摘 要：2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議決定加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，出臺了新“國五條”。新“國五條“繼承了中央緊縮的房地產(chǎn)市場調(diào)控思路，進(jìn)一步打壓房價(jià)，限制二手房交易并鼓勵保障性住房建設(shè)，尤其是其規(guī)定的對個(gè)人二手房銷售者按照銷售收入征收20%的個(gè)稅更是引起國內(nèi)一片爭論，許多二手房持有者急于在新政策實(shí)行前出手自己的房屋。事實(shí)上，新“國五條”是一把雙刃劍，在取得房價(jià)可以預(yù)期的立竿見影的下跌的同時(shí)，為未來的房地產(chǎn)市場甚至中國經(jīng)濟(jì)埋下了隱患，這些隱患究竟是什么，如何做可以避免這些隱患，從這些問題出發(fā)，提出了一些建議，有一定的參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；新“國五條”；調(diào)控政策

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）10-0022-02

2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，要求各地繼續(xù)嚴(yán)格控制房價(jià)，提高新房首付款比例，同時(shí)加快推進(jìn)保障型住房的建設(shè)等。在新“國五條”中，最引人注目的是對個(gè)人二手房屋出售者按銷售所得的20%計(jì)收個(gè)稅。筆者認(rèn)為，新“國五條”可能成為自2010年4月起中央實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控緊政策后最強(qiáng)力的一輪政策調(diào)控。

新“國五條”明確了中央希望進(jìn)一步穩(wěn)定房價(jià)和使房價(jià)早日回歸正軌的決心，打擊了之前有一些人對房地產(chǎn)政策可能松動的預(yù)期。在新政策出臺以后，二手房市場一片火熱，原本持觀望態(tài)度的人們開始對未來的房地產(chǎn)市場失去信心，之前的投資或者投機(jī)的二手房屋持有者開始積極尋求出售自己房屋的途徑。

新政策不僅對二手房持有者影響巨大，對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響也是不容小覷的，因?yàn)樾抡叩某雠_，使得人們對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期不為看好，潛在的投機(jī)需求或者投資需求者會轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)，或者將資金轉(zhuǎn)移向其他途徑。這無疑縮小了開發(fā)商的潛在客戶群，開發(fā)商手中的存貨可能會變多。

從以上兩點(diǎn)分析來看，在新政策的作用下，部分存量房投資或投機(jī)需求的持有者可能會降價(jià)出售房屋，另一部分存量房投資或投機(jī)需求的持有者在政策開始執(zhí)行后可能會繼續(xù)觀望，等待政策的松動。而開發(fā)商處于本身運(yùn)作的需要，很可能會降價(jià)銷售。房價(jià)有望迎來新一波的快速下降。

但是，新政策背后也蘊(yùn)含著很大的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致房地差市場收縮過于劇烈，加速房地產(chǎn)泡沫的破裂。也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場中的熱錢迅速流向其他渠道影響其他的市場運(yùn)作甚至是整個(gè)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。這些估計(jì)，主要是依據(jù)以盧卡斯為代表的新古典宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論（即理性預(yù)期學(xué)派）的假設(shè)和結(jié)論以及天津市近年來的相關(guān)數(shù)據(jù)得出的。

風(fēng)險(xiǎn)之一：大批中小型開發(fā)商倒閉

大部分中小型開發(fā)商無法獨(dú)立開發(fā)住房，他們往往會通過銀行信貸等方式籌措資金，待房屋出售以后償還貸款，剩余收入作為自己的利潤。在新政策出臺以后，住房銷售遇冷，開發(fā)商資金難以回籠，而銀行貸款的利息越來越多，此時(shí)很多開發(fā)商只能選擇大幅度降價(jià)銷售，導(dǎo)致利潤空間大幅壓縮，甚至出現(xiàn)虧損，此時(shí)，許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)商可能會面臨倒閉。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)可能重新洗牌，只有資金實(shí)力雄厚的企業(yè)得以生存。

風(fēng)險(xiǎn)之二：轉(zhuǎn)嫁個(gè)稅幻想破滅

新政策出臺后，部分個(gè)人存量房持有者希望能夠在新政策實(shí)施以前出售自己的住房，但這是有相當(dāng)難度的，尤其是區(qū)位因素不具有優(yōu)勢的住房，短期內(nèi)不易交易成功，所以，部分個(gè)人售房者寄希望于“羊毛出在羊身上”，通過稅收轉(zhuǎn)嫁來使購房者承擔(dān)稅賦。但是，這種想法恐難以實(shí)現(xiàn)。由于城市交通的逐漸方便，區(qū)位因素的作用正在減弱，相鄰的地區(qū)內(nèi)的住房的區(qū)位優(yōu)勢基本相同，而在其他條件相同的情況下，消費(fèi)者在同樣價(jià)格的新房和二手房之間會選擇新房而不是二手房。事實(shí)上，即便是新房價(jià)格高于二手房價(jià)格，在一定的區(qū)間內(nèi)，消費(fèi)者仍然會選擇新房，也就是說，在這一個(gè)價(jià)格區(qū)間內(nèi)，新房仍有自然壟斷優(yōu)勢。這個(gè)優(yōu)勢區(qū)間在各個(gè)城市內(nèi)是不同的，在天津，這個(gè)區(qū)間大概有2 500元/平方米，也就是說，如果二手房價(jià)格提高，與同樣或相近的新房的售價(jià)差距小于2 500元，就可能導(dǎo)致無法售出。

此外，由于個(gè)人售房者的房源是從開發(fā)商手中得到的，因此勢必在其成本中包含了開發(fā)商的利潤，因此，在調(diào)控政策或者是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，新房的價(jià)格波動幅度大于二手房的價(jià)格波動幅度，也就是說，在很多經(jīng)濟(jì)不景氣的情形下，二手房屋持有者往往都是選擇觀望。從下表中可以明顯看出，二手房的方差遠(yuǎn)低于新房，驗(yàn)證了消費(fèi)者的觀望行為。

但是，現(xiàn)在中國，尤其是天津的保障型住房正在不斷地建設(shè)中，這就進(jìn)一步壓縮了剛性需求者的潛在購房量，當(dāng)保障型住房體系十分完備的時(shí)候，過量的商品房供給和較少的商品房需求之間的矛盾會使得房價(jià)劇烈下降，因此，現(xiàn)在的情況是，二手房持有者每多觀望一段時(shí)間，他們的房屋就會多貶值一些。如果假設(shè)所有的二手房屋持有者均有理性預(yù)期，那么，一部分人會選擇立刻出售，另一部分人會選擇盡快出售，這樣，整個(gè)房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)會出現(xiàn)大量的待出售房屋，大量的供給會導(dǎo)致價(jià)格大幅度下降，而變現(xiàn)的房屋持有者多是出于投機(jī)需求或者是投資需求購房的，他們無疑會將資本注入注入股市或者是實(shí)體經(jīng)濟(jì)等地方，這會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定和通貨膨脹。

對策與建議

一味地打壓房價(jià)雖然在短期內(nèi)的效果是立竿見影的，但是不能從根本上解決房地產(chǎn)泡沫政策，而且如果拋售的二手房被新一輪的投機(jī)者所購得，那么實(shí)際上宏觀調(diào)控政策就變成了一次財(cái)富重新分配的游戲。為了避免這種情況，筆者認(rèn)為，應(yīng)做到以下三點(diǎn)：第一，明確市場結(jié)構(gòu)，區(qū)分剛性住房需求和投資、投機(jī)住房需求，估計(jì)市場容量，用戰(zhàn)略眼光來估計(jì)保障型住房的數(shù)量，不建造多余的保障型住房，不能讓保障型住房產(chǎn)能過剩，必要時(shí)可以采取釜底抽薪的方式，將在售的二手房購買下來改造成保障型住房；第二，確保專房專用，避免和杜絕針對保障型住房的尋租行為，明晰產(chǎn)權(quán)，不能讓保障型住房流入商品房市場，造成混亂；第三，積極做好資金引流工作開辟資金引流渠道，確保房地產(chǎn)市場中流出的資金不至于引發(fā)其他市場的混亂或者通貨膨脹。

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Two Possibilities the New National Five Laws Policy May Course：Analysis

Based New Classical Economics theory

——Taking for Instance TianJin

LIU Si-yuan，ZHAO Xiao-jin

（College of Economics，TianJin Normal University，Tianjin 300387，China）

Abstract：The executive meetings of the State Council decided to strengthen the real estate market regulation and control efforts.They issued the new national five laws in Feb，2013.This new policy aims to make the price of the house down.The regulation prescribes that the government should limit the exchange betewwn owner of second-hand housing and consumers，encourage building guaranteed housing.Particularly，it provides that persons who owns second-hand hoursing and want to sale them must pay taxes which equals twenty percent of his or her inncome from the exchange.Thus，a great number second-hand houseing owners decided to seal their house immediately befor the new policy runs.In fact，the new regulation can not only makes the price down at time，but also produce the risk of future estate market of China.To make the economy stable，we must know what the risk is and how to deal with it.And this is the target of this passage.

Key words：estate；new national five laws； regulation policy[責(zé)任編輯 吳高君]