摘要：自2004年以來，我國房地產(chǎn)價(jià)格迅猛增長。房地產(chǎn)行業(yè)這一狀況加劇了我國城鄉(xiāng)居民住房的困難。在全國商品房價(jià)格一直上漲的大環(huán)境中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商品房價(jià)格也急劇上漲。住房對(duì)中國居民具有特別的意義。住房問題是中國居民的重要問題之一，也是亟需解決的問題之一。本文以大冶部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房為例，從近年我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及房價(jià)發(fā)展趨勢(shì)，我國出臺(tái)的抑制房價(jià)的重要政策及成效，大冶部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房房價(jià)狀況，鄉(xiāng)鎮(zhèn)房價(jià)上漲原因四個(gè)方面來分析我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房房價(jià)發(fā)展趨勢(shì)及原因。

關(guān)鍵詞：鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)；房價(jià)趨勢(shì)；教育觀念

一、近年我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及房價(jià)發(fā)展趨勢(shì)

進(jìn)入21世紀(jì)，特別是2004年以來，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)日益火爆，在我國很多地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)。但是，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的盲目發(fā)展后，泡沫不斷擴(kuò)大。我國政府高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，不斷出臺(tái)各種宏觀政策進(jìn)行調(diào)控。房地產(chǎn)市場(chǎng)慢慢朝理性發(fā)展。

自2004年以來，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出不斷增長的趨勢(shì)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例較大。特別是近年來房地產(chǎn)行業(yè)利潤較好，全國各地都出現(xiàn)了一批房地產(chǎn)富翁。隨著這一狀況的不斷加劇，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受市場(chǎng)規(guī)律支配，國內(nèi)民間資本自然流入房地產(chǎn)行業(yè)。國內(nèi)民間資本除了2008年受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響有所回落外，2004年到2010年每年呈不斷高速上漲趨勢(shì)。2011年隨著國家對(duì)第二套商品房的政策限制，對(duì)耕地的保護(hù)，之后的政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和現(xiàn)在的房產(chǎn)稅等一系列政策，國內(nèi)資本投資才開始下降。

2004年至今，除了2008年，我國商品房銷售量一直呈增長趨勢(shì)。國家雖然出臺(tái)調(diào)控政策，但是房價(jià)一直大體上漲，呈高價(jià)位運(yùn)行。在特別時(shí)期，雖然有極少地區(qū)有所下降，但從全國這個(gè)大范圍來看，不具有代表性。總的來說，房價(jià)隨年份上漲，價(jià)格高。

二、近年我國出臺(tái)的抑制房價(jià)的重要政策及成效

2010年4月14日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，下發(fā)了抑制部分城市房價(jià)過快上漲的政策：（1）抑制不合理住房需求，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。（2）增加住房有效供給。房價(jià)上漲過快城市，增加居住用地供應(yīng)量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房和限制商品房供應(yīng)。（3）加快保障性安居工程建設(shè)。（4）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。

2011年1月26號(hào)，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。這次會(huì)議提出了“引導(dǎo)居民理性消費(fèi)”的消費(fèi)觀。

2011年7月12日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)，部署調(diào)控工作。會(huì)議肯定了著力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)取得初步成效。大多城市房價(jià)漲幅趨緩，投機(jī)性購房有所抑制，部分城市有穩(wěn)中略降的情況。

2014年1月1日起，推出征收房產(chǎn)稅的新政策。

近年我國抑制房價(jià)的調(diào)控政策在特定時(shí)期有一定成效，但總的來說效果不是很顯著。全國房價(jià)總體還保持著很大的漲幅，并呈高價(jià)位運(yùn)行。我國居民購房難度不斷加大。住房難的問題日益顯著。住房難的問題對(duì)青年群體來說尤其重要。80后、90后這兩大年輕群體，也是現(xiàn)代化建設(shè)的重要群體，當(dāng)他們到結(jié)婚年齡時(shí)，正是我國房價(jià)急劇上漲的時(shí)期，所以他們面臨著新房難、結(jié)婚難的兩大難題。正因如此，我國政府才極其重視對(duì)房價(jià)的調(diào)控。

三、近年大冶部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房房價(jià)狀況

在近年全國房價(jià)不斷上漲這一大環(huán)境下，湖北省大冶市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)房價(jià)也是不斷上漲的。下面列出部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)近年房價(jià)大概狀況。

年份

房價(jià)

鎮(zhèn)名20092010201120122013

保安1100-13001300-15001500-17001700-19001900-2200

還地橋1000-12001200-14001400-16001600-18001800-2000

金山店900-11001100-13001300-15001500-17001700-1900

從大冶市的保安鎮(zhèn)、還地橋、金山店三鎮(zhèn)近年的房價(jià)中我們可以看出三鎮(zhèn)房價(jià)都是每年上漲的，且漲幅大，約到20%。每年基本上漲150元至200元左右，上漲勢(shì)頭十分強(qiáng)勁。從上表所列數(shù)據(jù)，我們可以看出保安鎮(zhèn)、還地橋、金山店三鎮(zhèn)，保安鎮(zhèn)房價(jià)最高，其次是還地橋，最便宜的是金山店。保安鎮(zhèn)基本每年比還地橋高150-250元，比金山店高250-400元。并且根據(jù)調(diào)查得出，彼此相鄰的三鎮(zhèn)房價(jià)以保安鎮(zhèn)為主。保安鎮(zhèn)房價(jià)上漲后，其它兩鎮(zhèn)再適當(dāng)上漲，但其它兩鎮(zhèn)的房價(jià)一直低于保安鎮(zhèn)，房價(jià)差基本保持不變。

大冶市區(qū)房價(jià)從2006年的平均每平方2000元到現(xiàn)在的平均每平方4500元。在這短短的7年，大冶市區(qū)房價(jià)上漲了一倍有余。大冶市下面各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)也基本保持著同樣的漲幅。

總的來說，大冶市近年各地房價(jià)漲幅大，上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁。

四、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房價(jià)上漲原因分析

近年我國房價(jià)呈不斷上漲趨勢(shì)，且漲幅較大。在大環(huán)境下，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)房價(jià)也是不斷上漲。但鄉(xiāng)鎮(zhèn)房價(jià)上漲原因有其獨(dú)特性，應(yīng)差別對(duì)待，進(jìn)行具體問題具體分析。

商品的價(jià)格是由其價(jià)值所決定的。近年來，我國的建筑原料上漲較大。建筑工人成本增加尤為突出，從30元一天到現(xiàn)在的150-200元一天，建筑工人工資上漲幅度屬于我國各個(gè)工種中最快之一。商品房用地價(jià)格增加大，拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)不斷提高。我國政府的各項(xiàng)制度的不斷完善，整個(gè)商品房開發(fā)成本增加較大。所以鄉(xiāng)鎮(zhèn)房價(jià)漲幅大。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的需求和供給理論分析，目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房需求大于供給，這一市場(chǎng)處于短缺狀態(tài)。我國的商品房發(fā)展是從城市到鄉(xiāng)鎮(zhèn)的，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是從城市到鄉(xiāng)鎮(zhèn)。這兩種發(fā)展模式?jīng)Q定了，鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和發(fā)展起步晚。在2004年以前，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)幾乎不存在現(xiàn)代商品房。這說明我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房發(fā)展晚，在短期內(nèi)短缺。

我國政府一系列調(diào)控政策，個(gè)人認(rèn)為基本針對(duì)我國大中城市的。我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)缺少政策中安居工程建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。所以，目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本只存在商品房，再加上短缺價(jià)格自然上漲快，價(jià)格自然高。

近年，國家積極推進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村發(fā)展，積極推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)逐漸轉(zhuǎn)型，由單一的農(nóng)業(yè)向商業(yè)、工業(yè)發(fā)展?？偟膩碚f，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)有很大發(fā)展。近年來，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村輕壯年人口大量流入大中城市打工。隨著近年我國員工工資的不斷提高，這一鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村輕壯年的收入增加較大。鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村輕壯年受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念影響，勤儉節(jié)約，存下了一筆閑錢。近年，由于物價(jià)上漲快，人民幣貶值較大。這筆現(xiàn)金不斷縮水，需要變成不貶值的不動(dòng)產(chǎn)，甚至是升值的不動(dòng)產(chǎn)。正好這一時(shí)期我國房價(jià)不斷上漲，房產(chǎn)不斷升值。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村輕壯年人口大量流入城市打工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村基本以小孩和老人為主。老人一來無法大量進(jìn)行農(nóng)業(yè)活動(dòng)，二來需要照顧留守兒童，三來農(nóng)業(yè)收入低。大冶農(nóng)村田地大量閑置、荒廢。農(nóng)村小孩人數(shù)不斷減少，農(nóng)村小學(xué)合并或者拆除。年輕父母外出務(wù)工，農(nóng)村小孩缺少照顧和幼兒教育。鄉(xiāng)鎮(zhèn)幼兒教育興起。農(nóng)村小孩的幼兒教育和小學(xué)教育這一重要教育問題需要解決，且所需時(shí)間長。再加上農(nóng)村交通不便，所以農(nóng)村小孩和老人進(jìn)入當(dāng)?shù)氐逆?zhèn)中生活，接受教育。住房問題隨之而來。鄉(xiāng)鎮(zhèn)缺少可用租房，合適租房。房租上漲快。有閑錢的年輕人就會(huì)需要購買商品房。

我國政府鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展政策的推行。我國用地、用工成本不斷增加。大量沿海勞動(dòng)密集型的企業(yè)到內(nèi)地鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦廠。這帶動(dòng)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村壯年婦女的收入的提高，家庭收入進(jìn)一步提高。同是也要解決住房問題。但以整個(gè)家庭的收入還是很難到城市購買商品房的，所以鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房需求不斷增加。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村青年結(jié)婚需要商品房。大冶地區(qū)，結(jié)婚前，女方基本需要男方有新商品房。這一婚前觀念帶動(dòng)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房的極大需求。

總的來說，受教育、家庭收入、新婚姻觀、交通等因素的影響，鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房需求大。然而，鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房發(fā)展晚，供給少，供給的短缺加劇了鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房的不斷上漲。

（作者單位：湖北武漢華中科技大學(xué)文華學(xué)院）