摘要：近幾年，中國房地產(chǎn)市場爭議不斷，中央屢次調(diào)控效果欠佳，地方政府作用失效，民生得不到切實保障。因此，只有通過矛盾表象，分析中國房地產(chǎn)市場的內(nèi)在缺陷，才能真正找出問題癥結(jié)所在。本文通過對中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程的回顧，分析了中國房地產(chǎn)市場中各方參與主體（中央政府、地方政府、房地產(chǎn)商、消費者）之間的博弈關(guān)系，論證了宏觀調(diào)控政策失效的原因，進而增強了對中國房地產(chǎn)市場制定政策合理性和執(zhí)行落實復(fù)雜性的認識。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；發(fā)展進程；博弈

前言

“安居樂業(yè)”是中國人民的終極理想，也是當下中國民眾最關(guān)注、最現(xiàn)實的利益問題。自1998年取消福利分房，實行住房商品化以來，中央政府出臺了一系列政策促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。改革開放后，隨著中國市場經(jīng)濟的繁榮，房地產(chǎn)業(yè)急速發(fā)展。但與此同時，問題也隨之出現(xiàn)，迅猛上漲的住房價格逾越了大部分民眾的心理預(yù)期與購買能力，特別是在個人消費成為房地產(chǎn)市場的主體的背景下，房價的非理性上漲已成為社會的焦點問題，持續(xù)引起各方的關(guān)注和爭論。住房不只是一種商品，更是生活必需品，畸高的房價，會影響經(jīng)濟運行，也會造成貧富懸殊，對構(gòu)建和諧社會形成嚴峻挑戰(zhàn)。

實現(xiàn)“居者有其”房是政府應(yīng)該承擔的保障責任。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)不但必須而且必要。針對房地產(chǎn)問題，中央政府陸繼頒布相應(yīng)法令。一方面，要求加強土地管理、控制土地供應(yīng)；另一方面，要求規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和交易秩序，重點保障中低收入家庭的住房。到今年上半年，政府的宏觀調(diào)控政策已轉(zhuǎn)移到落實和加強監(jiān)管的階段；另外，有關(guān)限制市場投機行為的政策也在不斷出臺，希望通過這些政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。然而，雖然中央政府調(diào)控政策密集出臺，但房價依然難以回落。由此讓我們聯(lián)想到，中國近年的多種改革都難逃一種宿命——改革措施的推行是為了解決某種問題，執(zhí)行一段時期，問題重新出現(xiàn)，而且有過之而無不及。政府越調(diào)控，房價越上漲，中國目前的房地產(chǎn)調(diào)控就陷入這種惡性循環(huán)之中。原因就在于中央政府和地方政府在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中，因利益不一導致了行為不一。這就造成中央政府制定和執(zhí)行政策的成本增加，阻礙了房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。

應(yīng)當怎樣評價中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，這是廣大理論工作者應(yīng)當深入研究并做出回答的重大現(xiàn)實問題。多種利益群體以及多元利益關(guān)系無疑是重要原因。近年來，房地產(chǎn)市場成為中國不同利益群體利益博弈的一個縮影。

1.中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程

1. 計劃分配時期1998年以前。中國房地產(chǎn)業(yè)歷史長久，但是受到建國初期社會經(jīng)濟條件的制約，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長期處于停頓狀態(tài)。直到八十年代以后，中國的房地產(chǎn)業(yè)才逐漸起步，并在不斷增長的經(jīng)濟大形勢下迅猛發(fā)展。但是因為中國1998年以前城鎮(zhèn)居民住房實行的是計劃經(jīng)濟條件下的“配給”制度，作為福利由國家統(tǒng)一調(diào)配，因此，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際并未啟動。

2.市場化改革時期1998 ～2003年。從1998年幵始，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的調(diào)控，已經(jīng)幵始發(fā)生根本性的變化，整個行業(yè)進入到一個新的全面發(fā)展時期。為了促進國內(nèi)消費市場的全面發(fā)展，國家采取一系列政策措施來鼓勵內(nèi)需，其中一項重要舉措是推動房地產(chǎn)市場改革。

3.商品化主導時期2003～2005年。2003年之后，中國城鎮(zhèn)化進程高速發(fā)展，房地產(chǎn)需求激增，房地產(chǎn)業(yè)向市場化快速移動，房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升。與此同時，房屋空置率升高，房地產(chǎn)企業(yè)資金繃緊、爛尾樓等樓市怪相不斷涌現(xiàn)。為促進房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，國務(wù)院頒布了《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》?！锻ㄖ奉C發(fā)后，本意是調(diào)控房地產(chǎn)市場的文件卻使中國房價陡然升高，房價漲幅為1998年以來最高。2004年，中國人民銀行宣布國有銀行等金融機構(gòu)的存款準備金率提高0. 5%，凍結(jié)銀行可用貸款1 100億元，以減少盲目投資于房地產(chǎn)幵發(fā)的資金。2004年4月國務(wù)院還下發(fā)通知，要求各地方政府停止審批農(nóng)轉(zhuǎn)建用地。于是，房地產(chǎn)開發(fā)的資金和土地要素均被政府的嚴格控制。

4.市場配置與政府調(diào)控結(jié)合時期2006年～至今。2006年中國開始了全面建設(shè)小康社會的新時期，宏觀經(jīng)濟形勢良好，不少房地產(chǎn)企業(yè)以幵發(fā)精裝修、大戶型商品房來追逐超額利潤，使得大多數(shù)中低收入階層的剛性住房需求得不到滿足，中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性失衡。國務(wù)院于2005年分別頒布了“新老國八條”，2006年5月又頒布了 “國六條”。調(diào)控的主要目標是大力發(fā)展中低價位、中小戶型普通商品房，大力建設(shè)經(jīng)濟適用住房和廉租住房，充分調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。雖然相關(guān)政策中，對中國房地產(chǎn)市場性質(zhì)沒有明確界定，但從政府陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策看，房地產(chǎn)產(chǎn)品和市場以其與民生、經(jīng)濟的重要關(guān)聯(lián)性引起了國家的高度重視。

綜上所述，我們直觀看到，從1998年房地產(chǎn)市場化改革以來，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)歷了由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡階段，市場經(jīng)濟向政府宏觀調(diào)控下、市場機制與行政手段綜合進行資源配置的階段。從實際效果看，只有在宏觀調(diào)控的正確引導下，中國房地產(chǎn)業(yè)才能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)快速的良性發(fā)展。

2.中國房地產(chǎn)市場發(fā)展進程中的各方參與者分析

中國房地產(chǎn)市場歷經(jīng)十多年高速發(fā)展，各方參與主體（中央政府、地方政府、開發(fā)商、消費者）利益訴求更加明晰，相互博棄越來越復(fù)雜激烈。其中，中央政府把房地產(chǎn)業(yè)當做促進國民經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)，地方政府嚴重依賴土地財政，開發(fā)商炒高樓價謀取暴利，投資者視房地產(chǎn)為保值增值的首選目標，廣大對住房有著剛性需求的消費者。中國社會轉(zhuǎn)型時期的各種矛盾在房地產(chǎn)市場集中體現(xiàn)并放大，社會主義的公平正義在不斷攀升的房價面前無從體現(xiàn)。

所以說，中國房地產(chǎn)調(diào)控難以落實的根本原因是階層分化、利益多元的各利益主體在房地產(chǎn)市場的博棄。

2.1房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的中央政府

在中國，中央政府除了聯(lián)邦制下地方政府的局部委托人身份之外，更是地方政府整體的、復(fù)合的委托人。中央政府控制主要資源，與地方政府分配財政收人，行使行政手段宏觀調(diào)控；另外，中央政府的委托人身份最根本體現(xiàn)在給地方政府下達全方位考核任務(wù)指標。

中央政府在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中起著雙重作用。首先，中央政府制定房地產(chǎn)市場的公共政策。中央政府作為社會公共利益的代表，為了促進社會和諧發(fā)展，先后針對房地產(chǎn)市場出臺了一系列公共政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場理性發(fā)展，使人民群眾的根本利益得到保障。其次，我們由公共選擇理論知道，中央政府作為一個社會組織其行為目的是實現(xiàn)自身利益的最大化。中央政府作為實際上的利益攸關(guān)方。從表面看，地方政府嚴重依賴土地財政，對于中央政府的調(diào)控政策執(zhí)行不力。但研究實際情況就會發(fā)現(xiàn)，中央政府才是土地財政的最大受益者。因為目前的GDP考核機制加上地方政府在分稅制下的財政收支不平衡是產(chǎn)生土地財政的根源。

2.2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的地方政府

地方政府是是中央政府的地方委托人，是公共政策的執(zhí)行者。地方政府通過執(zhí)行中央政府公共政策來發(fā)揮宏觀調(diào)控的職能。與其他國家的地方政府相比，中國地方政府更像獨立的利益集團，甚至成為奧爾森定義的分利集團，其行為非但沒有增進反而減少了社會總福利，他們?yōu)榱艘患核嚼摹胺值案狻睂ι鐣怯衅茐男院蠊摹皳尨善鳌?。問題根源就在于，中央政府對地方政府的監(jiān)督和激勵發(fā)生了扭曲。

房地產(chǎn)市場中，一方面，地方政府要按照中央政府制定的公共政策對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，保障公眾利益。另一方面，由于目前實行的分稅制及GDP考核模式，地方政府為了彰顯政績，執(zhí)行中央政府公共政策時，會選擇執(zhí)行甚至消極抵抗中央政府的相關(guān)政策。因此，雖然中央政府針對房地產(chǎn)市場出臺了一系列趨緊的調(diào)控政策，但由于地方政府執(zhí)行不到位，導致這些公共政策收效甚微，甚至變成“空調(diào)”。

2.3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的房地產(chǎn)商和消費者

1.房地產(chǎn)商形成利益集團。房地產(chǎn)商提供了房地產(chǎn)市場中的產(chǎn)品，也參與其中的利益分配。中國數(shù)萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在經(jīng)歷優(yōu)勝劣汰、資源整合的市場競爭過程后，具有規(guī)模、資金競爭優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)形成壟斷的地產(chǎn)寡頭。根據(jù)利益選擇理論，小型集團最先組織成功。由于集團成員數(shù)量少，每個成員都可從市場總收益中得到相當部分，集體物品就可通過集團成員的自發(fā)行為提供。因此，壟斷會導致幵發(fā)商聯(lián)手壟斷市場，捉殺市場競爭，聯(lián)合對抗政府的政策，最終形成利益集團共謀利益的局面。

2.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的消費者。房地產(chǎn)市場中的消費者結(jié)構(gòu)同樣復(fù)雜，目前可簡單劃分為以下幾類： 第一類為正常需要者，這類人出于安居樂業(yè)的目的，有剛性需求。他們是房地產(chǎn)市場的主要消費者，以居住為目的。但由于支付能力有限，這部分人往往只是潛在購房者；第二類為未來需要者，這部分人包含對住房有改善意愿的人和剛踏入社會的年輕人，他們要么具有一定的支付能力持幣待購，要么經(jīng)濟實力較弱同時穩(wěn)定性較差，都對房地產(chǎn)持觀望態(tài)度，打算推遲購房；第三類為投資者，這部分人對住房的需求是出于投資保值的目的，他們具有較強的投資意識和支付能力，為了避免手中持有的貨幣舷值，針對房價不斷上漲的現(xiàn)狀，利用自己親友或銀行的資金投入到房地產(chǎn)業(yè)進行房地產(chǎn)投資，以期在將來獲得收益；第四類為投機者，這類人對房價上漲和人民幣升值有很高預(yù)期，購房更大程度是試圖通過低買高賣賺取差額利潤。

在房產(chǎn)市場的所有利益群體中，除了提供住房商品的房地產(chǎn)商和購買住房的消費者外，還有多個利益相關(guān)者，如提供住房建設(shè)用地的地方政府、對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的中央政府等。這些利益相關(guān)者都有不同的目標，他們對住房產(chǎn)品的價格波動反應(yīng)也不一致，但他們的行為都會不同程度的對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。近年來，中央政府陸續(xù)頒布各種政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，這些政策勢必會影響到不同利益主體的利益。圍繞著宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行與落實，不同利益主體的博棄異常激烈，宏觀調(diào)控的效果，在很大程度上就取決于他們之間進行的利益博棄。

3. 當前房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的展望

房地產(chǎn)市場的發(fā)展問題是當代中國長期存在的問題，宏觀調(diào)控應(yīng)從體制創(chuàng)新著手，完善住房保障建設(shè)，向符合預(yù)期的方向發(fā)展。2014，是房地產(chǎn)業(yè)在宏觀調(diào)控的推進下，實現(xiàn)理性發(fā)展的變革之年。任由住房產(chǎn)品價格畸形快速增長，不僅會使公眾安居的愿望落空，還會使國民經(jīng)濟產(chǎn)生泡沫，帶來結(jié)構(gòu)性金融風險。我們可喜的看到，隨著宏觀調(diào)控政策逐步落實到位，大部分地區(qū)住房價格上漲開始回落，投機性需求減少，保障房供給也增長迅速，房地產(chǎn)調(diào)控正向著預(yù)期發(fā)展。房價理性回歸慢慢變成現(xiàn)實，住房價格進入下行軌道。

4.結(jié)論

綜上所述，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從無到有到支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程。在當前房地產(chǎn)市場由過熱回歸理性的新形勢下，全面回顧中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程、參與主體之間的利益博弈、宏觀調(diào)控的政策演變，并建立新的“中央一地方一社會范式”加以分析，有助于制定更有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策，實現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

（作者單位：南開大學）

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