【摘 要】中國(guó)近些年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)性上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了政府的預(yù)期，更是引發(fā)了一場(chǎng)房地產(chǎn)熱的浪潮。想起2007年由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)了全球性的金融危機(jī)。那次金融危機(jī)造成了近萬(wàn)億美元財(cái)富的蒸發(fā)，關(guān)聯(lián)金融機(jī)構(gòu)要么倒閉要么造成重大損失，給人們帶來(lái)了巨大的災(zāi)難。而現(xiàn)在房地產(chǎn)熱出現(xiàn)在了中國(guó)。本文僅針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)熱形成的原因，對(duì)我國(guó)金融行業(yè)特別是銀行的影響，以及對(duì)我國(guó)應(yīng)對(duì)的政策進(jìn)行探究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)；金融行業(yè)；影響；政策探究

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加決，城市居民的住宅問(wèn)題日益成為民眾關(guān)心的焦點(diǎn)，也成為黨和政府對(duì)民生問(wèn)題關(guān)注的熱點(diǎn)之一，然而高房?jī)r(jià)成為制約國(guó)民生活水平提高的主要問(wèn)題。從2011年4月底出臺(tái)“國(guó)十條”起，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇一系列政策調(diào)控。頻頻出臺(tái)的房地產(chǎn)政策使前兩年成為當(dāng)之無(wú)愧的調(diào)控年，在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了冬天，與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的金融業(yè)，特別是在此扮演重要角色的銀行會(huì)有什么影響？本文通過(guò)分析我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)銀行業(yè)的影響，探究銀行合理的策略。

1. 當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析

（1）中國(guó)近年來(lái)最紅的經(jīng)濟(jì)話題莫過(guò)于房地產(chǎn)問(wèn)題。中國(guó)人自古以來(lái)就有“安家立命”、“安居樂(lè)業(yè)”的說(shuō)法，因此，“房子”在國(guó)人眼中的重要性不言而喻。

（2）我國(guó)真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是開(kāi)始于1996年左右。在1998年之后，中國(guó)開(kāi)始了“房改”，由于當(dāng)時(shí)亞洲金融危機(jī)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度受到亞洲金融局勢(shì)影響增速減緩，為了刺激經(jīng)濟(jì)，我國(guó)放寬了貨幣政策，并為個(gè)人房貸提供了政策支持，目的旨在于拉動(dòng)內(nèi)需，希望以此拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。此后中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的崛起已經(jīng)較為寬松的貨幣環(huán)境，使人們?cè)谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期被壓抑已久的對(duì)房產(chǎn)的需求被迅速釋放出來(lái)，在強(qiáng)大的需求帶動(dòng)下，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入了上升通道，只是那時(shí)候的上升速度相對(duì)于物價(jià)來(lái)說(shuō)并沒(méi)有引起多數(shù)人的注意。到了2006年，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)異動(dòng)，穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)突然加速。到了2012年，特別是一線城市的普通老百姓發(fā)現(xiàn)，哪怕自己不吃不喝，憑工資幾十年都難有一套能容身的房子。世界銀行認(rèn)為，較合理的房?jī)r(jià)是人均年收入的4～6倍。顯然中國(guó)的房?jī)r(jià)比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了這一合理價(jià)格區(qū)間。不僅如此，在房?jī)r(jià)保持較高增長(zhǎng)速度的同時(shí)，人們也發(fā)現(xiàn)了其中的不合理。一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了有效需求的不足，另一方面房地產(chǎn)的空置率卻又節(jié)節(jié)攀升，這種房地產(chǎn)過(guò)剩與短缺并存的現(xiàn)象加之當(dāng)時(shí)經(jīng)適房、廉租房建設(shè)的不完善使房產(chǎn)品出現(xiàn)了嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)失衡。另外在這一期間，國(guó)內(nèi)貨幣政策的相對(duì)寬松，國(guó)外熱錢(qián)的不斷涌入也間接導(dǎo)致了這種失衡的凸顯。

2. 房地產(chǎn)熱原因探究

2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供與求。

（1）房地產(chǎn)熱是怎么形成的呢？當(dāng)然，影響房?jī)r(jià)的因素有很多，國(guó)家的調(diào)控政策、國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)周期的輪回等，都會(huì)直接或間接影響到房?jī)r(jià)的漲跌，但是從根本上看，最后決定著中國(guó)房?jī)r(jià)漲跌的關(guān)鍵，造成房地產(chǎn)熱的仍將是供給與需求的關(guān)系。

（2）需求方面：首先在這里列出一系列數(shù)據(jù)：2002年全國(guó)參加高考報(bào)名人數(shù)僅為527萬(wàn)人，到2004年升至723萬(wàn)人，2006年則高達(dá)950萬(wàn)人，2008年達(dá)到1050萬(wàn)人，2009年則有所緩解下降到1010萬(wàn)人，2012年下降為915萬(wàn)，除去重復(fù)計(jì)算的歷屆生，近年來(lái)報(bào)考人數(shù)仍是一年一個(gè)臺(tái)階。近1000萬(wàn)中國(guó)高考考生，基本是19歲左右的青少年，不管這些學(xué)生能不能全部考上大學(xué)，但他們都將在未來(lái)的1～4年進(jìn)入中國(guó)的勞動(dòng)力市場(chǎng)，而6～10年后，這些人都將進(jìn)入婚嫁年齡，慢慢表現(xiàn)出對(duì)住房的需求，而且隨著中國(guó)的城市化進(jìn)程，這些人中的絕大多數(shù)今后都將集中在中國(guó)的城市中，從而支撐著中國(guó)房市的需求。而到現(xiàn)在，那些青少年僅僅才剛剛起步而已。對(duì)住房的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如未來(lái)幾年的需求壓力大。從人口結(jié)構(gòu)上來(lái)分析，對(duì)個(gè)人住房的需求是逐漸增加的，而目前是偏小的。

（3）供給方面：2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長(zhǎng)12.8%；房屋新開(kāi)工面積11.54億平方米，增長(zhǎng)12.5%；房屋竣工面積7.02億平方米，增長(zhǎng)5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長(zhǎng)6.2%。2012年1～3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積24.22億平方米，同比增長(zhǎng)35.5%；房屋新開(kāi)工面積3.23億平方米，同比增長(zhǎng)60.8%；房屋竣工面積11117萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.0%，其中，住宅竣工面積8914萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.8%。從這些數(shù)據(jù)可以很清楚的發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的面積無(wú)論是從總面積還是新開(kāi)工面積上來(lái)說(shuō)，都是持續(xù)上漲的。但是與我國(guó)目前的房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求相比，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

2.2 房地產(chǎn)的投資價(jià)值。

（1）住房的需求往往不是由于人們真正需要它而去購(gòu)買，而是已經(jīng)升級(jí)為一種投資的手段。當(dāng)住房成為實(shí)物資產(chǎn)與股票基金等虛擬資產(chǎn)分庭抗禮時(shí)，就注定了房?jī)r(jià)的悲劇。而往往出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱中絕大部分因素都是因?yàn)槿藶榈耐顿Y于房地產(chǎn)行業(yè)，造成房?jī)r(jià)的虛高。而導(dǎo)致這樣結(jié)果的最為根本原因就是人們的預(yù)期。正因?yàn)轭A(yù)期到未來(lái)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，就像不停的跟房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)氣球打氣一樣。

（2）為什么在最近幾年，國(guó)內(nèi)投資者對(duì)于房地產(chǎn)投資如此熱衷呢？本文歸納了四點(diǎn)：第一，相比于其他投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)在供求方面略勝一籌。農(nóng)村人口不斷涌入城市，應(yīng)屆高校畢業(yè)生人數(shù)的不斷攀升等原因，使目前一線城市人口密度增加，而可供開(kāi)發(fā)土地?cái)?shù)量的卻已顯疲態(tài)。第二抵御通脹，從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)的升值一般較普通物價(jià)通脹高4到5個(gè)百分點(diǎn)。從長(zhǎng)期通脹的角度看，投資者可用不斷貶值的貨幣來(lái)支付按揭貸款。這就是說(shuō)，由于工資上漲，現(xiàn)在很可能是以更少價(jià)值的貨幣償還當(dāng)初的貸款。第三個(gè)優(yōu)點(diǎn)是目前的貸款政策使通過(guò)借貸就能獲取大部分的購(gòu)房資金，使投資的門(mén)檻變低。不斷靈活的融資方式，在這種住宅房地產(chǎn)的內(nèi)在需求下，發(fā)揮到了極致，不斷推高房?jī)r(jià)，使房產(chǎn)升值速度快于通脹。第四，投資樓市就是在不斷積累資本凈值。事實(shí)上，所購(gòu)房產(chǎn)的凈值積累來(lái)自兩方面，第一個(gè)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的增長(zhǎng)而上升，第二個(gè)是隨著按揭貸款的按期償還，資本凈值也在不斷增加。

3. 房地產(chǎn)形勢(shì)與金融業(yè)（銀行）的思考

3.1 房地產(chǎn)形勢(shì)對(duì)金融業(yè)（銀行）的影響。

（1）綜合其原因，對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的預(yù)期引發(fā)的過(guò)度的房地產(chǎn)投機(jī)導(dǎo)致了房地產(chǎn)熱的形成。拋棄其他的影響因素不說(shuō)，金融業(yè)（銀行）在這里面有起到了什么樣的作用，又會(huì)有什么樣的影響，以及應(yīng)該采取什么樣的措施避免這次房地產(chǎn)熱造成的危機(jī)呢？

（2）首先房地產(chǎn)熱會(huì)導(dǎo)致人們熱力的去追求更多的銀行住房貸款，甚至在國(guó)家采取緊縮性的房貸政策，提高房貸利率下還積極的去尋求貸款。這樣銀行主要的利潤(rùn)存貸利差會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，從而增加銀行利潤(rùn)。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)并不是單獨(dú)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，而且關(guān)系到其他各個(gè)產(chǎn)業(yè)，形成了一條條產(chǎn)業(yè)鏈。比如水泥，鋼鐵，等等，甚至需要大量的勞動(dòng)力，而這些房地產(chǎn)熱同樣也會(huì)帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。而關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大部分也需要向銀行貸款或者開(kāi)展其他金融業(yè)務(wù)。同樣會(huì)給銀行帶來(lái)非?？捎^的利潤(rùn)。

（3）房地產(chǎn)熱雖然對(duì)金融行業(yè)有好的影響，但是更多的是房地產(chǎn)泡沫破滅之后帶來(lái)的巨大負(fù)面作用。

（4）人們投機(jī)于房地產(chǎn)行業(yè)絕大多數(shù)利用了銀行資金，通過(guò)向銀行貸款起到以小搏大的杠桿效應(yīng)。而同時(shí)銀行通過(guò)貸款賺取存貸利差獲得利潤(rùn)。對(duì)于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的行情下，雙方都獲得了收益。然而，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅的那個(gè)時(shí)刻，便是危機(jī)來(lái)臨的時(shí)刻。房?jī)r(jià)迅速下跌，貸款方要么違約停止月供，要么出現(xiàn)虧損無(wú)力償還貸款，從而導(dǎo)致銀行出現(xiàn)壞賬形成不良貸款，當(dāng)這個(gè)漏洞越來(lái)越大導(dǎo)致銀行流動(dòng)資金無(wú)法彌補(bǔ)時(shí)，不得不出售或者低價(jià)變賣其長(zhǎng)期資產(chǎn)導(dǎo)致虧損更進(jìn)一步增加，而因?yàn)榫揞~虧損失去股東信任或者銀行存款客戶搶取存款時(shí)，伴隨的更是股價(jià)暴跌和資金流的更加緊張以致破產(chǎn)。雖然如今在中國(guó)，政府對(duì)于人民幣有絕對(duì)的發(fā)行權(quán)，且有行之有效的宏觀調(diào)控政策，這樣的情況或許很難發(fā)生，但是歷史證明，在日益向國(guó)際資本市場(chǎng)開(kāi)放的國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)上，越來(lái)越多的不可能已經(jīng)成為可能，誰(shuí)能知道明天房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走向哪里呢？

3.2 求索銀行如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)形勢(shì)的變化。

在這種復(fù)雜的背景下，銀行應(yīng)該如何采取一定的措施來(lái)防范房地產(chǎn)熱不好的一面。

（1）首先，銀行應(yīng)該嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)，將預(yù)測(cè)虧損保持在能夠承受的范圍內(nèi)，加強(qiáng)對(duì)房貸資金的監(jiān)控，并成立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)房貸規(guī)模占總貸款規(guī)模的比例，對(duì)房地產(chǎn)是否過(guò)熱等要進(jìn)行系統(tǒng)研究。在2011年已經(jīng)發(fā)布年報(bào)的11家上市銀行中，其房貸規(guī)模超過(guò)5萬(wàn)億元，占銀行貸款總額的24%。其過(guò)高的比重以及房地產(chǎn)行業(yè)越積越多的泡沫，正威脅者銀行信貸系統(tǒng)的安全。在房產(chǎn)過(guò)熱時(shí)適當(dāng)?shù)目刂品抠J比重，加強(qiáng)監(jiān)管。

（2）有一種現(xiàn)象，往往那些已經(jīng)有了一套甚至多套住房還積極向銀行尋求住房貸款的客戶是房地產(chǎn)的投機(jī)者。他們利用貸款的杠桿效應(yīng)認(rèn)為炒高房?jī)r(jià)，謀取暴利。而這些客戶往往是屬于相對(duì)有錢(qián)人的行列，這批人也正是銀行所積極尋找的高端客戶，往往是銀行所不愿意得罪和失去的客戶群體。從而出現(xiàn)了這樣一種現(xiàn)象，那些住房的投機(jī)者往往通過(guò)買一定的銀行理財(cái)產(chǎn)品比如保險(xiǎn)和基金來(lái)成為銀行所默認(rèn)的貴賓客戶從而享受最為優(yōu)惠的房貸利率。短時(shí)間，兩方都是互利的。銀行從這個(gè)方面來(lái)說(shuō)，在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)的過(guò)熱。而對(duì)那些真正需要購(gòu)買住房，向銀行申請(qǐng)住房貸款的客戶來(lái)說(shuō)，因?yàn)樗麄円话銚碛休^低的月工資收入，或較低的首付以及無(wú)法達(dá)到貴賓客戶的標(biāo)準(zhǔn)，很難對(duì)銀行產(chǎn)生其他效益。再由于銀行貸款規(guī)模的限制，導(dǎo)致他們的住房貸款很難獲批。這也是銀行里經(jīng)常出現(xiàn)的一種嫌貧愛(ài)富的現(xiàn)象。不過(guò)隨著銀行越來(lái)越重視潛在客戶的培養(yǎng)和對(duì)個(gè)人客戶的重視，這種現(xiàn)象得到了很大的好轉(zhuǎn)。

（3）從這樣一種現(xiàn)象，靠銀行信貸搞投資表面上會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)泡沫、金融風(fēng)險(xiǎn)。但是在現(xiàn)代信用經(jīng)濟(jì)社會(huì)，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場(chǎng)需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結(jié)果可以滿足社會(huì)需求，增進(jìn)社會(huì)的財(cái)富。反之，盲目地炒地、炒高檔樓宇、高檔娛樂(lè)設(shè)施，表面上熱得不得了，實(shí)際上供求關(guān)系嚴(yán)重失調(diào)，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，銀行信貸的規(guī)模、增長(zhǎng)速度只是一個(gè)變量，關(guān)鍵是看資金的投向和資產(chǎn)的質(zhì)量。所以銀行應(yīng)充分的監(jiān)控其貸款資金的流動(dòng)方向，在做好貸款前的充分調(diào)查后更應(yīng)該注重貸款后的跟蹤檢查。

（4）從控制房地產(chǎn)熱的政策上，國(guó)家無(wú)疑是總設(shè)計(jì)師。比如最近出臺(tái)的一系列為控制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策。那些政策無(wú)疑聚集了中國(guó)最為頂級(jí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，社會(huì)學(xué)家，政治家等等大家的智慧。而往往政府通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作，提高銀行準(zhǔn)備金率和貼現(xiàn)率這三大法寶就幾乎可以調(diào)控這個(gè)宏觀市場(chǎng)。

（5）然而對(duì)金融行業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面我們應(yīng)該積極的響應(yīng)那些政策，另一方面，我們也應(yīng)該從自己的角度去減少房地產(chǎn)熱帶來(lái)的影響。畢竟有時(shí)政府政策有著一定的時(shí)滯性。同時(shí)因?yàn)殂y監(jiān)會(huì)的要求，加上銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，即使某家銀行正確的預(yù)期到了未來(lái)將出現(xiàn)房地產(chǎn)熱，出現(xiàn)泡沫或者未來(lái)央行會(huì)采取緊縮性的房貸政策，但是我想沒(méi)有哪家銀行會(huì)提前采取緊縮房貸，提高貸款利率的行為。這樣就相當(dāng)于把客戶推給其他銀行。銀行應(yīng)該正確的篩選和分辨出優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商客戶和房貸客戶，采取抓優(yōu)放劣的措施，不求貸多，但求貸精。與其他銀行廣撒網(wǎng)分散精力的模式相比，正確的利用預(yù)警機(jī)制更加集中主動(dòng)的去尋求優(yōu)質(zhì)客戶，做專做精做強(qiáng)。

（6）其次，應(yīng)該轉(zhuǎn)變銀行的盈利模式。以往存貸利差作為銀行的最主要利潤(rùn)來(lái)源，但是受政策影響大，不管是從經(jīng)濟(jì)的循環(huán)周期來(lái)說(shuō)，還是從產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)改變來(lái)說(shuō)，都必須實(shí)現(xiàn)收入來(lái)源多樣化才能降低風(fēng)險(xiǎn)，如果單純的依賴一種收入來(lái)源的話是非常脆弱的。2012年一年期存貸差與2011年持平為3.06，而且從1991年至2012年銀行存貸差可以看出，最近幾年存貸差幾乎沒(méi)有變化，甚至預(yù)測(cè)未來(lái)將有縮小的趨勢(shì)。與國(guó)外銀行中間業(yè)務(wù)收入占半壁江山相比，中國(guó)銀行中間業(yè)務(wù)收入占總利潤(rùn)的比列遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)外平均水平。而對(duì)中國(guó)銀行來(lái)說(shuō)，中間業(yè)務(wù)收入是一塊真正的蛋糕，晚重視則分食更少。中間業(yè)務(wù)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)包括：支付結(jié)算、銀行卡、承銷、咨詢顧問(wèn)和理財(cái)產(chǎn)品等。這充分說(shuō)明了中間業(yè)務(wù)對(duì)銀行利潤(rùn)增長(zhǎng)的重要性，應(yīng)該提升到戰(zhàn)略地位上來(lái)。但是中國(guó)金融業(yè)中間業(yè)務(wù)的創(chuàng)新能力還不夠強(qiáng)，不太完善，這也導(dǎo)致了中國(guó)金融業(yè)目前最主要利潤(rùn)還是存貸利差。同時(shí)銀行應(yīng)該加大加強(qiáng)金融和科技創(chuàng)新。用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)開(kāi)發(fā)更好的平臺(tái)再加上金融創(chuàng)新中的好的產(chǎn)品，一定能夠提高中間業(yè)務(wù)收入的比重。

（7）只有這樣銀行才能在房地產(chǎn)熱中保持一個(gè)安全的穩(wěn)健的高速的發(fā)展。房地產(chǎn)熱并不可怕，可怕的是在一個(gè)錯(cuò)誤的環(huán)境下實(shí)施錯(cuò)誤的措施。

4. 結(jié)論

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)息息相關(guān)，是相互依存、相互支持、共同發(fā)展的，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏與我國(guó)金融及相關(guān)政策變動(dòng)密不可分，同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題一定程度上也凸顯了我國(guó)房地產(chǎn)金融的問(wèn)題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題主要集中表現(xiàn)在融資渠道不合理、房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后、金融創(chuàng)新緩慢。所以，我國(guó)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于貨幣和房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，還需建立個(gè)人及企業(yè)信用制度，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

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[文章編號(hào)]1619-2737（2013）11-20-627

[作者簡(jiǎn)介] 楊峻（1957-），工作單位：杭州外海集團(tuán)有限公司，副總經(jīng)理，董事長(zhǎng)特別助理。