僅僅在10年前，外資零售巨頭憑借低廉租金在國內(nèi)市場快速攻城略地。但如今，這個撒手锏卻讓他們夜不能寐。

5月31日，全球三大零售商之一的英國樂購將在上海首次關(guān)店。不僅如此，位于長寧國際體操中心的賣場也被傳年內(nèi)將結(jié)束經(jīng)營。事實上，中國傳統(tǒng)零售業(yè)的天空已陰云密布。4月，居全球500強首位的美國零售巨頭沃爾瑪先后關(guān)閉了上海閔行店、無錫紅星路店和深圳園嶺店。過去三年，世界第二大國際化零售企業(yè)法國家樂福在國內(nèi)至少關(guān)閉了6家門店。類似的案例還有法寶超市、勁松洋華堂等。不僅是大賣場，第一家進入北京位于國貿(mào)商圈的星巴克也在近期停業(yè)遷 址。

高額租金無疑是這些大賣場退守在華業(yè)務(wù)的罪魁禍?zhǔn)住碜缘谝惶酱骶S斯的報告顯示，自2010年以來，北京商鋪租金呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢。截至2012年年底，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場（主要是指高端購物中心首層）平均租金已經(jīng)達到了864.9元/平方米/月，即近29元/平方米/天，這一租金水平過去六年每年平均漲幅為7%。

顯而易見，未來三至五年，隨著租約的陸續(xù)到期，以及低迷的消費和各種成本的上漲，離開核心商圈的企業(yè)將會越來越多。換句話說，高房租將成為打破固有區(qū)域零售業(yè)格局的導(dǎo)火索。

裂開的商圈

商業(yè)租金的快速上漲與商圈的成熟度以及商業(yè)功能開發(fā)不配套緊密相關(guān)。

尤其是后一因素對租金的影響更大。事實上，只有少數(shù)國內(nèi)企業(yè)會在其擁有的物業(yè)上經(jīng)營，而絕大多數(shù)企業(yè)都采取租用地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)資產(chǎn)。這也導(dǎo)致，越來越多的國內(nèi)零售商抱怨，不斷上漲的商業(yè)租金與扣點讓其增加的收入都被地產(chǎn)商拿走了。

相對比日本市場，其最常見的是商業(yè)綜合體與商業(yè)主體聯(lián)合開發(fā)的項目。上海流通經(jīng)濟研究所所長汪亮向《環(huán)球企業(yè)家》表示：“在目前這種商業(yè)功能開發(fā)缺乏配套的情況下，很容易陷入租金經(jīng)濟的發(fā)展模式中，商業(yè)平衡將會不斷被打破。”他認(rèn)為，這種狀況在一線城市表現(xiàn)突出，樓宇經(jīng)濟和土地財政的結(jié)合異化了商業(yè)生態(tài)，不具備可持續(xù) 性。

但將商業(yè)租金的大幅上漲放置全球視野下卻是正?，F(xiàn)象。高緯環(huán)球在2012年發(fā)布的《全球主要商業(yè)街報告》指出，全球頂級零售市場從2012年以來一直發(fā)展活躍，特別是亞洲和美洲市場的出色表現(xiàn)引領(lǐng)了租金的上漲趨勢。報告對62個國家的326個頂級商業(yè)街區(qū)進行了調(diào)查，其中147個地區(qū)經(jīng)歷了租金上漲，只有49個（15%）地區(qū)的租金有所下滑。對比2011年，租金下滑街區(qū)比例占到19%。可以佐證的是，同年香港銅鑼灣地區(qū)租金上漲34.9%，達到2630美元/平方英尺，超過紐約第五大道而成為全球最貴的零售街 區(qū)。

受影響最大的莫過于大賣場和大百貨這樣傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)。福州藍天量販超市有限公司董事長陳永莊告訴《環(huán)球企業(yè)家》：“福州的商業(yè)租金也在快速上漲的周期中?！睆娜ツ甑浆F(xiàn)在，陳的超市所在地的租金上漲幅度在20%至50%不等，但利潤率卻只有1%至2%，偶爾會有2%至3%的利潤率。從行業(yè)基本面來看，目前大賣場形態(tài)的商業(yè)普遍都處于微利狀態(tài)，平均毛利率只有2%，再加上上漲的勞動力成本，導(dǎo)致這類企業(yè)在高租金商圈內(nèi)生存的空間越來越小。

這也讓眾多零售企業(yè)采取相對穩(wěn)妥的保守戰(zhàn)略。北京早春二月餐飲管理有限公司是一家面向中高端的餐飲企業(yè)，它的店面通常位于繁華的寫字樓和商業(yè)區(qū)。其董事長付明文對《環(huán)球企業(yè)家》抱怨道：“現(xiàn)在的租金高得離譜，我們已經(jīng)一年多沒開新店?！蓖ǔＧ闆r下，他們采取逆向計算方式，例如考慮材料、人工成本，再加上房租，最后得出承受價格的底線?！坝械牡胤阶饨鹛?，沒必要冒險?！备侗硎?，北京的商業(yè)租金從去年到現(xiàn)在上漲了50%，但的確存在著有價無市的現(xiàn)象。這種租金虛高的現(xiàn)象在一二線城市都或多或少地存在，而對比香港等地的一些繁華商圈，即便再高的租金也會有市場。

但一些小型業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)仍會在高租金時代獲利。例如專賣店、精品店、老字號等，這類業(yè)態(tài)坐享成熟商圈旺盛的人氣，毛利率水平普遍較高，其競爭力要遠高于大賣場、大百貨等業(yè)態(tài)。

變數(shù)在于這些小型商業(yè)業(yè)態(tài)或許會遭遇“人氣”渙散。早期商圈的成熟主要依賴于大賣場等大型業(yè)態(tài)所聚斂的超強人氣，通常小業(yè)態(tài)會附著于大業(yè)態(tài)周圍。如果后者紛紛遷移，前者的處境也將變得不太樂觀。汪亮對大業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移后的商圈前景也不看好。他認(rèn)為，一個成熟商圈的建立需要長期的培養(yǎng)，一旦破壞即便將來房租下降也很難恢復(fù)?！岸唐趦?nèi)小業(yè)態(tài)還能維持，但原來的商業(yè)生態(tài)破壞了以后，人氣的降低不會讓它們存在太久?！?/p>

電子商務(wù)很可能成為最大的贏家。陳永莊表示，在租金壓力下，他的超市一方面已經(jīng)加大了標(biāo)準(zhǔn)化、信息化運作，盡量壓低人力成本。另一方面，也開始向電子商務(wù)方面考量。中國社科院信息化研究中心秘書長姜奇平早有斷言，網(wǎng)購一旦占到零售總額的5%，就會越過該臨界點，呈現(xiàn)爆發(fā)之勢，并開始產(chǎn)生全局影響。2013年將成為改變中國零售業(yè)格局的起點。

一個嶄新的商圈正在迎面而來。廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶對《環(huán)球企業(yè)家》表示，目前國內(nèi)商業(yè)房租的上漲和商圈的變遷是隨著城市化過程中新老城區(qū)轉(zhuǎn)換而同步出現(xiàn)的現(xiàn)象，隨著老城區(qū)的衰落和新城的崛起，一定會伴隨著商圈的轉(zhuǎn)移。但這可能是一種樂觀的預(yù)估。畢竟，郊區(qū)只是居住區(qū)，商圈郊區(qū)化的可能性不大，何況未來仍將面臨著租金提升和商圈轉(zhuǎn)移的問題。汪亮認(rèn)為，依照國外經(jīng)驗，只有商業(yè)企業(yè)在本身擁有的物業(yè)上經(jīng)營才能獲得長期穩(wěn)健的發(fā) 展。

或許還未到下結(jié)論的時候，但傳統(tǒng)零售業(yè)的確需要記?。赫埾岛冒踩珟?，2013將是個顛簸之年。