摘要：近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)大量涌現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)正在推動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)總體來說，還處于低層次的發(fā)展水平，房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)整體素質(zhì)不是很高，絕大多數(shù)經(jīng)營(yíng)行為并不規(guī)范。此外，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，連二手市場(chǎng)也大幅度增長(zhǎng)。不過，正是行業(yè)建設(shè)不夠，出現(xiàn)了很多問題，很大程度直接影響人民群眾生活。本文針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題進(jìn)行分析，并找出相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；問題；對(duì)此

前言

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展期，主要活躍在房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，它對(duì)于促進(jìn)成交額起到一個(gè)十分重要的作用。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模正在不斷地?cái)U(kuò)大。但是，由于房地產(chǎn)門檻并不高，很多社會(huì)資源和人員就會(huì)流入房地產(chǎn)行業(yè)。比如現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)了一系列關(guān)于宏觀調(diào)控的相關(guān)政策。比如“五年房營(yíng)業(yè)稅”、“個(gè)人所得稅”等稅收政策。這樣不僅加大了二手市場(chǎng)的交易成本，同時(shí)也打擊了投機(jī)虛火的現(xiàn)象發(fā)生，甚至改變了市場(chǎng)環(huán)境?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)一定要維護(hù)一定的水平，通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主體的優(yōu)勝劣汰。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)的問題

通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)都可以在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所內(nèi)都懸掛了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而且備案了相應(yīng)的資質(zhì)證明。但是在內(nèi)部管理制度、財(cái)務(wù)管理制度、檔案管理方面，不少服務(wù)企業(yè)都存在著很多問題。尤其是財(cái)務(wù)管理方面，企業(yè)規(guī)模較小，聘請(qǐng)的都是一些兼職會(huì)計(jì)，這樣必然會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理方面出現(xiàn)問題。隨著電腦和網(wǎng)絡(luò)的普及，服務(wù)機(jī)構(gòu)已經(jīng)具備了上網(wǎng)的條件，可通過網(wǎng)絡(luò)信息的收集、發(fā)布相關(guān)信息，已經(jīng)成為當(dāng)前日常業(yè)務(wù)過程中非常重要的內(nèi)容。

（一）缺乏強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)條件

由于當(dāng)前行業(yè)的準(zhǔn)入門檻很高，房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)以一般規(guī)模較小，實(shí)力偏弱，屬于粗放式經(jīng)營(yíng)，房地服務(wù)機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力并不強(qiáng)。通過對(duì)廣州市100家房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)調(diào)查，大部分機(jī)構(gòu)注冊(cè)資金只有10萬元。

（二）信息渠道缺乏疏導(dǎo)

由于當(dāng)前的機(jī)構(gòu)缺乏交流與合作，所以，房源、客戶等信息可以看作是房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的生命線。部分發(fā)布服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)于一些來房登記房源信息不認(rèn)真就發(fā)布，甚至在沒有看到任何房源的手續(xù)情況下，就開展相應(yīng)的售賣工作，這樣就導(dǎo)致市場(chǎng)上的很多房源信息并不真實(shí)，浪費(fèi)很多資源。

（三）房地產(chǎn)代理費(fèi)用偏低

在市場(chǎng)檢查的過程中，代理費(fèi)偏低是房地產(chǎn)所反映的一個(gè)問題。2012年代理費(fèi)由3%下降調(diào)至1%。根據(jù)相應(yīng)的了解，國(guó)內(nèi)一些大城市，如北京、上海和廣州等，服務(wù)費(fèi)一般都是在3%，而南京的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則是2%。2013年年度，南京的二手房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了7800元/平方米，而揚(yáng)州二手房均價(jià)是3000元/平方米。因此，兩地平均水平有差異外，其他的經(jīng)營(yíng)成本也是基本相同的。因此，南京的要求代理需要進(jìn)行上調(diào)。由此可見，我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)收費(fèi)確實(shí)偏低。而導(dǎo)致這樣的一個(gè)原因，是因?yàn)榉?wù)機(jī)構(gòu)較多，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。

為了從根本上解決房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)發(fā)展中所出現(xiàn)的問題，市房管部門將采取系列制度措施，比如建立相應(yīng)的誠(chéng)信檔案和二手房經(jīng)紀(jì)合同，二手房房源網(wǎng)站進(jìn)行備案。

三、解決問題及相關(guān)對(duì)策

（一）房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道之間角色定位要清晰

房地產(chǎn)渠道成員間的隨和表現(xiàn)僅僅是一個(gè)表面的現(xiàn)象，他們大部分隱瞞著自己內(nèi)心的想法。因此，在這虛假的表面下卻隱藏著很大的危機(jī)，如果不能真實(shí)認(rèn)清這個(gè)現(xiàn)象，就會(huì)使渠道成員之間定位不清晰，管理者無法做出正確的判斷，從而導(dǎo)致對(duì)渠道經(jīng)營(yíng)帶來很大在的危害。尤其是在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過程中，房地產(chǎn)之間的沖突經(jīng)常發(fā)生，而部門成員之間的沖突也同樣經(jīng)常發(fā)生。因此，唯一解決辦法就是要找到整個(gè)工作中存在不足，因此一定要清楚地找準(zhǔn)自己的定位，從而找到工作中需要改進(jìn)的一些地方，保證渠道成員之間可以按照自己的想法執(zhí)行。為企業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)自己的一份力量。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)制度要內(nèi)外結(jié)合

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部雖然制定了獎(jiǎng)罰制度，但是其渠道績(jī)效并不是解決實(shí)際問題的良藥，企業(yè)的管理者一定要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展動(dòng)向和市場(chǎng)環(huán)境，制定相對(duì)合理的企業(yè)營(yíng)銷渠道策略，盡可能地解決渠道沖突的問題。企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)制度需要結(jié)合內(nèi)部和外部環(huán)境的情況，不僅可以激發(fā)員工的積極性，而且可以減少房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售部門和外部代理商之間的摩擦，使他們通過相互之間的合作，達(dá)到企業(yè)營(yíng)銷的目的。

（三）渠道之間的信息溝通需要加強(qiáng)

信息加強(qiáng)型策略主要通過渠道成間之間的溝通和信息方面的交流，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)信息的共享。因此，只有達(dá)到預(yù)防和化解，才能真正解決渠道之間的沖突。這種溝通方式的核心思想就是保證渠道成員之間的溝通，建立相對(duì)良好的合作關(guān)系，從而真正減少?zèng)_突，弱化和降低沖突。渠道之間的信息溝通這種策略實(shí)施，還涉及到?jīng)_突過程中需要公開信息，交換信息就直接意味著控制能力不斷喪失，將信息共享和合作變成可能。尤其是渠道成員需要參與房地產(chǎn)企業(yè)的咨詢的會(huì)議或者是中會(huì)議，這樣可以保證渠道成員間的信息交流，達(dá)到相互信任和相互理解的過程，真正減少渠道之間的沖突。此外，公司也可以吸納“代理商”進(jìn)行現(xiàn)狀分析和目標(biāo)制訂，企業(yè)也可以完善原來的決策，然后滿足合作成員的需求，并且獲得他們強(qiáng)有力的支持。

（四）企業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制需要更加合理

在組織結(jié)構(gòu)上需要向集團(tuán)化、規(guī)?；瓦B鎖化發(fā)展。主要是因?yàn)橐?guī)模經(jīng)營(yíng)可以大大降低經(jīng)營(yíng)成本，幫助公司人員提高對(duì)業(yè)務(wù)熟悉程度，有效地降低成本。連鎖化有利于低成本擴(kuò)張，不斷地提高知名度，迅速地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)的占有率，比如上海的“上房置換”和深圳的“世聯(lián)”所采用的連鎖經(jīng)營(yíng)方式，都是以統(tǒng)一店面的管理方式，慢慢建立起自身企業(yè)的品牌形象，從而擴(kuò)大信息的渠道，提高成交率。

只有掌握更加完美的信息技術(shù)，這樣才可以保證企業(yè)可以戰(zhàn)勝企業(yè)，無論是哪一個(gè)房地產(chǎn)，都需要為顧客謀利益。從目前的房地產(chǎn)的發(fā)展來看，企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的建立，一定要遵循房地產(chǎn)的營(yíng)銷策略，從而使企業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制更加合理。房地產(chǎn)工作人員在銷售過程中，可以按照自己的目標(biāo)去開展工作，與此同時(shí)，可以建立相應(yīng)的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制，使各個(gè)渠道成員能夠感受到企業(yè)的未來是一片光明，但是要齊心協(xié)心，各自奔著自己的目標(biāo)前進(jìn)。所以房地產(chǎn)企業(yè)和營(yíng)銷可以充分利用這一點(diǎn)，真正推動(dòng)市場(chǎng)營(yíng)銷，使?fàn)I銷者能夠從產(chǎn)品構(gòu)思和設(shè)計(jì)角度，真正實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、服務(wù)全過程都能夠以消費(fèi)者為核心，所以能夠最大限度地去提高企業(yè)的發(fā)展效益，真正實(shí)現(xiàn)“國(guó)家利益和消費(fèi)者利益至上”的發(fā)展原則。

結(jié)論

世界經(jīng)濟(jì)體球化發(fā)展前提，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，隨著價(jià)格戰(zhàn)和廣告戰(zhàn)日漸白熱化，最有效的方法就是需要打造品牌，通過強(qiáng)勢(shì)品牌取勝，房地產(chǎn)也同樣如此。只有增加企業(yè)和產(chǎn)品能，才能保證企業(yè)的品牌。此外，企業(yè)的渠道沖突是無法避免的，主要是因?yàn)檫\(yùn)行過程中存在著一些問題，這樣就會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)影響網(wǎng)絡(luò)的順暢，導(dǎo)致企業(yè)的銷售陷入一個(gè)危機(jī)當(dāng)中。企業(yè)的銷售會(huì)直接陷入真正的危機(jī)，這樣會(huì)危及整個(gè)企業(yè)的生存，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，公司管理層一定不要杜絕渠道沖突的幻想，不能對(duì)渠道沖突產(chǎn)生恐懼，而是要正視這個(gè)問題，找到解決問題的根源，抓住解決沖突的最佳時(shí)機(jī)。（作者單位：包頭市住房保障和房屋管理局）

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