摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是新型的產(chǎn)業(yè)，在國(guó)家實(shí)施的擴(kuò)大內(nèi)需，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等發(fā)方面發(fā)揮了重要的作用。隨著目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中存在一些問(wèn)題，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，建立健全內(nèi)部控制體系，是企業(yè)自身的需求，也是企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)的需要。認(rèn)真總結(jié)和探索新方法、新思路，從根本上確保企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F275.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）10-0097-02

內(nèi)部控制作為在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)新時(shí)期中各個(gè)企業(yè)單位加強(qiáng)管理工作的有效措施，對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理起著極其重大的作用。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的內(nèi)部控制，是為提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，爭(zhēng)取企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得最大效益的一種措施。內(nèi)部控制通過(guò)明確企業(yè)內(nèi)部工作人員各自的工作職責(zé)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的權(quán)力機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)、決策及監(jiān)督機(jī)構(gòu)等的協(xié)調(diào)工作，使這些機(jī)構(gòu)在嚴(yán)格的監(jiān)督與考核機(jī)制下，嚴(yán)格按照工作規(guī)范實(shí)施自己的工作，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)效益的提升。此外，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制還可以通過(guò)對(duì)于本企業(yè)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行規(guī)范監(jiān)督以及規(guī)劃建設(shè)，達(dá)到對(duì)于財(cái)務(wù)工作的最高程度的優(yōu)化管理，從而節(jié)省企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成本，實(shí)現(xiàn)對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的保證?？傊?，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中實(shí)施內(nèi)部控制制度是十分必要的，它可以形成對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的有效控制，從而使企業(yè)獲得良好的發(fā)展。因此，必須推動(dòng)內(nèi)部控制工作在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施。

一、當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)中存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)不夠。中國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控意識(shí)薄弱，執(zhí)行不到位。經(jīng)營(yíng)者對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)不足，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到建立內(nèi)控的重要性和必要性；在管理上實(shí)行家族制，在決策中慣用長(zhǎng)官意識(shí)，在崗位設(shè)置上為節(jié)省人工費(fèi)用，實(shí)行一人兼多崗、一崗并多職，沒(méi)有很好地構(gòu)成內(nèi)部牽制；在貨幣資金管理、實(shí)物監(jiān)控、投資和資產(chǎn)處置等方面，沒(méi)有制定成文的內(nèi)控制度。

2.內(nèi)部控制制度不夠健全、不夠合理。目前，多數(shù)開(kāi)發(fā)公司的內(nèi)部控制制度不夠全面，在控制環(huán)境、會(huì)計(jì)系統(tǒng)、控制程序等方面均有較多的不完善之處。沒(méi)有覆蓋所有的部門和人員，沒(méi)有滲透到企業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域和各個(gè)操作環(huán)節(jié)，使開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)管理工作秩序混亂、造成企業(yè)信息失真現(xiàn)象極為嚴(yán)重。還有些企業(yè)在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制時(shí)沒(méi)有考慮到自身的規(guī)模、業(yè)務(wù)性質(zhì)等實(shí)際情況，生搬硬套，造成企業(yè)的內(nèi)部控制不切實(shí)際，偏離控制重心。

3.企業(yè)內(nèi)部缺乏監(jiān)督力。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制失效現(xiàn)象是普遍的，難以為管理和監(jiān)督提供可靠的資料，造成監(jiān)督失控，經(jīng)濟(jì)效率低下。很多房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督?jīng)]有按照設(shè)定的目標(biāo)進(jìn)行，弱化問(wèn)題嚴(yán)重。另外還有不規(guī)范的外部環(huán)境和不正當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。目前有很多企業(yè)監(jiān)督評(píng)審主要依靠?jī)?nèi)審部門來(lái)實(shí)現(xiàn)，而有些企業(yè)的內(nèi)審部門隸屬于財(cái)務(wù)部門，與財(cái)務(wù)部同屬一人領(lǐng)導(dǎo)，內(nèi)部審計(jì)在形式上就缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性。另外，在內(nèi)審的職能上，很多企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作僅僅是審核會(huì)計(jì)賬目，而在內(nèi)部稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)部控制制度是否完善和企業(yè)內(nèi)各組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率等方面，卻未能充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)對(duì)策

1.房地產(chǎn)企業(yè)建立有效的內(nèi)部控制方法。（1）積極的環(huán)境控制。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制活動(dòng)所設(shè)計(jì)的環(huán)境控制方法主要包含以下幾種：首先是組織機(jī)構(gòu)的有效控制。我們所講的組織機(jī)構(gòu)的控制具體是指企業(yè)相關(guān)的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置以及職務(wù)分工的有效性和合理性；其次是對(duì)企業(yè)人文環(huán)境的有效控制，它具體是指要充分的發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源的積極主動(dòng)性，從而創(chuàng)造出向上積極的文化氛圍，這個(gè)過(guò)程主要包含有嚴(yán)格的用人和招聘制度、員工考核制度、崗位輪換制度和有效的獎(jiǎng)懲措施等；最后是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境的有效控制，它主要要求房地產(chǎn)企業(yè)要樹(shù)立一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在各個(gè)不同的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)上建立起有效的管理系統(tǒng)，通過(guò)多種措施，來(lái)保證投資過(guò)程的順利。（2）有效的業(yè)務(wù)控制。有效的業(yè)務(wù)控制過(guò)程首先要有不相容的職務(wù)分離保障。所謂不相容的職務(wù)分離具體是指在企業(yè)內(nèi)部常常會(huì)有僅有一人擔(dān)任的，發(fā)生錯(cuò)誤與弊端的可能性極高又很容易對(duì)其進(jìn)行有效掩蓋的職務(wù)，這樣的職務(wù)要進(jìn)行分設(shè)。這類職務(wù)主要包含有財(cái)產(chǎn)保管職務(wù)、業(yè)務(wù)經(jīng)辦職務(wù)、會(huì)計(jì)記錄職務(wù)等等；其次，對(duì)授權(quán)批準(zhǔn)的控制，它的主要含義具體是指房地產(chǎn)企業(yè)在處理相關(guān)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，往往需要通過(guò)特定的授權(quán)與批準(zhǔn)來(lái)達(dá)到對(duì)企業(yè)內(nèi)控行為的有效進(jìn)行，它通常被分為一般授權(quán)和特殊授權(quán)兩種形式。前者是指在辦理一些常規(guī)的業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)于相關(guān)的權(quán)利與職責(zé)等條件的規(guī)定，后者則是指在處理一些特殊性的業(yè)務(wù)時(shí)的相關(guān)要求與規(guī)定，它通常不具備很長(zhǎng)的時(shí)效性。對(duì)于授權(quán)批準(zhǔn)的有效控制，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)的過(guò)程中所必須要考慮的問(wèn)題。（3）完整的財(cái)務(wù)控制。完善的財(cái)務(wù)控制方法主要包括會(huì)計(jì)系統(tǒng)的控制、財(cái)務(wù)預(yù)算的控制和財(cái)產(chǎn)保全的控制。會(huì)計(jì)系統(tǒng)的控制要求企業(yè)必須按照相關(guān)的會(huì)計(jì)法和國(guó)際統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度和法律法規(guī)來(lái)建立適合自身的會(huì)計(jì)制度以及處理程序等等，同時(shí)還要在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行會(huì)計(jì)人員的崗位責(zé)任制，從而建立起高效而有嚴(yán)密的會(huì)計(jì)控制體系；其次是對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算的有效控制，它通常是為了是房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到既定的目標(biāo)而在經(jīng)營(yíng)、資本以及相關(guān)的年度收支上制訂的計(jì)劃；最后一項(xiàng)是對(duì)于財(cái)產(chǎn)保全的控制，它主要是為了確保房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)和財(cái)務(wù)安全而制定的相應(yīng)的措施與程序。

2.房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)施工成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)包工程較多，而各類工程項(xiàng)目所需的施工資質(zhì)也不同，為使開(kāi)發(fā)成本降為最低而又要保證開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量較好，應(yīng)采用公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇具有合格的相關(guān)施工資質(zhì)且經(jīng)過(guò)ISO國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證的施工企業(yè)竟標(biāo)；在同等條件下盡量選擇以往曾合作成功的企業(yè)，以期形成未來(lái)的戰(zhàn)略伙伴，以利企業(yè)將來(lái)的發(fā)展。在施工過(guò)程中發(fā)生工程變更時(shí)，應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)變更通知書等有關(guān)文件，配合工程監(jiān)理方與施工方及時(shí)辦理工程變更簽證手續(xù)，站在誠(chéng)信的角度保護(hù)各方的合法權(quán)益。還要建立竣工決算環(huán)節(jié)的控制與審計(jì)工作，未進(jìn)行竣工決算審計(jì)的不得辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。要重點(diǎn)審查決算依據(jù)是否完備、相關(guān)文件是否齊全、竣工清理是否完全、決算編制是否正確以及驗(yàn)收人員、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的范圍、驗(yàn)收的依據(jù)、驗(yàn)收的程序是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)等，嚴(yán)格控制施工中的舞弊行為。

3.房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)費(fèi)用中較大的是廣告費(fèi)用、借款費(fèi)用和售房人員的提成費(fèi)用。重大的廣告支出應(yīng)實(shí)行集體審議決策制度；對(duì)普通廣告除進(jìn)行總額控制、預(yù)算控制外，還應(yīng)在每年末對(duì)廣告支出與社會(huì)效應(yīng)進(jìn)行對(duì)比分析以制定下一年的廣告預(yù)算。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊性，幾乎無(wú)一例外地需要外部資金的支持，為此企劃部、預(yù)算部和工程部等有關(guān)部門，應(yīng)配合財(cái)務(wù)制訂出凈現(xiàn)金流入與流出的流程計(jì)劃預(yù)算，并密切注意資金預(yù)算的執(zhí)行情況以保證適時(shí)準(zhǔn)確的借貸資金，節(jié)省借款費(fèi)用。對(duì)重大的費(fèi)用支出應(yīng)上報(bào)董事會(huì)，實(shí)行集體決策和審批制度，并建立責(zé)任追究制度。對(duì)售房提成費(fèi)用應(yīng)因時(shí)、因地地用預(yù)算的方式確定提成比例，以保證在費(fèi)用最低的情況下調(diào)動(dòng)售房人員的積極性。

4.要制定科學(xué)完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)要制定科學(xué)完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范，以保證企業(yè)能夠健康的發(fā)展。在制定內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范時(shí)，我們必須充分考慮的問(wèn)題是，由于內(nèi)部會(huì)計(jì)控制工作所涉及的內(nèi)容非常廣泛，因此，內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范就應(yīng)當(dāng)是一個(gè)體系。從結(jié)構(gòu)上看，它可以分為兩個(gè)層次：第一層次是內(nèi)部會(huì)計(jì)控制基本規(guī)范。它主要是就涉及內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的目標(biāo)、原則、內(nèi)容、方法、檢查、督導(dǎo)和實(shí)施等問(wèn)題予以規(guī)范。第二層次是內(nèi)部會(huì)計(jì)控制具體規(guī)范。它主要是對(duì)單位內(nèi)部的各種具體會(huì)計(jì)工作進(jìn)行規(guī)范。從內(nèi)容上看，它可以從五個(gè)不同的角度來(lái)進(jìn)行規(guī)范設(shè)計(jì)：具體經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范，如工程項(xiàng)目、采購(gòu)與付款、銷售與收款、對(duì)外投資、籌資、擔(dān)保、成本費(fèi)用的發(fā)生與支付等；具體會(huì)計(jì)要素項(xiàng)目變動(dòng)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范，如貨幣資金、實(shí)物資產(chǎn)、證券資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等；具體會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理崗位的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范，如出納、記賬、報(bào)表、保管、經(jīng)銷、采購(gòu)、收款等；具體會(huì)計(jì)管理崗位和管理環(huán)節(jié)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范，如授權(quán)、執(zhí)行、質(zhì)檢、驗(yàn)收、審核、付款等；會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理手段的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范，如手工會(huì)計(jì)處理系統(tǒng)和電子數(shù)據(jù)處理會(huì)計(jì)系統(tǒng)等。通過(guò)制定不同的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范，形成一個(gè)相對(duì)完善的體系，才能對(duì)規(guī)范單位內(nèi)部的會(huì)計(jì)控制工作起到重要的促進(jìn)作用。

5.強(qiáng)化和完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制。盡管房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立各項(xiàng)制度安排、進(jìn)行權(quán)責(zé)分工、進(jìn)行目標(biāo)管理、采取各項(xiàng)控制程序，但監(jiān)督是必需的。為了確保內(nèi)部控制制度得到全面、準(zhǔn)確的實(shí)施，必須建立內(nèi)部控制機(jī)制，推進(jìn)內(nèi)部控制的落實(shí)。財(cái)政、稅務(wù)、審計(jì)、人民銀行、證券監(jiān)管、保險(xiǎn)監(jiān)管等部門應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的職責(zé)，對(duì)有關(guān)單位的會(huì)計(jì)資料實(shí)施監(jiān)督檢查。同時(shí)，大力發(fā)展注冊(cè)會(huì)計(jì)師事業(yè)，充分發(fā)揮其獨(dú)立超然的特性，履行社會(huì)公證和監(jiān)督職能，使會(huì)計(jì)人員一方面受法規(guī)制度的規(guī)范，另一方面受注冊(cè)會(huì)計(jì)師的公證監(jiān)督。另外，要發(fā)動(dòng)全社會(huì)參與會(huì)計(jì)監(jiān)督。鼓勵(lì)與支持廣播電視、報(bào)刊等新聞媒體對(duì)企業(yè)（特別是上市公司）違法違紀(jì)行為曝光，以充分發(fā)揮輿論監(jiān)督的作用。

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的大環(huán)境下，內(nèi)部控制制度對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理是非常重要的，它能有效地幫助企業(yè)形成一種財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)工作人員必須加大措施，努力推動(dòng)內(nèi)部控制制度的有效運(yùn)行。

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[責(zé)任編輯 吳明宇]