近期，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》，讓養(yǎng)老地產(chǎn)投資者更具信心。近兩年來，養(yǎng)老地產(chǎn)也已從概念走向?qū)嵺`，有多家房地產(chǎn)企業(yè)進入養(yǎng)老地產(chǎn)投資領(lǐng)域。盡管傳統(tǒng)房企仍然是從目標(biāo)客戶細分角度開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，但是在社區(qū)內(nèi)符合老年人需求特征的景觀、設(shè)施均有較大改善，并且與老年服務(wù)機構(gòu)有了深度合作。

養(yǎng)老地產(chǎn)相對于傳統(tǒng)地產(chǎn)來說，無論是社區(qū)配套成本，還是持續(xù)運營成本，都有較大的提高。租售結(jié)合的模式能降低運營養(yǎng)老地產(chǎn)的成本壓力，是萬科等房企正在探討的方向。如何滿足目標(biāo)客戶需求，增加項目收入，是提高養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)利潤率的關(guān)鍵。

老年服務(wù)長期需求上升

開發(fā)商投資養(yǎng)老地產(chǎn)的目的，不外乎開拓房地產(chǎn)細分領(lǐng)域新的增長點，提升在未來復(fù)合性地產(chǎn)市場的競爭力。養(yǎng)老地產(chǎn)市場規(guī)模，成為投資者最為關(guān)注的指標(biāo)。

2013年中國大陸老齡化人口比重已經(jīng)達到13.7%，10年后老齡化人口將會超過20%，老年住宅市場將逐漸迎來“人口紅利”時代。

得益于近年來資產(chǎn)價格上漲與連續(xù)提高退休金水平，老年人的收入和儲蓄有顯著增加。根據(jù)五合智庫的一項調(diào)查，上海地區(qū)老年人超過半數(shù)擁有儲蓄存款，75.8%的老年人擁有可自主支配產(chǎn)權(quán)的住房。在上海、南京等發(fā)達城市，九成老年人擁有退休金收入。

老年人居住觀念也在逐漸改變，越來越多的老年人選擇與成年子女分開居住，上海地區(qū)超過70%的老年人愿意獨立居住。

隨著我國步入老齡化社會，老年人對待晚年生活的觀念已發(fā)生變化，更多具有較高學(xué)歷和收入的老年人開始建立自立、自理、自信的生活態(tài)度，對老年服務(wù)的消費也有了越來越高的要求。

2012年我國老年人口總體消費規(guī)模超過了1.4萬億元，按照民政部對“十二五”期間社會服務(wù)發(fā)展目標(biāo)預(yù)期，到2015年老年服務(wù)市場規(guī)模將達到5000億元，占老年消費市場比例17%。

由于老年人退休收入的增加與財產(chǎn)性收入的逐步釋放，到2020年及2030年，老年人可支配資金將分別達到2.8萬億元及7.3萬億元。對于老年住宅及養(yǎng)老服務(wù)來說，這是極大的一筆消費需求。對于高端老年人來說，他們需要規(guī)格更高的住房、以及更具有個性化的護理服務(wù)。

老年人需求差異較大

老年人年齡與健康變化，決定了老年人需求在一定周期內(nèi)會發(fā)生較大的變化，而且，不同地區(qū)、不同文化背景老年人需求存在差異。這就要求無論是老年住宅，還是老年服務(wù)，都要根據(jù)地區(qū)與文化背景的不同，綜合考慮時間、個體健康差異等方面的影響。

年齡與健康差異是決定老年人需求的首要因素。調(diào)查顯示，超七成65歲以下老人愿意獨立居住，但是在80歲以上老人中，則有近六成希望與子女同住。高齡老人情感上更加依賴子女親戚，而現(xiàn)階段養(yǎng)老機構(gòu)低劣的服務(wù)水平，使得高齡老人更希望與子女住在一起，依賴子女照顧其生活起居。毫無疑問，高齡老年人居住市場是存在的，但是需要植入更多的服務(wù)，對護工素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量要求更高。

醫(yī)療是老年人最為關(guān)注的服務(wù)配套，但是因為醫(yī)療服務(wù)配套成本不菲，因此不可能要求所有的養(yǎng)老地產(chǎn)項目都配置醫(yī)院或醫(yī)療服務(wù)。對于以低齡健康老年人為目標(biāo)客戶的項目，只要求有快速的醫(yī)療響應(yīng)能力，比如與三甲醫(yī)院建立緊密聯(lián)系，或者定期上門體檢。針對生活不能完全自理，或健康欠佳客戶，可以提供生活照護，或者給藥、注射等專業(yè)醫(yī)療護理服務(wù)。大型高端項目可考慮建設(shè)獨立的醫(yī)院或療養(yǎng)中心。

老年人娛樂與精神需求同樣不可忽視。調(diào)查表明，老年人在居住環(huán)境中的社交需求不亞于年輕人，對于住宅中公共活動空間、公共廚房表現(xiàn)出超乎尋常的關(guān)注。老年住宅需要配置活動室、花園等公共空間，建筑設(shè)計上應(yīng)通過公共走道將各個房間連接起來并向一個公共區(qū)域引導(dǎo)，有條件的可以每個樓層設(shè)置一間公共廚房。老年人會在一起分享電影、閱讀等休閑活動，公共活動與文化設(shè)施可以考慮設(shè)置影音室、圖書室、健身房、網(wǎng)吧等。美國規(guī)模最大的老年社區(qū)太陽城，在30年建設(shè)過程中逐漸建立了七個娛樂中心，太陽城也成為全美最有活力的老年社區(qū)，房價居于老年住宅之冠。

地區(qū)差異是重要參考

從群體需求特征來看，不同地區(qū)之間社會養(yǎng)老負擔(dān)壓力、收入水平、消費觀念等，呈現(xiàn)出不同的特征，這應(yīng)成為養(yǎng)老地產(chǎn)投資決策的重要參考。

地區(qū)間老齡化差異較大。據(jù)最新人口普查結(jié)果顯示，上海、北京并不是國內(nèi)老齡化壓力最大的地區(qū)，按常住人口計算，65歲以上老年人口比例最高的是重慶，前十大省區(qū)中，重慶與廣東省相差近5個百分點，可見老齡化壓力最大的是作為人口輸出地的欠發(fā)達地區(qū)。

老齡化指標(biāo)怎么反映養(yǎng)老地產(chǎn)市場潛力呢？首先是居住觀念不同，一線城市老年人獨立居住意愿更強；其次，老齡化壓力小的城市養(yǎng)老金平均水平更高，助推老年人支付水平提高，因此，越是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)市場潛力越大，高質(zhì)量的老年服務(wù)社區(qū)，將率先在這些地區(qū)誕生。

據(jù)業(yè)界分析，上海、南京地區(qū)老年人在保險與理財意識上有顯著差異。上海高收入老年人擁有理財收入的比例更高，而南京在商業(yè)保險與社會保險方面則有更大的比例。此外，南京擁有大病醫(yī)療保險的比例也更高。商業(yè)保險部分地決定了老年生活質(zhì)量，擁有商業(yè)保險的老年人接受專業(yè)服務(wù)，比如入住老年公寓的意愿更強。這是考慮在不同城市開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的參考指標(biāo)。

商業(yè)模式取決于多項因素

養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式曾是業(yè)界最大的爭議點，也是開發(fā)商比較困惑之處。到底是銷售模式、租賃模式，還是會員卡模式，取決于目標(biāo)客戶及其服務(wù)需求。養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是老年住宅與老年服務(wù)，并沒有統(tǒng)一的商業(yè)模式。而且，合理的商業(yè)模式的構(gòu)建與資金來源也有關(guān)，資金要求回報期限長短不同，對商業(yè)模式要求也不一樣。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式與目標(biāo)客戶需求也是掛鉤的，老年客戶對住宅消費與服務(wù)消費的偏好，將決定養(yǎng)老地產(chǎn)項目是適合長期運營還是以銷售實現(xiàn)投資回報。

以銷售為主的老年住宅有三種模式：即在住宅項目中開發(fā)一棟老年公寓，配套老年療養(yǎng)中心，或者配置幾家老年服務(wù)機構(gòu)，這樣的住宅社區(qū)包含了老年人所需的服務(wù)，如果產(chǎn)品按照老年人身體條件來設(shè)計，則具備了老年社區(qū)的條件。這是養(yǎng)老地產(chǎn)的銷售模式，適合帶有老年人的家庭客戶與健康長者，如北京萬科幸福匯就是這種模式。

租賃模式并不適合大規(guī)模養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)。全美CCRC社區(qū)90%以上不超過500個居住單位，平均規(guī)模僅在300左右，因服務(wù)輻射范圍有限，純老年社區(qū)規(guī)模不宜過大，上海親和源達到了老年住宅的規(guī)模上限，其較高的建筑層數(shù)影響了老年客戶生活品質(zhì)的提升。傾向租賃老年公寓的客戶，一般具有高收入、高學(xué)歷、比較活躍的特點，支付能力與意愿也高于平均水平。從資產(chǎn)配置角度來看，租賃模式的養(yǎng)老地產(chǎn)適合資產(chǎn)管理機構(gòu)、保險機構(gòu)等尋求長期資產(chǎn)配置的投資者。

會員制模式是度假經(jīng)營與養(yǎng)老地產(chǎn)的結(jié)合。國內(nèi)首倡會員制的上海親和源社區(qū)，是將美國CCRC社區(qū)中入門費模式在國內(nèi)的一種變通，但是由于受政策限制，這種以出售使用權(quán)為基礎(chǔ)的模式其實行不通，接受購買使用權(quán)的老年人為少數(shù)。目前的會員制模式實際上是給予入住或者購買老年住宅客戶享受專有服務(wù)、價格折扣、異地度假的權(quán)利。

老年人可支配收入的提高，使養(yǎng)老地產(chǎn)市場投資機會逐漸釋放。而由于老年人消費觀念的改變，對服務(wù)消費的接受度更高，養(yǎng)老地產(chǎn)長期經(jīng)營性有一定的需求保障。尤其是在北京及長三角等發(fā)達地區(qū)，高收入老年人對高端養(yǎng)老院等長期性服務(wù)需求在穩(wěn)定增長。

而隨著保險資金、養(yǎng)老金等長期資金進入養(yǎng)老地產(chǎn)，投資者對依靠長期運營收益支撐的項目需求上升。老年服務(wù)市場客戶收入與服務(wù)產(chǎn)業(yè)的改善，為長期資產(chǎn)的運營提供了一定的條件。

盡管有長期資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的探索，但是能夠通過長期經(jīng)營獲得穩(wěn)定收益的成功案例依然少見，這與目前的市場環(huán)境有關(guān)。具有穩(wěn)定高收入的老年群體規(guī)模較小，仍然是養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的最主要市場環(huán)境。

曾經(jīng)制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的問題之一——土地問題，在部分城市也有所松動，國土部與民政部明確提出應(yīng)在土地方面對養(yǎng)老地產(chǎn)有所傾斜，這在一些城市已經(jīng)得到了執(zhí)行。如北京、武漢、石家莊等一二線城市，開始供應(yīng)部分養(yǎng)老住宅用地。各地政府在養(yǎng)老地產(chǎn)政策扶持方面的動作，將為養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)I造更好的政策環(huán)境。