摘 要：近年來，隨著城市建設(shè)和旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，咸寧市成為國家首批旅游標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn)城市之一。咸寧市以溫泉為特色的旅游經(jīng)濟(jì)不斷升溫，旅游房地產(chǎn)成為新的投資熱點(diǎn)。在對(duì)咸寧市的旅游房地產(chǎn)進(jìn)行swot分析的基礎(chǔ)上，提出了咸寧市旅游房地產(chǎn)持續(xù)科學(xué)發(fā)展的策略。

關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn)；發(fā)展策略；咸寧

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）20-0109-02

旅游房地產(chǎn)是由旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)交叉產(chǎn)生的一類專業(yè)化的房地產(chǎn)[1]，是“商業(yè)+旅游+房產(chǎn)”的一類房地產(chǎn)[2]。一般認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)起源于1971年以“迪斯尼”為代表的大型主題公園中“埃普科特”，它的出現(xiàn)是將旅游休閑與居住第一次真正結(jié)合起來，開啟了全球旅游房地產(chǎn)實(shí)踐的先河[3]。中國旅游房地產(chǎn)概念在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)傳播始于20世紀(jì)90年代末，沈飛、孫紅亮、胡浩、葉勝強(qiáng)等眾多的的學(xué)者從不同的角度對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行闡述。司成均認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)是指以自然、人文資源為依托，在旅游景區(qū)開發(fā)的各類產(chǎn)權(quán)酒店、景區(qū)住宅、會(huì)務(wù)中心和旅游休閑培訓(xùn)基地等物業(yè)的總稱，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)出現(xiàn)的一種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。根據(jù)功能可以劃分旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)和旅游住宅地產(chǎn)。

一、咸寧市旅游發(fā)展的現(xiàn)狀

隨著咸寧市旅游經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，中旅集團(tuán)、廣東碧桂園、中國三江航天、浙江通圣集團(tuán)、萬豪集團(tuán)等一批國內(nèi)外知名房地產(chǎn)企業(yè)落戶咸寧，初步建成了投資近300億元、占地54.6平方公里的旅游新城。目前，咸寧市已建成溫泉酒店、景點(diǎn)近30家，擁有4A級(jí)景區(qū)9家，形成了以溫泉養(yǎng)生主題的房地產(chǎn)旅游產(chǎn)業(yè)集群。

隨著近幾年“中國·咸寧國際溫泉文化旅游節(jié)”的成功舉辦，極大地提高了咸寧溫泉旅游的知名度，各方游客慕名而來，使各大酒店房間入住率較高，在國際溫泉文化旅游節(jié)舉辦之前，一些溫泉旅游房地產(chǎn)酒店客房入住率只有60%左右，現(xiàn)在超過100%。2013年春節(jié)黃金周7天長假，城區(qū)各大景區(qū)共接待國內(nèi)外游客14萬人次，比去年同期的11萬人次增長了27.3%。碧桂園鳳凰酒店和棲鳳溫泉七天共接待就餐、住宿、泡溫泉的游客3.5萬人次。同時(shí)，服務(wù)的輻射范圍也由武漢逐漸擴(kuò)展到附近的黃石、孝感、仙桃，江西的南昌、九江，湖南的岳陽、長沙、湘潭，以及北京、鄭州、上海等這些大城市。

二、咸寧市旅游房地產(chǎn)的SWOT分析

（一）咸寧市旅游發(fā)展的優(yōu)勢(shì)

1.旅游資源豐富。咸寧市現(xiàn)有的景點(diǎn)數(shù)十個(gè)，其中，4A級(jí)的景點(diǎn)9個(gè)，3A級(jí)的景點(diǎn)5個(gè)，2A級(jí)的景點(diǎn)5個(gè)，湖北省文物保護(hù)單位26處，赤壁古戰(zhàn)場(chǎng)、九宮山風(fēng)景區(qū)、潛山國家深林公園、陸水湖風(fēng)景區(qū)、通山的隱水洞風(fēng)景區(qū)等是咸寧市最為著名的幾大景點(diǎn)。咸寧市有大小泉眼18 244處，并于于2009年被中國礦業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“中國溫泉之鄉(xiāng)”，除此之外，還有“桂花之鄉(xiāng)”、“千橋之鄉(xiāng)”、“楠竹之鄉(xiāng)”美譽(yù)。同時(shí)，咸寧有著深厚的歷史文化底蘊(yùn)，以赤壁古戰(zhàn)場(chǎng)遺址為代表的三國文化，以溫泉、九宮山、陸水湖為代表的生態(tài)文化，以向陽湖的名人村為代表的名人文化等在全省乃至全國都有廣泛的影響。

2.交通便利，輻射圈經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。咸寧市位于湖北南部，是長江黃金水道與京廣鐵路交匯處和鄂、湘、贛三省交界的“金三角”地帶，是武漢城市圈的后花園，位于京廣鐵路、武廣高速鐵路、G4京港澳高速公路，G56 杭瑞高速公路、G45大廣高速公路和106、107國道中段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便捷，武咸快速通道、咸通高速公路和武漢城市圈外環(huán)線即將竣工，將進(jìn)一步加強(qiáng)咸寧與武漢、長株潭城市圈以及珠三角地區(qū)的同城效應(yīng)。

3.旅游房地產(chǎn)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。除了環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)外，旅游房地產(chǎn)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)也是咸寧市旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)倍受青睞的重要因素。國內(nèi)的大中城市房價(jià)已經(jīng)處于高位運(yùn)行狀態(tài)，而咸寧市的房價(jià)相對(duì)趨于理性，根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2012年，咸寧市共計(jì)銷售住房7 738套，均價(jià)為2 924元/平方米，不抵同時(shí)期武漢房地產(chǎn)均價(jià)6 406元/平方米的一半，只占同時(shí)期長沙市房地產(chǎn)均價(jià)7 166元/平方米的40.8%，相比較廣州市的13 980元/平方米的均價(jià)，優(yōu)勢(shì)就更加明顯，具有較大的上升空間。同時(shí)，其地理位置、空氣質(zhì)量、環(huán)境氣候又是其他城市無法比擬的，因此，咸寧市旅游房地產(chǎn)投資價(jià)值較高，吸引著眾多國內(nèi)外的投資消費(fèi)者。

4.市場(chǎng)潛力大。隨著武漢市地域空間的擴(kuò)張，咸寧市與武漢市互動(dòng)、互補(bǔ)、互融的旅游發(fā)展聯(lián)動(dòng)關(guān)系得到了進(jìn)一步得到加強(qiáng)，為咸寧旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了更大的空間。同時(shí)，武漢城市圈及其周邊省市龐大的消費(fèi)群給咸寧市溫泉旅游度假區(qū)帶來廣闊的旅游市場(chǎng)。武漢城市圈可以提供一個(gè)城鎮(zhèn)人口數(shù)量超過1 000萬、總?cè)丝诔^3 000萬的龐大客源市場(chǎng)：中部六省能為咸寧旅游度假區(qū)提供龐大的二級(jí)客源市場(chǎng)，尤其是長沙、南昌、鄭州、合肥、太原等省會(huì)城市能提供超過1億的潛在旅游者。

（二）咸寧市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會(huì)

1.健康旅游動(dòng)機(jī)的激發(fā)。隨著人們收入水平的提高，人們的健康休閑意識(shí)越來越強(qiáng)，同時(shí)，隨著中國假日制度的不斷完善，外出旅游的人數(shù)大大增加，且旅游方式逐步從觀光旅游旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變，以溫泉休閑養(yǎng)生為主題的旅游度假更容易為久居都市的人群所接受。此時(shí)通過舉辦旅游節(jié)將咸寧溫泉旅游集體推向市場(chǎng)，更加激發(fā)了人們的健康旅游動(dòng)機(jī)，為咸寧市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的市場(chǎng)需求。

2.產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)初露端倪。廣東碧桂園、中國三江航天、中旅集團(tuán)在內(nèi)的多家溫泉知名旅游房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)、整體推出，形成溫泉旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)集群，具備了規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并發(fā)育成為專項(xiàng)旅游市場(chǎng)，從而降低了咸寧市旅游房地產(chǎn)的整體營銷及管理成本，增強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭能力。充分利用本市的豐富旅游資源，拉長產(chǎn)業(yè)鏈條，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，形成規(guī)模效應(yīng)和增長效應(yīng)，為咸寧市旅游房地產(chǎn)業(yè)做細(xì)做精做強(qiáng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（三）咸寧市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的劣勢(shì)和挑戰(zhàn)

隨著咸寧市被國家旅游局評(píng)為“全國旅游標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn)城市”，咸寧市以溫泉為核心的休閑旅游得到了迅猛發(fā)展，但與青島、蘇州和麗江市相比，仍有較大差距。旅游房地產(chǎn)的發(fā)展更是由于發(fā)展比較晚、基礎(chǔ)薄弱，加上管理和市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不太健全，咸寧市旅游房地產(chǎn)在同行業(yè)中缺乏核心競(jìng)爭力，存在著諸多挑戰(zhàn)。主要體現(xiàn)在如下方面：

1.季節(jié)性斷檔。咸寧市的旅游房地產(chǎn)主要依托于溫泉休閑，而溫泉旅游冬天門庭若市，很多數(shù)酒店天天爆滿，有些酒店甚至要提前一個(gè)星期預(yù)定，夏天卻門可羅雀，可謂“冰火兩重天”。每年的五一節(jié)之后直到十一國慶節(jié)來臨，這一時(shí)段屬于溫泉旅游的淡季，咸寧很多主要依靠溫泉旅游休閑的酒店或者度假村也是客人寥寥無幾，這就增加旅游房地產(chǎn)的管理成本，降低了服務(wù)質(zhì)量，也為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了實(shí)質(zhì)性的難題。

2.旅游相關(guān)配套設(shè)施不完善、旅游項(xiàng)目單一。咸寧市旅游房地產(chǎn)過分的依托于溫泉休閑，而咸寧市的經(jīng)濟(jì)剛處于起步階段，相關(guān)的商業(yè)街和娛樂設(shè)施發(fā)展比較滯后，旅游的組團(tuán)性也不強(qiáng)，除溫泉休閑外沒有其他的旅游項(xiàng)目，無法滿足游客吃、住、行、游、購、娛活動(dòng)為一體的“體驗(yàn)旅游”。旅游時(shí)間比較短，甚至大部分的武漢的游客來咸寧只是泡溫泉，當(dāng)日往返，沒有相關(guān)的延展性，還沒有挖掘出旅游促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大潛力。

3.旅游景區(qū)服務(wù)質(zhì)量不高。旅游房地產(chǎn)是一種結(jié)合了旅游、休閑、房產(chǎn)的綜合型的房地產(chǎn)開發(fā)，因此，需要有房地產(chǎn)和旅游開發(fā)都比較熟悉的專業(yè)的人才隊(duì)伍。而咸寧市目前大部分的旅游房地產(chǎn)企業(yè)這方面的專項(xiàng)人才比較匱乏，大多依靠原有的房地產(chǎn)開發(fā)人員。同時(shí)，大多數(shù)在旅游房地產(chǎn)的開發(fā)方面處于摸索階段，經(jīng)驗(yàn)不足，也少有可借鑒的案例，或者由于旅游資源的差異性，可借鑒的意義不大。此外，各個(gè)景區(qū)的服務(wù)人員也大多為當(dāng)?shù)厝藛T，多未經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)，服務(wù)的質(zhì)量相對(duì)比較低。

三、咸寧市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策

1.順應(yīng)旅游房地產(chǎn)分時(shí)度假的大趨勢(shì)。由于咸寧溫泉旅游的季節(jié)性和旅游本身的短暫性，加上第二居所型的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于置業(yè)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力提出了很高的要求，這就限制了其市場(chǎng)容量，也造成了極大的資源浪費(fèi)。因此，有必要引入分時(shí)度假，拓展第二居所型旅游房產(chǎn)的流通性來解決上述問題。例如，將夏季九宮山避暑勝地旅游房地產(chǎn)與冬季溫泉休閑型旅游房地產(chǎn)相結(jié)合，綜合陸水湖旅游房地產(chǎn)和赤壁古戰(zhàn)場(chǎng)旅游房地產(chǎn)等，解決不同旅游資源間的季節(jié)性斷檔問題。但需要指出的是，分時(shí)度假的吸引力在于交換，需要具有高效的、優(yōu)質(zhì)的旅游房地產(chǎn)交換網(wǎng)絡(luò)做支撐，將分時(shí)度假與咸寧市眾多的第二居所型旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)合起來。

2.發(fā)展旅游綜合體。旅游房地產(chǎn)不是旅游與房地產(chǎn)的簡單疊加，而是具有組團(tuán)性、連片開發(fā)特點(diǎn)的“旅游+地產(chǎn)+商業(yè)”的一種新的房地產(chǎn)開發(fā)模式 。它是將旅游、生活休閑，購物消費(fèi)、會(huì)展等一系列元素結(jié)合在一起，引領(lǐng)一種高檔次的新生活方式和生活理念；以豐富的旅游資源為基礎(chǔ)、特色鮮明的主題為核心，以旅游、住宅、商業(yè)、酒店辦公、休閑娛樂、文化會(huì)展等諸多產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)、互動(dòng)發(fā)展，在特色經(jīng)營的基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新發(fā)展模式滿足人們對(duì)第二住所優(yōu)質(zhì)生活的多元需求。

3.引進(jìn)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)服務(wù)專業(yè)化。近幾年咸寧市旅游房地產(chǎn)的硬件設(shè)施不斷完善，但相關(guān)人員的服務(wù)質(zhì)量發(fā)展比較滯后，無法滿足咸寧市標(biāo)準(zhǔn)化旅游城市的發(fā)展要求，因此，引進(jìn)先關(guān)的管理團(tuán)隊(duì)不管是提高服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值、降低經(jīng)營成本都顯得尤為重要。實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理的另一個(gè)要求是服務(wù)的專業(yè)化，逐漸實(shí)現(xiàn)服務(wù)的外包，比如溫泉酒店的洗滌、消毒 等讓專業(yè)的服務(wù)公司去服務(wù)，更有利于管理效率的提升和服務(wù)水平的提高。

結(jié)語

隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展成熟，咸寧市以溫泉旅游為后盾的旅游經(jīng)濟(jì)不斷升溫，旅游房地產(chǎn)伴隨著旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展而發(fā)展并具有廣闊的發(fā)展前景。但必須因地制宜、合理布局地發(fā)展，圍繞武漢“后花園”戰(zhàn)略與整體形象開發(fā)不同類型的旅游房地產(chǎn)，以人為本，實(shí)現(xiàn)人與自然和諧。只有這樣，咸寧市旅游房地產(chǎn)才會(huì)有吸引力，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 周建文.旅游地產(chǎn)運(yùn)營模式和發(fā)展趨勢(shì)[J].上海房地產(chǎn)，2012，（1）.

[2] 黃亮，李剛.旅游房地產(chǎn)概念解析及相關(guān)問題探討[J].生產(chǎn)力研究，2011，（1）：124-125.

[3] 2009年中國旅游大黃頁[M].北京：中國旅游出版社，2009.

[責(zé)任編輯 仲 琪]