樓宇經(jīng)濟是以商務樓為主要載體，以開發(fā)出租樓宇引進企業(yè)、引進稅源、增加就業(yè)、帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一種新型城市經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)，具有集約型、高密度的特點。近年來，我國東部沿海經(jīng)濟發(fā)達城市相繼出現(xiàn)億元樓、10億元樓現(xiàn)象，樓宇經(jīng)濟愈發(fā)受到地方政府的追捧。許多城市相繼成立樓宇辦并出臺一系列扶持優(yōu)惠政策。

2008年，北京市委市政府在關于貫徹落實擴大內需促進經(jīng)濟增長政策意見中首次明確提出，“支持樓宇經(jīng)濟和生產性服務業(yè)發(fā)展”。2010年北京市發(fā)布商務服務業(yè)振興發(fā)展規(guī)劃，明確提出到2011年形成商務服務業(yè)主題樓宇30個左右的發(fā)展目標。根據(jù)網(wǎng)絡資料，目前北京已建成超過100米的摩天大樓共57座，居全國第四位。

北京市對樓宇經(jīng)濟的大力支持與促進經(jīng)濟增長和房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展、規(guī)劃商業(yè)地產和重點功能區(qū)、發(fā)展總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務業(yè)密不可分。但積極的出發(fā)點能否落實到有效的行動與有益的效果中，還有許多問題有待深入思考。樓宇經(jīng)濟的概念與商業(yè)地產有所交叉，本文并不探討概念本身嚴謹與否，旨在拋出關于北京發(fā)展樓宇經(jīng)濟的一些思考。

先有樓宇后有經(jīng)濟，還是先有經(jīng)濟后有樓宇？

雖然在實踐中兩者很難截然分開，甚至可以說是一個問題的兩面。但面對一輪又一輪的招商引資熱潮，政府對這個問題的正確看待十分重要。商務樓宇是招商引資的重要載體之一，是促進現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的重要抓手，是筑巢引鳳、騰籠換鳥，最終實現(xiàn)產業(yè)升級的手段之一，同時還能帶動當?shù)爻鞘薪ㄔO、改善城市環(huán)境。但是商務樓宇的發(fā)展必須依托當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和相關產業(yè)基礎。如果盲目開發(fā)建設，超前于經(jīng)濟結構調整的需要，不但會造成空置樓宇的資源浪費，也會造成招商引資的惡性競爭。從全國部分地區(qū)已出臺的優(yōu)惠政策不難看出，一些地方政府為吸引各類大型企業(yè)、大型中介服務機構入駐，已經(jīng)從直接的稅收減免演變?yōu)殚g接的、名目繁多的獎勵、補貼等，高投入的建設成本最終難以償還。當然，也要盡可能地避免樓宇建設滯后于產業(yè)結構調整升級的需要、滯后于客戶發(fā)展的要求，否則會流失優(yōu)質客戶資源。

樓宇經(jīng)濟的載體是不是非得高樓大廈不可？

歷史上全球各地最高樓建成與當?shù)亟?jīng)濟危機爆發(fā)在時間上的重合關系，被稱作“摩天大樓魔咒”。比如20世紀20年代，紐約克萊斯勒大廈和帝國大廈在經(jīng)濟大蕭條期間建成；20世紀90年代，吉隆坡的雙子星塔在亞洲危機最嚴重時竣工。近年來，我國摩天大樓熱不斷升溫，城市間高樓競賽愈演愈烈，警惕中國出現(xiàn)“摩天大樓魔咒”的告誡持續(xù)不斷。

樓宇經(jīng)濟的概念發(fā)端于城市中心區(qū)寫字樓，是產業(yè)結構調整升級的亮點。隨著中心區(qū)的開發(fā)，樓宇經(jīng)濟不斷向縱深發(fā)展，在實際操作中已進一步延伸至商業(yè)地產、產業(yè)園區(qū)、城市功能區(qū)等范圍，其核心是土地集約利用，稅收高度密集。樓宇經(jīng)濟是城市建筑特色的一部分，一個時期內千篇一律的樓宇過多，不但造成區(qū)域發(fā)展趨同化，弱化了城市特色，也將造成城市間的盲目競爭，浪費社會資源。因此，樓宇結構的多樣性及樓宇環(huán)境的生態(tài)性更值得關注。在北京，歷史文化的集大成者——院落，同樣應該成為樓宇經(jīng)濟的載體，在樓宇經(jīng)濟中占有一席之地。

樓宇經(jīng)濟能否被廣泛復制？

樓宇經(jīng)濟的興起是現(xiàn)代服務業(yè)高度發(fā)達的標志之一，高標準、現(xiàn)代化的5A級寫字樓、甲級寫字樓也成為一個大城市能夠“筑金巢、引金鳳”的標志之一。上海金茂大廈無疑是成功的典范，它匯集了20多個國家和地區(qū)的90多家金融機構、中介服務機構、跨國公司總部。北京的金融街、CBD也是令國際金融大鱷們垂青的首選駐地，炙手可熱。

按照相關規(guī)劃，“十二五”時期，北京市各類高端產業(yè)功能區(qū)、商務服務區(qū)、金融商務區(qū)等，將由城市中心區(qū)向發(fā)展新區(qū)、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)推進與擴散，作為服務業(yè)發(fā)展重要載體的商務樓宇、商業(yè)地產也將被復制。這就帶來兩個問題：一是一個地區(qū)樓宇經(jīng)濟的成功在另一地區(qū)能否被復制。樓宇經(jīng)濟不是孤立發(fā)展的，首先依托的是該地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟實力、產業(yè)配套、投資環(huán)境等。國內某城市曾經(jīng)提出三年內要新建樓宇220座，這種數(shù)量上簡單相加的思維定式不利于樓宇經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。二是大部分地區(qū)在樓宇經(jīng)濟的招商方面都重點面向進入世界500強的跨國公司總部、金融機構、大型企業(yè)總部等，且不說過于注重形式的華麗，更重要的是一個地區(qū)的發(fā)展絕不能只停留于招商引資上，自身已具備產業(yè)的發(fā)展更值得關注。

樓宇經(jīng)濟的指揮棒在哪里？

樓宇經(jīng)濟之所以被政府關注在于其巨大的經(jīng)濟效益，地方發(fā)展樓宇經(jīng)濟的實質仍是地方政府的投資沖動。拆遷、建樓，動輒幾十億元甚至上百億元的投資，極大地拉動了當?shù)氐慕?jīng)濟增長，提升了土地價值，土地財政得以延續(xù)，房地產投資以商業(yè)地產的名義繼續(xù)增長。官員的政績觀，無疑為樓宇經(jīng)濟的發(fā)展提供了重要抓手。而各級政府事權范圍與市場作用范圍的界定不清、事權與財權的不統(tǒng)一、現(xiàn)行財稅體制的不合理之處又進一步加劇了地方政府發(fā)展樓宇經(jīng)濟的積極性。進一步改革財稅體制、轉型房地產發(fā)展模式、加強政府間的區(qū)域合作、以人民群眾滿意不滿意作為政府工作的落腳點已勢在必行。根據(jù)經(jīng)驗，地方政府一般提出或接受一個概念，并納入政府行動，至少要持續(xù)經(jīng)歷一個5～10年的周期。我國樓宇經(jīng)濟的發(fā)展目前正處于政府行為周期內。在這一周期內，政府自身的認識水平和行為能力高度影響決策結果。

發(fā)展樓宇經(jīng)濟，政府能做什么？

樓宇經(jīng)濟的主體是業(yè)主，政府不能干預過多。但從廣義上講，長遠發(fā)展規(guī)劃屬于政府宏觀調控的重要手段之一，具有優(yōu)化配置資源、提高產出效益的作用。因此，樓宇經(jīng)濟的健康發(fā)展有賴于政府的規(guī)劃引導和良好的宏觀投資環(huán)境。

首先要規(guī)劃樓宇總量。要衡量清楚樓宇總量與人口、土地、資源、能源、環(huán)境、交通等的關系和影響。政府必須根據(jù)各種條件，測算樓宇總量，避免盲目發(fā)展。此外，還需要規(guī)劃好住宅與非住宅的總量，并協(xié)調好樓宇的建筑風格。其次要規(guī)劃樓宇結構。針對不同地區(qū)，制定寫字樓、住宅、商業(yè)配套樓宇的比例結構；適合生產性服務業(yè)、生活消費服務業(yè)、公共服務業(yè)使用的樓宇比例結構；能提供高中低不同設施水平、服務層次的樓宇結構；特別是新建樓宇與存量改造樓宇的比例結構；明確特色樓宇、主題樓宇的方向等。比如杭州就擴展了樓宇的外延，提出培育一批金融樓、外貿樓、商務樓、科研樓、中介服務樓、現(xiàn)代物流樓，甚至提出農居SOHO等，以促進高端要素的聚集發(fā)展。最后要構建政府服務平臺。政府需要推動建立統(tǒng)一的、與國際接軌的現(xiàn)代化、高水平的樓宇服務標準，要在改善宏觀環(huán)境、完善政策體系、提供公共服務、構建信息平臺等方面積極作為，比如可以建立全市樓宇經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫，以現(xiàn)代管理技術支撐樓宇經(jīng)濟發(fā)展，將樓宇招商、樓宇管理、資產運作等交由中介公司完成。

（作者單位：北京市經(jīng)濟與社會發(fā)展研究所）

編輯：王許松 / 郵箱：wxs@bjstats.gov.cn