傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型進(jìn)入新興模式，是主動(dòng)還是被動(dòng)？這是一個(gè)值得思考的問題。房地產(chǎn)住宅市場還處于一片水深火熱當(dāng)中，高壓調(diào)控政策一如既往。隨著行業(yè)暴利時(shí)代的一去不復(fù)返，對于房地產(chǎn)占比75%的住宅市場而言，去杠桿將是長期化的。住宅地產(chǎn)以外的區(qū)域被籠統(tǒng)地劃入商業(yè)地產(chǎn)。但商業(yè)地產(chǎn)是多元化的，它以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)為依托，不同的產(chǎn)業(yè)下形成了不同的稱呼，如工業(yè)類主題、高科技主題、文化創(chuàng)意主題等園區(qū)類地產(chǎn)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的雛形：工業(yè)地產(chǎn)

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)的用地，工業(yè)類土地上可建的建筑物用途有較大的范圍。其范圍通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等等。工業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的第一次結(jié)合，也可以看成是房地產(chǎn)在工業(yè)領(lǐng)域的最初形態(tài)，該形態(tài)以工業(yè)園區(qū)形態(tài)出現(xiàn)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的由來

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然產(chǎn)物。優(yōu)惠的稅收政策、高效的行政程序、廉價(jià)的土地價(jià)格是傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)依據(jù)。政策因素在國內(nèi)外企業(yè)工廠選址中具有決定性的意義。以上海為例，從最早的漕河涇工業(yè)區(qū)、張江園區(qū)、金橋出口加工區(qū)等都以政策作為優(yōu)越于其他城市或區(qū)縣的主要依據(jù)。隨著開放程度的擴(kuò)大，中部、內(nèi)陸地區(qū)在上述方面的優(yōu)勢越來越明顯，這些工業(yè)形態(tài)正逐漸從上海轉(zhuǎn)移出去。在這些企業(yè)外遷的同時(shí)，一方面是企業(yè)自身需要把核心的部門繼續(xù)留在上海本地（諸如銷售、研發(fā)、設(shè)計(jì)等），另一方面政府也需要有高附加值的產(chǎn)業(yè)能在短時(shí)間內(nèi)填充閑置的土地和建筑。由此園區(qū)型辦公經(jīng)濟(jì)（也就是所謂的2.5產(chǎn)業(yè)）應(yīng)勢而生。由于土地載體的不同，2.5產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷了舊建筑改造與土地新建的過程。以市北高新技術(shù)園區(qū)為例，江場三路以東的一期為老廠房改造，二期和三期則為新建項(xiàng)目。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品

縱觀國內(nèi)外知名的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們可以看出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)多樣：標(biāo)準(zhǔn)辦公，甲級辦公，花園式辦公，研發(fā)樓等都有涉及，但其核心功能都為辦公?？梢哉f與傳統(tǒng)商業(yè)辦公地產(chǎn)比較，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在使用功能方面沒有本質(zhì)區(qū)別。傳統(tǒng)辦公樓市場多為分布于中心城區(qū)，享受著便利的交通，完善的商務(wù)配套，而這些往往都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)的，那產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又是如何能立足？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又具有哪些獨(dú)特優(yōu)勢呢？

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的魅力

首先我們從使用者的角度來看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的魅力和優(yōu)勢。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在產(chǎn)品塑造方面具有更大的靈活性，高品質(zhì)的獨(dú)立型花園辦公樓成為各項(xiàng)目主力宣傳的重點(diǎn)。從辦公硬件和辦公環(huán)境來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有明顯優(yōu)勢。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多分布于非中心區(qū)域，不論是售價(jià)還是租金也是傳統(tǒng)市區(qū)寫字樓無法擁有的。價(jià)格也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)推廣的主要手段。

產(chǎn)業(yè)定位與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是吸引客戶的重要因素。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賦予企業(yè)的不只是辦公條件的改善，更是企業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)：利用強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)的高度聚集效應(yīng)，給中小型企業(yè)提供各式平臺(tái)（金融融資、電子交易、產(chǎn)品展示、政策優(yōu)惠、會(huì)務(wù)會(huì)議等），這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于傳統(tǒng)辦公樓市場的本質(zhì)內(nèi)容。核心產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的作用有如商業(yè)招商中的主力店，通過引入主力店可以順勢吸引其他相關(guān)中小商家的入駐。

對于開發(fā)商來說，成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅是帶來一次性的銷售收入，更是通過其他相關(guān)平臺(tái)服務(wù)的投入，產(chǎn)生源源不斷的持續(xù)性收入。

下面我們再從開發(fā)者的角度出發(fā)，來看看投資人是如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，又是如何獲得各種收益的呢？

一是通過與特定工業(yè)企業(yè)聯(lián)合按需訂制，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從中獲利。開發(fā)商取得用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。在上海，漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)的“科技綠洲飛利浦研發(fā)中心”即是在此種運(yùn)營模式下開發(fā)的極具代表性的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

二是通過土地溢價(jià)增值而獲取利潤。該模式是指投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，通過將項(xiàng)目中部分土地或整體土地轉(zhuǎn)讓、出讓給房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。

三是通過長期持有開發(fā)項(xiàng)目獲得經(jīng)營收益或出售開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品獲利。項(xiàng)目投資開發(fā)商（或獨(dú)立，或聯(lián)合）進(jìn)行項(xiàng)目整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。

四是引進(jìn)已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來的利潤或長期持有項(xiàng)目而取得租金收益和經(jīng)營管理收益等。這種盈利模式在國內(nèi)較為普遍，尤其是將開發(fā)項(xiàng)目出售的模式更為常見。

我們知道傳統(tǒng)的房地產(chǎn)盈利模式相對簡單，無非通過銷售或租賃而產(chǎn)生，這種模式在住宅和近年來的商業(yè)地產(chǎn)方面屢試不爽。隨著這一兩年政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入，傳統(tǒng)的盈利模式受到巨大挑戰(zhàn)。一方面，市場上需求量不斷受到擠壓，市場的消化能力特別是對于商業(yè)和辦公的銷售量急劇下降，商業(yè)的價(jià)值被低估，商業(yè)價(jià)格與住宅價(jià)格倒掛；另一方面，政府在土地出讓的協(xié)議中也嚴(yán)格控制產(chǎn)證的劃分，越來越多的地方政府不再允許劃分成小單元出售，商業(yè)的“住宅化”模式受到挑戰(zhàn)。園區(qū)資產(chǎn)分別打包，既可以集中上市又可以拆分上市，這將是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在未來的重要盈利趨勢。還是以市北高新科技園為例，該園區(qū)通過穩(wěn)定的租金和其他收益，成功上市，成為其他園區(qū)全力效仿的對象。上市既可以帶來高溢價(jià)收益，同時(shí)又不失對于資產(chǎn)的實(shí)際控制權(quán)，可謂是一舉兩得。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)它不單是以項(xiàng)目所在地形成的自然輻射，而是在產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢的基礎(chǔ)之上，借助城市發(fā)展的綜合資源優(yōu)勢，依托地區(qū)經(jīng)濟(jì)能量、城市功能的提升，促進(jìn)城市的繁榮和升級。還是以市北高新科技園區(qū)為例：2011年，市北高新園區(qū)上繳稅收總額達(dá)30.5億元，同比增長超過30%。其中新引進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)200多家，全年園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)比重超過80%。3.13平方公里，僅占上海市開發(fā)區(qū)土地總面積的0.4%，單位土地稅收產(chǎn)出超過全市平均值4倍。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的問題

在艱難的時(shí)刻，插上產(chǎn)業(yè)之翼的地產(chǎn)模式受到了越來越多開發(fā)商青睞。相比住宅項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的地價(jià)處于“價(jià)格洼地”，同時(shí)政府的支持以及政策的青睞，成為助力園區(qū)地產(chǎn)興旺發(fā)展的三大推手。然而，目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“重房產(chǎn)、輕產(chǎn)業(yè)”的現(xiàn)象不可忽視。同時(shí)，以園區(qū)地產(chǎn)為名的投機(jī)現(xiàn)象的出現(xiàn)，或成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大隱憂。雖然園區(qū)地產(chǎn)有占地面積大、投資金額高、招商難、投資回報(bào)周期長等特性，對開發(fā)商也形成了較高的門檻，但工業(yè)用地性質(zhì)的靈活性是此類模式受寵的原因之一。由于工業(yè)土地價(jià)格較低，不少開發(fā)商采用以工業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)，然后變更土地用途，開發(fā)商業(yè)和住宅項(xiàng)目，或者二次轉(zhuǎn)讓獲取高額土地升值收益，顯然這并不是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展方向。