜合承載能力，把人類活動對環(huán)境的不利影響限制到最小，具有重要的作用和意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目對環(huán)境的主要影響

房地產(chǎn)開發(fā)項目對環(huán)境影響的主要內(nèi)容包括房屋建設(shè)的施工期和房屋建設(shè)后居住使用的運(yùn)行期兩個方面。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的類型包括住宅、寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)、金融等建筑工程。雖不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目使用功能不同，但都存在對環(huán)境的影響。故對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目須綜合考慮自身及周圍環(huán)境的各方面因素，認(rèn)真做好項目的環(huán)境影響評價工作。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目在周圍環(huán)境、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容等方面存在較大差異，相應(yīng)的住宅小區(qū)建設(shè)項目的環(huán)評內(nèi)容也不應(yīng)千篇一律，而應(yīng)在全面完成環(huán)評導(dǎo)則和國家環(huán)?？偩?53號文件等政策要求的內(nèi)容基礎(chǔ)上，根據(jù)本項目特點(diǎn)，重點(diǎn)突出污水處理及中水回用、供暖情況、施工期的環(huán)境保護(hù)、創(chuàng)建生態(tài)環(huán)保模范小區(qū)、小區(qū)綠化、原址土地利用狀況、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)要求和總量控制等內(nèi)容。

在房地產(chǎn)設(shè)計、施工、運(yùn)行等階段中，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的環(huán)境影響評價是一種過程，其重點(diǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)項目決策和開發(fā)建設(shè)活動開始前，體現(xiàn)出環(huán)境影響評價的預(yù)防功能。決策后再開始開發(fā)建設(shè)活動，通過實施環(huán)境監(jiān)測計劃和持續(xù)性研究，環(huán)境影響評價還在延續(xù)，不斷驗證其評價結(jié)論，并反饋給房地產(chǎn)開發(fā)項目決策者和開發(fā)者，進(jìn)一步修改和完善其決策和開發(fā)建設(shè)活動。

房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價內(nèi)容重點(diǎn)主要有地理位置、地貌、地質(zhì)和土壤情況，水系分布和水文情況，氣候與氣象；礦藏、植被、水產(chǎn)、野生動植物、農(nóng)產(chǎn)品、動物產(chǎn)品等情況；大氣、水、聲、土壤等環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀；環(huán)境功能情況（特別注意環(huán)境敏感區(qū)）及重要的政治文化設(shè)施，社會經(jīng)濟(jì)情況，人群健康狀況及地方病情況；其他環(huán)境污染和破壞的現(xiàn)狀。房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的主要原則一般按環(huán)境要素（大氣環(huán)境、水環(huán)境、聲環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等）分別進(jìn)行。預(yù)測的范圍、時段、內(nèi)容及方法應(yīng)根據(jù)其評價工作等級、工程與環(huán)境的特性、當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境要求而定。同時應(yīng)考慮在預(yù)測范圍內(nèi)的還包括規(guī)劃的房地產(chǎn)建設(shè)項目可能產(chǎn)生的環(huán)境影響。

二 、房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)單位可委托擁有環(huán)保部認(rèn)可資質(zhì)的研究單位做環(huán)評報告表/書和可行性研究報告，之后將環(huán)評報告表/書和可行性研究報告提交到北京市環(huán)評中心進(jìn)行預(yù)審，預(yù)審?fù)ㄟ^后再交到北京市環(huán)保局環(huán)評處受理，（建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)審批工作時限為：環(huán)境影響報告書30個工作日，環(huán)境影響報告表20個工作日，環(huán)境影響登記表10個工作日）然后在相應(yīng)的審批工作日之后發(fā)放相應(yīng)的行政許可證。。

（一）建設(shè)項目概況

主要是對建設(shè)項目的名稱、地點(diǎn)及建設(shè)性質(zhì)、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、總平面布局、交通組織以及水、電、氣供給，通訊、通風(fēng)空調(diào)，雨、污排水與生活污水處置設(shè)施位置、規(guī)模等公用工程的介紹。明確項目自然環(huán)境和社會環(huán)境狀況， 其中包括項目原址利用情況、周圍的居民區(qū)及企事業(yè)單位分布情況、水源地、文物保護(hù)單位情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量狀況等。

（二） 環(huán)境影響問題及污染防治分析

廢氣污染：房地產(chǎn)開發(fā)項目的廢氣污染物主要來源于采暖供熱供汽鍋爐的燃料燃燒廢氣、地下停車庫集中排放的汽車尾氣及餐飲產(chǎn)生的烹調(diào)油煙等。環(huán)境影響評價中要明確項目鍋爐的位置、噸位、型號、除塵脫硫設(shè)備及去除率、煙囪高度、燃煤的煤質(zhì)、廢氣的達(dá)標(biāo)情況；還要說明餐飲油煙的凈化裝置型號、去除率；地下停車場風(fēng)機(jī)位置、排風(fēng)口的朝向、排風(fēng)方式等。對這些污染源進(jìn)行環(huán)境影響分析，并提出相應(yīng)的污染防治措施。

廢水污染：房地產(chǎn)開發(fā)項目的廢水污染源主要來自項目施工期的施工廢水，運(yùn)營期洗浴、沖廁、餐飲等生活污水。根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)項目性質(zhì)、特點(diǎn)做相應(yīng)的用排水平衡分析，明確建設(shè)項目污水量及排污去向。確定項目運(yùn)營期污水處理方案，污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水處理廠，其排放水質(zhì)要求滿足污水處理廠入水水質(zhì)要求；建設(shè)項目選址未設(shè)有完善的市政排水管網(wǎng)的，不能將污水排入城市污水處理廠，項目應(yīng)建設(shè)污水處理站，依據(jù)建設(shè)項目性質(zhì)、規(guī)模，確定中水回用處理方案。污水處理及中水回用設(shè)施應(yīng)在項目建設(shè)過程中同時設(shè)計、同時施工、同時運(yùn)行。

噪聲污染：房地產(chǎn)開發(fā)項目的噪聲污染主要來自空調(diào)、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、水泵、換熱站等設(shè)備的噪聲及社會噪聲。確定建設(shè)項目施工期噪聲對環(huán)境保護(hù)目標(biāo)產(chǎn)生影響的防治措施。提出公建配套設(shè)備噪聲的防治措施，采用合理布局、吸聲、消音、減振等方法減小噪聲對居民的影響。為避免公建設(shè)施建成后，使用功能改變而產(chǎn)生擾民現(xiàn)象，環(huán)境影響評價中需明確項目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、規(guī)模、位置、用途等情況，限制商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的使用范圍。固體廢物污染：房地產(chǎn)開發(fā)項目的固體廢物主要是居民的生活垃圾，根據(jù)工程分析確定施工期和運(yùn)營期固體廢物的種類。采用類比分析法或統(tǒng)計法估算固體廢物產(chǎn)生量，明確固體廢物排放去向。確定運(yùn)營期生活垃圾、鍋爐房產(chǎn)生廢渣、污水處理產(chǎn)生污泥處理方案。

生態(tài)影響：房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)前，應(yīng)明確項目建設(shè)過程中破壞綠地、農(nóng)田及砍伐樹木情況，提出生態(tài)補(bǔ)償措施。建設(shè)項目綠化面積及綠化率應(yīng)滿足城市綠化條例規(guī)定的要求，在考慮綠化面積、綠化率、植物種類、單位面積喬木數(shù)、立體綠化的同時，還應(yīng)注意綠化布置的功能性（實用、經(jīng)濟(jì)），水體、樹木等的親和性，植物的多樣性等，達(dá)到景觀、生態(tài)、吸塵、降噪的作用。

項目公眾參與：公眾參與是指社會群體、社會組織、單位或個人作為主體，在其權(quán)利、義務(wù)范圍內(nèi)有目的的社會行動。環(huán)境影響評價中的公眾參與是項目方或者環(huán)評工作組同公眾之間的一種雙向交流。其目的是使項目能被公眾充分認(rèn)同，并在項目實施過程中不對公眾利益構(gòu)成危害或威脅，以取得經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。房地產(chǎn)開發(fā)項目在環(huán)境影響評價過程中需落實公眾參與內(nèi)容 。根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析公眾對項目的態(tài)度、意見、建議和要求。

外環(huán)境因素的影響：房地產(chǎn)開發(fā)項目不是獨(dú)立存在，而是與周圍其他功能區(qū)存在必然聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價不但要評價他們對外環(huán)境的影響，還要評價周圍環(huán)境對它們建設(shè)的適宜條件和制約因素，并提出相應(yīng)的防護(hù)措施。外環(huán)境因素主要有：交通噪聲；微波發(fā)射塔、高壓線、變電站等電磁污染；周圍的工業(yè)污染源等，在評價過程中要做出具體的環(huán)境影響分析，并提出相應(yīng)的污染防治措施。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價目的與評價方法選擇

（一）評價目的確定

房地產(chǎn)類建設(shè)項目評價的主要目的是認(rèn)真貫徹國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)政策；從整體上綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)活動對環(huán)境所產(chǎn)生的影響；實現(xiàn)污染物的達(dá)標(biāo)排放和總量控制；反饋于設(shè)計，為房地產(chǎn)建設(shè)項目的建設(shè)和環(huán)境管理提供決策依據(jù)。

（二）評價一般等級和范圍的確定

根據(jù)《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則》（GH/T2.1—2.3-93），結(jié)合房地產(chǎn)類建設(shè)項目的特點(diǎn)與污染物排放強(qiáng)度特征，確定評價工作的等級和范圍。

（三）評價因子選擇

評價因子一般包括環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價因子和環(huán)境影響評價因子兩大類，而環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價一般包括環(huán)境空氣、地表水環(huán)境、聲環(huán)境等方面的評價因子，環(huán)境影響評價一般包括地表水、聲環(huán)境、固體廢棄物等方面的評價因子。地表水環(huán)境評價因子一般選取COD、BOD5、SS和動植物油；聲環(huán)境評價因子一般選取等效A聲級；固體廢棄物評價因子一般選取建筑垃圾和生活垃圾。

（四）評價重點(diǎn)的確定

房地產(chǎn)類建設(shè)項目的評價目的、等級、范圍確定了其評價的重點(diǎn)是，在工程分析的基礎(chǔ)上對施工期的噪聲和粉塵及營運(yùn)期的污水、噪聲等環(huán)境影響進(jìn)行重點(diǎn)評價，對污水、噪聲等環(huán)境保護(hù)措施的經(jīng)濟(jì)技術(shù)可行性進(jìn)行論證。

房地產(chǎn)開發(fā)項目要依據(jù)項目特點(diǎn)和周圍環(huán)境狀況做出科學(xué)， 理性的分析， 提出污染防治措施。