正值新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，部分中小房企正退出市場或轉(zhuǎn)行，而大型房企風景獨好，房企分化能否對房價形成實質(zhì)影響？

近期，我國一線城市房價“高燒不退”，而部分二三線城市則“鬼城”“鬼樓”不時出現(xiàn)。在這一切跡象背后，房地產(chǎn)市場似乎正在進一步向大房企集中。來自Wind的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年共有108家房企實施并購，42家房企進行了95%以上的股權轉(zhuǎn)讓。

部分中小房企退出市場，能否為一些城市的高房價降溫。同時，房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，或形成壟斷局面，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展會否造成消極影響，是當下廣受關注的問題。

房企分化加劇

2013年7月中旬，上市公司云南白藥以6.46億元人民幣的價格，將旗下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)白藥置業(yè)轉(zhuǎn)讓給藍光地產(chǎn)。8月14日，上海新梅發(fā)布公告稱，已完成旗下江陰新蘭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司55%股權的轉(zhuǎn)讓，將逐步退出房地產(chǎn)市場。此外，盛高置地、萬好萬家、綠景地產(chǎn)、天倫置業(yè)、湖北金環(huán)等中小房企紛紛宣布逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。

中國指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰在接受本刊記者采訪時表示，融資、資質(zhì)、以及銷售已成為制約中小房企發(fā)展的難題。他說：“主要原因是受樓市調(diào)控影響，銀行收緊了信貸。中小企業(yè)銷售能力也存在問題，銷售策略的執(zhí)行時間和價格彈性很小?！?012年二季度以來，雖然銷售市場逐步回暖，但中小企業(yè)的盤子小，資金回籠慢，一旦資金鏈斷裂，項目只能停滯。

2012年底，中房協(xié)發(fā)布的《2012中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理藍皮書》曾預測，未來3年內(nèi)，至少會有30%的國內(nèi)房企出局，企業(yè)總數(shù)將由去年年底的約5萬家銳減至3.5萬家。

與此相對的是實力雄厚的大型房企正加速擴張。

2013年8月5日，以中海地產(chǎn)為核心平臺的房地產(chǎn)業(yè)務大整合拉開帷幕，中?？毓晒蓶|中國建筑，擬將中國建筑房地產(chǎn)事業(yè)部、中國中建地產(chǎn)有限公司及中建國際建設有限公司運營的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務注入中海?？梢灶A見的是中海地產(chǎn)規(guī)模的再次擴張或?qū)⒊饺f科成為國內(nèi)地產(chǎn)界龍頭。萬科也加大了擴張的步伐。今年，其已經(jīng)耗資約19億元收購了19家地產(chǎn)公司。

2013年上半年，在銷售金額集中度方面，全國TOP10企業(yè)（萬科、綠地、中海、保利、恒大、萬達、碧桂園、華潤、世茂、綠城）的市場份額為15.21%，與2012年全年相比，增加了2.45%。針對以上數(shù)據(jù)，蔣云峰表達了自己的觀點，“大企業(yè)現(xiàn)在日子過得的確不錯，很多企業(yè)完成今年任務已經(jīng)不難，現(xiàn)在都急于補充土地?！?/p>

房企變局影響房價？

雖然中國的房地產(chǎn)市場容量極大，但在房企分化加劇背景下是否會形成大企業(yè)壟斷市場，控制價格的局面？

蔣云峰對記者說：“任何市場，走向壟斷是必然的，這不完全是壞事。因為壟斷下是大規(guī)模的集中生產(chǎn)，可以降低成本，把產(chǎn)品做得更好。但是在小眾市場，高端、特色市場依然會有中小房企。”

“眼下最可能會形成的是寡頭壟斷?！笔Y云峰堅定地認為?！暗康禺a(chǎn)行業(yè)壟斷性比其他行業(yè)還會弱些，因為房地產(chǎn)行業(yè)有區(qū)域性。未來或?qū)⑿纬蓞^(qū)域壟斷、企業(yè)壟斷、某個小的細分特色市場、以及政府支持的房企共存局面?！?/p>

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，眼下的房企分化局面，對房價仍無實質(zhì)影響。“對于即將形成壟斷的市場，影響房價的因素：政策、預期和供求或?qū)⑹ъ`。而且任何市場都是越壟斷價格越高。”蔣云峰說。

蔣云峰建議，政府的確需要防止壟斷后產(chǎn)生的操縱價格問題。但政府最重要的職責還是宏觀經(jīng)濟和保障性住房，不形成經(jīng)濟危機的情況下不要管房價。而保障性住房要有分層次的保障措施和管理，建立收入跟保障制度掛鉤，形成梯級保障制度。將這一社會資源分配到最需要的人手里，同時處理好相關的社會問題。