摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸的成為了當(dāng)前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中重要的內(nèi)容之一。而在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，由于受到各方面因素的影響，因此導(dǎo)致我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況存在著一定的問(wèn)題，這不僅對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)有著嚴(yán)重的影響，還導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大的變化。為此我們就要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的研究，并且對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系進(jìn)行分析，以確保我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。本文首先對(duì)當(dāng)前我國(guó)發(fā)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行簡(jiǎn)要的介紹，其次在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中整個(gè)金融結(jié)構(gòu)中所涉及到的數(shù)據(jù)參數(shù)進(jìn)行分析，最后在通過(guò)實(shí)證來(lái)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系進(jìn)行研究，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；金融結(jié)構(gòu)；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；研究分析

房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)主要是是由現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融環(huán)境和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)組合而成的，它不僅是保證房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的前提，還是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要內(nèi)容之一。近年來(lái)。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的金融結(jié)構(gòu)在迅速的擴(kuò)張，這雖然有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但是由于其擴(kuò)張的速度過(guò)快，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的過(guò)程中，其金融結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，從而使得整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到制約。為此，我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)的金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系進(jìn)行相應(yīng)的研究分析，進(jìn)而采用相應(yīng)的解決辦法來(lái)對(duì)其進(jìn)行處理，以促進(jìn)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

1、研究前景

所謂的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也就是指房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，自身的經(jīng)濟(jì)效益，而且人們?cè)趯?duì)其進(jìn)行相應(yīng)的管理服務(wù)的過(guò)程中，主要在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。如果相應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，我們就要依靠房地產(chǎn)建筑的經(jīng)濟(jì)效益，通過(guò)房?jī)r(jià)和地租之間的差異，來(lái)對(duì)其經(jīng)濟(jì)進(jìn)行表述。因此，我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行研究分析時(shí)，就要對(duì)整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境、服務(wù)管理以及相關(guān)的政策等方面進(jìn)行控制。

而房地產(chǎn)金融的出現(xiàn)，則是將房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)有機(jī)的結(jié)合在一起，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，人們?cè)缫褜⒎康禺a(chǎn)當(dāng)作一種金融產(chǎn)品，它不僅可以用于消費(fèi)，還可以用于經(jīng)濟(jì)投資。而當(dāng)人們將房地產(chǎn)作為投資品時(shí)，我們就要對(duì)房地產(chǎn)的金融結(jié)構(gòu)中的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析，以確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

從當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況來(lái)看，各國(guó)都沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)的研究，而且缺乏實(shí)際的研究資料，這就使得人們?cè)趯?duì)其金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間關(guān)系進(jìn)行研究時(shí)，無(wú)法對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的研究。因此本文為了使得房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系具有可靠性，我們就適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和金融之間的研究范圍，從而使得人們?cè)趯?duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系研究的過(guò)程中，有著可靠的研究參數(shù)。不過(guò)，在對(duì)兩者之間關(guān)系進(jìn)行研究分析的過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)，人們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)的研究時(shí)，主要偏重于房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而忽視了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)之間的關(guān)系。為此，我們?cè)趯?duì)其進(jìn)行研究分析的過(guò)程中，就要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的整體結(jié)構(gòu)進(jìn)行全方位的考慮，使得研究指標(biāo)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和有效性得到保障。

2、研究方法和相關(guān)的指標(biāo)數(shù)據(jù)

目前，我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系進(jìn)行研究分析的過(guò)程中，通常都是采用的VAR模型中的遞歸估計(jì)法在對(duì)其進(jìn)行分析，進(jìn)而讓人們對(duì)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在的關(guān)聯(lián)性有著一個(gè)明確的了解。下面我們就對(duì)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)管理研究方法的相關(guān)內(nèi)容和數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行簡(jiǎn)要的闡述。

2.1計(jì)量模型

從“金融發(fā)展是金融結(jié)構(gòu)變化”這個(gè)觀點(diǎn)出發(fā)，利用遞歸估計(jì)法來(lái)觀察不同時(shí)期內(nèi)金融結(jié)構(gòu)變動(dòng)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，并將不同時(shí)期內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)數(shù)值進(jìn)行比較，作出統(tǒng)計(jì)，最后根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)找出金融結(jié)構(gòu)變動(dòng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間所存在的某種均衡關(guān)系，以便為后期研究以及相關(guān)政策的實(shí)施提供參考依據(jù)。

2.2指標(biāo)的選取和數(shù)據(jù)處理

本文選取房地產(chǎn)銷售額（Y）代表房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)，選取國(guó)內(nèi)貸款（Y1）、企業(yè)自籌（Y2）和其他來(lái)源（Y3）作為房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)指標(biāo)，指標(biāo)范圍是2004年一2011年1—4季度，數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)中國(guó)高校財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)。

考慮到以下兩個(gè)主要原因：1）房地產(chǎn)金融的來(lái)源構(gòu)成主要包括六部分（按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑分類），即國(guó)內(nèi)貸款、企業(yè)自籌、其他來(lái)源（包括定金和預(yù)收款）、國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)外投資、證券類資金（債券、股票、房地產(chǎn)信托）。從歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)觀察，前三項(xiàng)指標(biāo)總量一直占房地產(chǎn)金融來(lái)源的97%以上，而其他指標(biāo)由于金融規(guī)模過(guò)小，從金融的結(jié)構(gòu)的意義上缺乏作為入選樣本的研究?jī)r(jià)值，故只考慮國(guó)內(nèi)貸款、企業(yè)自籌和其他來(lái)源三項(xiàng)指標(biāo)；2）現(xiàn)有的季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只能追朔到2004年。

3、實(shí)證分析

3.1實(shí)證結(jié)果描述

利用協(xié)整技術(shù)分析變量間是否存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，這是利用向量自回歸模型進(jìn)行動(dòng)態(tài)響應(yīng)分析的基礎(chǔ)。協(xié)整向量的遞歸估計(jì)結(jié)果分析如下表所示。

鑒于樣本的大小，本文選擇2006年第4季度作為遞歸估計(jì)的開(kāi)始期，得到的結(jié)果見(jiàn)表。由于統(tǒng)計(jì)量和最大特征值統(tǒng)計(jì)量得到的結(jié)果完全一致，所以只列出了跡統(tǒng)計(jì)量。表中的最后一列就是在原假設(shè)為全樣本協(xié)整的秩與遞歸子樣本的秩相同條件下的LR統(tǒng)計(jì)量。拒絕原假設(shè)就表明協(xié)整關(guān)系在樣本范圍內(nèi)存在結(jié)構(gòu)突變點(diǎn)，一旦出現(xiàn)結(jié)構(gòu)突變，我們將在協(xié)整估計(jì)時(shí)加入適當(dāng)?shù)囊苿?dòng)變量重新進(jìn)行估計(jì)。從表中我們看到2008年第4季度到2009年第4季度存在協(xié)整關(guān)系的結(jié)構(gòu)突變，因此，在此期間加入了0—1變量。

3.2結(jié)果分析

從表中我們看到，房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的協(xié)整關(guān)系在2008年第4季度到2009年第4季度之間發(fā)生了結(jié)構(gòu)突變。從2004年到2007年第三季度以前國(guó)家一直在出臺(tái)積極政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。在2005年8月央行認(rèn)為局部投資增幅過(guò)大，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量?；謴?fù)征收土地增值稅。提高第二套住房的首付比例。2006年7月提出“出售的房屋開(kāi)始征收房產(chǎn)稅”。2002年的土地調(diào)控政策是2008年積極政策以來(lái)的首次緊縮政策，但在從結(jié)構(gòu)突變的檢驗(yàn)中未有明顯體現(xiàn)，說(shuō)明此項(xiàng)政策效應(yīng)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的總體增長(zhǎng)效果很弱。

原因在于：由于城市土地資源的稀缺性、城鎮(zhèn)居民人均收入的提高和城鎮(zhèn)化水平持續(xù)穩(wěn)定提高等因素，在目前的房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)境下開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者均持有商品房?jī)r(jià)格會(huì)持續(xù)上漲預(yù)期，而此時(shí)消費(fèi)者只能是價(jià)格接受者，所以，征收土地增值稅政策最終只能將新增成本由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，而消費(fèi)者（包括真實(shí)住房需求者和投機(jī)者）又必須盡早地買(mǎi)房以避免將來(lái)更大的支出。此時(shí)，該項(xiàng)政策對(duì)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的行為影響較弱。2007年2季度的121號(hào)文件從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)促進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勝劣汰，同時(shí)放慢了開(kāi)發(fā)商的供給速度，3季度的征收房產(chǎn)銷售稅政策極大的打擊了短期投機(jī)購(gòu)房行為。因此，由于2007年政策消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商行為的影響所以導(dǎo)致結(jié)構(gòu)突變產(chǎn)生。從結(jié)構(gòu)突變的時(shí)間看出2007年信貸管理和征收房產(chǎn)銷售稅政策滯后效應(yīng)為1個(gè)季度。

4、結(jié)束語(yǔ)

由此可見(jiàn)，在對(duì)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系進(jìn)行研究的過(guò)程中，由于沒(méi)有準(zhǔn)確可靠的文獻(xiàn)資源，因此為了使其研究?jī)?nèi)容和數(shù)據(jù)參數(shù)的準(zhǔn)確性和有效得到有效的保障，我們可以對(duì)其研究范圍進(jìn)行適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大，從而對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，存在的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析，并且嚴(yán)格按照國(guó)家宏觀調(diào)控的政策，來(lái)保障房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)的均衡性，以確保社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。（作者單位：江蘇省邳州市房產(chǎn)服務(wù)中心）

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