2013年5月8日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布了《中國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資狀況分析》，報(bào)告顯示，2013年上半年共27家上市房企發(fā)債融資759億元，已超2012全年25%。隨著 2012年下半年市場(chǎng)銷(xiāo)售的回暖，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況得到有效改善，部分大型房地產(chǎn)上市公司更是融資動(dòng)作頻頻，充分利用多種融資渠道獲取充足的資金支持。

出海融資

2013年初，多家房地產(chǎn)上市公司積極上調(diào)全年銷(xiāo)售目標(biāo)，進(jìn)一步加大重點(diǎn)城市投資力度。為滿(mǎn)足企業(yè)持續(xù)發(fā)展的資金需求，同時(shí)有效改善債務(wù)結(jié)構(gòu)、平衡融資成本，越來(lái)越多的上市房企致力于創(chuàng)新融資方式，打造多元化的融資體系。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴本刊記者：“整體來(lái)看，受持續(xù)調(diào)控影響，內(nèi)地銀行開(kāi)發(fā)信貸增速降低，債券融資受限，信托發(fā)行放緩，而境外資本市場(chǎng)則相對(duì)寬松，海外銀團(tuán)貸款、海外發(fā)債、赴港買(mǎi)殼上市等方式受到房地產(chǎn)企業(yè)的廣泛關(guān)注，成為房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的重要補(bǔ)充?！?/p>

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至3月15日，內(nèi)地已有21家房企在境外發(fā)債，其融資額度高達(dá)570億元，該數(shù)字已逼近去年全年的融資水平。并且，多數(shù)債券的認(rèn)購(gòu)在10倍以上。在融資成本方面，年利率一般在2.755%到13.25%之間不等。其中，3月27日，萬(wàn)科發(fā)布公告披露，萬(wàn)科地產(chǎn)（香港）有限公司通過(guò)旗下子公司發(fā)行8億美元5年期定息債券，首次境外發(fā)債的票面利率僅2.625%，方興地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、 SOHO中國(guó)、金地集團(tuán)等多家房企也以較低利率通過(guò)發(fā)行 5年以上的中長(zhǎng)期海外債券籌集了大筆發(fā)展資金，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供了資金保障。

除了境外發(fā)債，對(duì)于 A股上市房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，赴港買(mǎi)殼上市也成為其實(shí)現(xiàn)海外資本化的重要途徑。黃瑜說(shuō)：“面對(duì)快速發(fā)展的資金需求、巨大的債務(wù)償付壓力，更多的內(nèi)地房地產(chǎn)公司在 2013年準(zhǔn)備抓住海外資本市場(chǎng)機(jī)遇，以期構(gòu)建成本更低、再融資持續(xù)性更強(qiáng)的融資平臺(tái)。多家區(qū)域性龍頭企業(yè)也相繼公布年內(nèi)赴港上市的計(jì)劃，國(guó)內(nèi)房企將在 2013年迎來(lái)新一輪的赴港上市熱潮?！?/p>

截至目前，“招保萬(wàn)金” 4家內(nèi)房股龍頭企業(yè)已經(jīng)搭建了“A+H”雙重融資平臺(tái)。自2012年 11月，旭輝控股憑借剛需主流產(chǎn)品的定位獲得投資者青睞，完成首次發(fā)行，募集資金約 15.3億港元，成為 2012年以來(lái)首家登陸香港資本市場(chǎng)的內(nèi)地房企。此外，萬(wàn)科等多家企業(yè)也紛紛期待在港股有所作為。

此外，眾多房企潮水般涌向信托，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托規(guī)?？焖贁U(kuò)大，并面臨較大的兌付壓力。多位房地產(chǎn)專(zhuān)家均表示，國(guó)內(nèi)房企正處于海外融資“井噴”時(shí)。今年第一季度，某研究中心所監(jiān)測(cè)的103家房企的融資總量為1097億元人民幣，以外幣為單位的融資額占比達(dá)67%。

個(gè)中緣由

黃瑜表示，從已經(jīng)發(fā)布的上市公司一季報(bào)看，盡管報(bào)告期內(nèi)房企大多業(yè)績(jī)飄紅，但住宅利潤(rùn)率下降已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)，樓市調(diào)控加碼和政策從緊引發(fā)了企業(yè)對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的不確定性預(yù)期，這些都促成房企領(lǐng)銜的融資軍團(tuán)又開(kāi)始扎堆海外。

亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓告訴本刊記者，房企扎堆海外融資原因主要有四個(gè)方面，一是限購(gòu)政策下國(guó)內(nèi)融資渠道受限所致。二是人民幣升值預(yù)期的增強(qiáng)，越來(lái)越多的房企從最初的單純通過(guò)增加融資渠道求生存，轉(zhuǎn)變?yōu)榱D通過(guò)海外融資為接下來(lái)的擴(kuò)張和拿地做準(zhǔn)備。三是從國(guó)際環(huán)境看，美國(guó)的QE3（第三輪貨幣量化寬松政策）釋放了大量流動(dòng)性，日本央行則推出了創(chuàng)紀(jì)錄的貨幣寬松政策，美日印鈔機(jī)的全面開(kāi)動(dòng)為房企海外融資提供了大量資金來(lái)源。四是從國(guó)內(nèi)環(huán)境看，房地產(chǎn)市場(chǎng)自去年下半年以來(lái)持續(xù)回暖，投資者投資信心增強(qiáng)。這些客觀上都推動(dòng)了海外資金與房企的合作。

也有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，房企赴港借殼上市實(shí)屬無(wú)奈之舉，只因境內(nèi)資本市場(chǎng)再融資長(zhǎng)期堵塞。A股市場(chǎng)房企再融資宜疏不宜堵，長(zhǎng)期凍結(jié)只會(huì)增加房企融資成本，增加金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，加劇房企資金緊張，造成樓市供不應(yīng)求，反而不利于房?jī)r(jià)的合理回歸。

謝逸楓認(rèn)為，對(duì)于快速周轉(zhuǎn)、資產(chǎn)質(zhì)量良好、遵守市場(chǎng)秩序的房地產(chǎn)公司應(yīng)給予合理的融資支持，支持他們加快開(kāi)發(fā)、增加房源供應(yīng)，而對(duì)大量囤地、周轉(zhuǎn)慢、債臺(tái)高筑的房地產(chǎn)公司則應(yīng)加以警惕。同時(shí)應(yīng)更加明確再融資的投資標(biāo)的，細(xì)化資金流向，加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)對(duì)再融資募投項(xiàng)目的督導(dǎo)。

加速拿地

房企的大規(guī)模吸資意欲何求？或許就是加速拿地。值得關(guān)注的是，幾乎在地產(chǎn)公司大量赴港融資的同時(shí)，土地市場(chǎng)也已經(jīng)迎來(lái)了新一輪買(mǎi)地潮。

2013年5月9日，世博土地拍賣(mài)，更是接連刷新土地成交單價(jià)紀(jì)錄。臺(tái)灣Maxbase公司以39932元/平方米的價(jià)格搶下A09A-02地塊；臺(tái)灣遠(yuǎn)東新世紀(jì)更以40079元/平方米的價(jià)格搶下了A09B-02地塊，創(chuàng)下2010年3月以來(lái)的近3年地價(jià)紀(jì)錄。5月6日，廣州舉行“國(guó)五條”樓市細(xì)則出臺(tái)以來(lái)第一次土地拍賣(mài)會(huì)，同寶路8號(hào)和10號(hào)地塊，在經(jīng)過(guò)近200輪的競(jìng)價(jià)后，佳兆業(yè)力壓中海，以18.6774億元、配建6.68萬(wàn)平方米的保障房項(xiàng)目，折合樓面地價(jià)高達(dá)25597元/平方米，一舉刷新該區(qū)域地王價(jià)。

記者注意到，克而瑞的研究報(bào)告指出，今年4月從典型企業(yè)拿地情況來(lái)看，恒大、碧桂園、龍湖表現(xiàn)頗為積極。而上述企業(yè)恰恰是去年末和今年初在香港融資最為活躍的幾家企業(yè)。上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企募集大量資金，對(duì)其拿地報(bào)價(jià)會(huì)帶來(lái)更強(qiáng)的心理支撐和財(cái)力支持，從而推高地價(jià)。尤其對(duì)于稀缺性的地塊，房企的從眾心理或許會(huì)戰(zhàn)勝對(duì)“槍打出頭鳥(niǎo)”政策的恐懼。由于資金寬裕，易形成新一輪的拿地高峰，這是大型房企戰(zhàn)略擴(kuò)張的必然表現(xiàn)。

克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2013年4月，十大重點(diǎn)城市的土地成交總占地面積為499.65萬(wàn)平方米，同比下降4%，總金額為404.83億元，同比上漲35%。

黃瑜表示，總的來(lái)說(shuō)，在樓市調(diào)控大背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)分倚重銀行貸款、信托和民間借貸，增加了整個(gè)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，也提高了房企的融資成本，客觀上實(shí)際推高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。

中房信資深分析師薛建雄同時(shí)指出，眾多房企境外融資也在一定程度上加大了房企優(yōu)勝劣汰的進(jìn)度。大型房企海外融資成本在下降，小房企在國(guó)內(nèi)融資渠道狹窄，且成本在上升。不過(guò)，對(duì)于房企的利潤(rùn)率卻未必有所提升。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果純粹從成本利潤(rùn)的簡(jiǎn)單關(guān)系看，低融資成本會(huì)促使開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率提高。但是，考慮到匯率變動(dòng)、利差變化、融資后續(xù)過(guò)程中可能出現(xiàn)的海外風(fēng)險(xiǎn)等因素，成本的優(yōu)勢(shì)或許會(huì)喪失，從而侵蝕開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率。