摘 要：隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，每年全國(guó)商品房的竣工面積、住宅銷(xiāo)售面積呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，但是房?jī)r(jià)和人均收入比例失調(diào)、投機(jī)炒房等問(wèn)題的出現(xiàn)，造成房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫。如何宏觀(guān)調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生成為目前亟待解決的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資市場(chǎng)；問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）20-0061-02

一、我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)現(xiàn)存的問(wèn)題

（一）融資渠道單一

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通以及消費(fèi)的過(guò)程中，會(huì)涉及大量資本的流動(dòng)，為了最大限度的利用資金、實(shí)現(xiàn)投資的最優(yōu)化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般會(huì)選擇融資，即房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接融資和間接融資。房地產(chǎn)融資的種類(lèi)有多種，但是我國(guó)傳統(tǒng)的融資方式主要有銀行貸款、海外房產(chǎn)基金以及上市融資，三種方式各有利弊。

銀行貸款是主要的融資方式，一般需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供抵押物或者擔(dān)保，對(duì)開(kāi)發(fā)商本身的業(yè)務(wù)、財(cái)物狀況以及借還歷史信息審核較嚴(yán)格，這樣對(duì)于新崛起的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不是很有利，一些很好的項(xiàng)目因?yàn)闊o(wú)法達(dá)到銀行的貸款要求而拿不到貸款。海外房產(chǎn)基金是隨著改革開(kāi)放的腳步逐漸深入發(fā)展到我國(guó)的，這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展具有里程碑式的意義，但是總量很少，而且集中在少數(shù)一線(xiàn)發(fā)達(dá)城市。上市融資的要求較高，因?yàn)槟苓_(dá)到上市要求的房地產(chǎn)企業(yè)少之又少，而且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的上市限制也更加嚴(yán)格，這就是他的瓶頸所在。

（二）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理

1.一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)之間缺乏和緩、平穩(wěn)的銜接

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要是一級(jí)市場(chǎng)，而住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展極其緩慢，房屋租賃市場(chǎng)、住房梯度消費(fèi)、住房資源配置還不完善。一級(jí)市場(chǎng)中的主體仍為商業(yè)銀行，其他貸款抵押機(jī)構(gòu)尚處于起步階段，現(xiàn)階段各大城市涌現(xiàn)出許多小額擔(dān)保公司，但是管理混亂、缺失監(jiān)管，且因?yàn)槔矢?、額度小，無(wú)法多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)形成幫助。

2.投資保值與日常居住之間比例不協(xié)調(diào)

在通貨膨脹的時(shí)代，房地產(chǎn)是較好的保值手段之一，很大比例的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房并不是為了居住，而是為了投資保值，導(dǎo)致間接需求量過(guò)大。逐漸形成的惡果就是產(chǎn)需未能直接面對(duì)面，也進(jìn)一步擴(kuò)大了社會(huì)分配上的差距以及社會(huì)資源的浪費(fèi)，因?yàn)檎嬲淖》坷щy戶(hù)仍然沒(méi)有能力購(gòu)房，而投資消費(fèi)者又空置了大量商品房。

另外，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系不完整，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)服務(wù)體系尚未建立，如權(quán)威的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及法律咨詢(xún)等環(huán)節(jié)缺乏具有專(zhuān)門(mén)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)、人員來(lái)參與其中，指導(dǎo)金融市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展。

（三）住房貸款結(jié)構(gòu)失衡

目前，消費(fèi)者購(gòu)房款一般都是采用商品住房抵押貸款，對(duì)于一些工作穩(wěn)定的消費(fèi)者一般都采用住房公積金貸款。但是政策性貸款的覆蓋率遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿(mǎn)足不了人民的需求，在現(xiàn)今的體制和貸款制度下，很多購(gòu)房人無(wú)法通過(guò)銀行的審核或者經(jīng)銀行審核后的貸款額度無(wú)法滿(mǎn)足購(gòu)房要求，使得很多原來(lái)居住在老舊的小房里的住戶(hù)想通過(guò)銀行貸款買(mǎi)新房來(lái)改善居住田間的愿望難以實(shí)現(xiàn)。

（四）法律體系不完善

目前，調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的有憲法、法律、行政規(guī)章等，但是主要是依靠部門(mén)規(guī)章，地方性法規(guī)以及一些立法性文件。這些法律規(guī)范性文件真正涉及房地產(chǎn)法律關(guān)系的少之又少，有時(shí)候僅能依據(jù)一些法律原則來(lái)進(jìn)行管理，無(wú)法真正起到指導(dǎo)房地產(chǎn)商、消費(fèi)者正確行為以及保護(hù)各方合法權(quán)益的作用。其中存在的問(wèn)題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.現(xiàn)有法律法規(guī)滯后性

例如，現(xiàn)有《擔(dān)保法》規(guī)定禁止國(guó)家行政機(jī)關(guān)對(duì)外提供擔(dān)保，導(dǎo)致市場(chǎng)上沒(méi)有權(quán)威的、具有官方性質(zhì)的金融平衡機(jī)構(gòu)。

2.個(gè)別領(lǐng)域法律規(guī)范缺失

產(chǎn)業(yè)基金、社會(huì)信用等領(lǐng)域法律規(guī)范上的空白。屬于法律范疇的房地產(chǎn)法有《土地管理法》《城市規(guī)劃法》以及《城市房地產(chǎn)管理法》，這三部法律的調(diào)整范圍明顯不夠，力度也有所欠缺。從中也能看出，房地產(chǎn)法律方面的法律位階較低。

3.法律適用性分歧

由于高位階的法律未能有效調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，現(xiàn)在各地適用的調(diào)整規(guī)范主要是各自依據(jù)本省市具體情況頒布的地方性規(guī)章等，不僅適用的范圍有限，更加糟糕的是法律授權(quán)行政機(jī)關(guān)的解釋不同，在適用上容易產(chǎn)生分歧。在行政執(zhí)法中，相關(guān)部門(mén)要么是無(wú)法可依，要么是有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，亂象叢生。

二、完善房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的對(duì)策

（一）利用信托融資，開(kāi)發(fā)多種融資方式

目前，國(guó)際市場(chǎng)上較為盛行的融資方式除了我國(guó)采用的傳統(tǒng)融資方式外，還有國(guó)內(nèi)IPO、境外IPO、借殼上市、上市公司資產(chǎn)置換以及房地產(chǎn)投資基金等。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，筆者認(rèn)為使用信托融資和股票融資最具有發(fā)展前景。信托融資的優(yōu)越性在于：

1.充分利用社會(huì)閑散資金

房地產(chǎn)信貸主要是利用銀行等金融機(jī)構(gòu)的信用，向社會(huì)上募集閑散資金，集中應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)事業(yè)。因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)較高，能夠有效吸引社會(huì)閑散資金，隨著信托融資的逐步成熟和管理逐步規(guī)范，將會(huì)吸引大量的社會(huì)閑散資金從而減少炒房資金的擁有量，降低房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

2.有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)

如前文所述，融資依賴(lài)的是銀行的信用，對(duì)于債權(quán)人合法利益的保護(hù)更加有保障。房地產(chǎn)的管理并不是實(shí)際擁有者，而是信托公司。擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司后，由信托公司按照擁有者的要求進(jìn)行管理、收益、處分，其物業(yè)管理、租售等一概事宜均是通過(guò)信托公司對(duì)外處理。在此過(guò)程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)也是有信托公司來(lái)承擔(dān)，因?yàn)樾磐泄鞠鄬?duì)于投資者個(gè)人來(lái)說(shuō)專(zhuān)業(yè)性更強(qiáng)，能更好的管理好各項(xiàng)事務(wù)，這樣的話(huà)也能有效降低房地產(chǎn)實(shí)際所有者的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

由前文的分析可知，在海外融資基金規(guī)制方面、住房金融發(fā)展的監(jiān)管方面都欠缺法治。在建設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家的進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域依法運(yùn)行也是一個(gè)重要的方面。盡快完善相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)海外基金的健康有序發(fā)展具有非常重要的意義。必須要建立、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的法律體系，對(duì)新型融資方式的主體、程序以及融資后資本去向的監(jiān)督進(jìn)行規(guī)范，才能吸引更多國(guó)內(nèi)外的基金共同促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

有法律法規(guī)的保障，金融市場(chǎng)、金融產(chǎn)品的創(chuàng)新活動(dòng)才能有章可循更有活力，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不健全的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)更加具有舉足輕重的意義。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度

監(jiān)管機(jī)構(gòu)日前明確要求，今年金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比要在上年基礎(chǔ)上持續(xù)下降。同時(shí)，動(dòng)態(tài)排查涉房貸款風(fēng)險(xiǎn)是今年銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)的工作重點(diǎn)之一。由于層層嚴(yán)格監(jiān)管以及配合新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，多家銀行已開(kāi)始有意控制今年房地產(chǎn)貸款的規(guī)模和增速。

銀監(jiān)會(huì)正就房地產(chǎn)信貸中的土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、保障性安居工程貸款制定工作指導(dǎo)意見(jiàn)。一直以來(lái)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)保持高度警覺(jué)，控制規(guī)模、加強(qiáng)涉房信貸風(fēng)險(xiǎn)排查、加強(qiáng)壓力測(cè)試是監(jiān)管的主要方式。

截至2012年末，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額超過(guò)12萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款的比重為19.2%。曾經(jīng)作為地產(chǎn)商最重要資金來(lái)源的銀行開(kāi)發(fā)貸，近年來(lái)占比不斷下滑，而銷(xiāo)售回款的占比逐漸上升。

在2013年的全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)重申，對(duì)于房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，要認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，加強(qiáng)名單制管理和壓力測(cè)試。銀行人士介紹，一方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施名單制管理，清退部分中小房企；另一方面，對(duì)企業(yè)回籠資金實(shí)施封閉式管理，確保用于還貸。

對(duì)于今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前整體風(fēng)險(xiǎn)可控，不會(huì)出現(xiàn)大面積違約情況，更不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。其理由是：一是房地產(chǎn)貸款的總量不大，僅占各項(xiàng)貸款的19.2%，遠(yuǎn)低于其他國(guó)家水平；二是個(gè)人住房按揭貸款的按揭率低，大部分貸款已還款8年以上，且近年來(lái)房產(chǎn)市值穩(wěn)定，借款人的還款意愿較強(qiáng)，目前個(gè)人住房按揭貸款不良率僅為0.28%；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的發(fā)放審慎，且貸款成數(shù)僅為房地產(chǎn)市值的60%左右，不良貸款率不到1%。

今年要繼續(xù)做好房地產(chǎn)貸款調(diào)控，引導(dǎo)銀行通過(guò)盯重點(diǎn)項(xiàng)目、盯重點(diǎn)開(kāi)發(fā)商、盯市場(chǎng)行情變化，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)排查，密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目到期兌付風(fēng)險(xiǎn)。

改革的方向在于房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的調(diào)整，筆者認(rèn)為除了最根本的調(diào)控手段——法律外，還可以依賴(lài)經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，將政府這只“有形的手”與市場(chǎng)這只“無(wú)形的手”雙“手”齊下，相互補(bǔ)充才能發(fā)揮宏觀(guān)調(diào)控的最大效果。但是經(jīng)濟(jì)手段應(yīng)該是房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的主流，畢竟在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，住房供求關(guān)系也是市場(chǎng)自發(fā)導(dǎo)致的結(jié)果。

（四）加快金融創(chuàng)新步伐

金融創(chuàng)新主要是指兩方面的創(chuàng)新，一個(gè)是管理金融秩序的創(chuàng)新；另一個(gè)是金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。在本文中，筆者認(rèn)為可以從以下角度創(chuàng)新。首先，制度上的創(chuàng)新應(yīng)該涉及融資主體信用評(píng)級(jí)制度的建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度建立。融資渠道單一的原因在于可供選擇的其他幾種融資方式的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法準(zhǔn)確評(píng)估，導(dǎo)致一些投資商不能放下心來(lái)投資，如能建立一個(gè)體系完善、獨(dú)立運(yùn)行的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，此問(wèn)題定能迎刃而解。而房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的混亂也亟需監(jiān)管部門(mén)采取一定措施。

綜上，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目的是要控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，打擊投機(jī)炒房現(xiàn)象，規(guī)范房地產(chǎn)融資市場(chǎng)將是政府長(zhǎng)期去做的事情，使其健康發(fā)展，而不是因噎廢食。短期調(diào)控需要打擊的是投機(jī)性投資，防止炒買(mǎi)炒賣(mài)。變投機(jī)為長(zhǎng)線(xiàn)投資是房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期有序發(fā)展的有力保障。其次，通過(guò)調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展保障性住房建設(shè)，以確保民生問(wèn)題得以解決。

[責(zé)任編輯 杜 鵑]