摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)這種行業(yè)開(kāi)始崛起。房地產(chǎn)是一種高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)的行業(yè)，要想在房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品中獲得利潤(rùn)，就要對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，謹(jǐn)慎投資，對(duì)未來(lái)的產(chǎn)品走向和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，有效地以房地產(chǎn)信貸為依托，保證房地產(chǎn)金融產(chǎn)品順利銷(xiāo)售。本文主要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出了一些防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融產(chǎn)品；風(fēng)險(xiǎn)；防范策略

前言

隨著我國(guó)加入世界貿(mào)易組織，我國(guó)的房地產(chǎn)得到了迅速發(fā)展，人們消費(fèi)水平不斷提升，各種房地產(chǎn)金融產(chǎn)品也層出不窮，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。我國(guó)目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與國(guó)際房地產(chǎn)發(fā)展有許多相似之處。例如房地產(chǎn)金融產(chǎn)品過(guò)剩、流動(dòng)性過(guò)低，在房地產(chǎn)價(jià)格火速上升的同時(shí)，銀行對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的借貸業(yè)務(wù)也相應(yīng)地提升了難度，各個(gè)房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，而且一旦投資目光出現(xiàn)偏差，就會(huì)出現(xiàn)一系列房地產(chǎn)泡沫影響，讓連帶的幾家甚是幾十家企業(yè)都經(jīng)歷倒閉的危機(jī)。合理有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售是十分必要的，只有建立一個(gè)安全而健康的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品生成銷(xiāo)售鏈，將房地產(chǎn)的金融危險(xiǎn)降到最低，保證房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

1、我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品發(fā)展的現(xiàn)狀

從近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品正處在蓬勃發(fā)展的階段，各種新興的產(chǎn)品類(lèi)型以及高額的利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)都吸引著一大批企業(yè)競(jìng)相在房地產(chǎn)行業(yè)涉足。但是我們也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)是一種風(fēng)險(xiǎn)巨大的投資行業(yè)，如果不能有效地回避風(fēng)險(xiǎn)，不僅不會(huì)給經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)利潤(rùn)，還會(huì)把企業(yè)拖垮最終破產(chǎn)。從某種角度上來(lái)講，市場(chǎng)的發(fā)展并不是一成不變的，它是由供需雙方共同決定的，一方出現(xiàn)變化，另一方也會(huì)跟著產(chǎn)生波動(dòng)，不可能出現(xiàn)一方持續(xù)繁榮的現(xiàn)象。同理，房地產(chǎn)的發(fā)展也是如此，它的發(fā)展需要供求雙方產(chǎn)生資金流動(dòng)，只有雙方都能從中獲得利益，才能讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展下去。所以說(shuō)，要想在房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)中獲得利潤(rùn)，就要合理地統(tǒng)籌供受雙方的利益，規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，讓房地產(chǎn)的市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定在理性發(fā)展的狀態(tài)。

2、我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品面臨的風(fēng)險(xiǎn)

2.1房地產(chǎn)金融信貸風(fēng)險(xiǎn)

如今我國(guó)的房地產(chǎn)金融信貸產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，但是在獲得高額利潤(rùn)的同時(shí)也面臨著很大的危險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品是最基本的房地產(chǎn)信貸運(yùn)作產(chǎn)物，相應(yīng)的，它的風(fēng)險(xiǎn)傳播也是十分劇烈而快速的。從來(lái)源和影響上看，當(dāng)今我國(guó)在房地產(chǎn)信貸金融產(chǎn)品上的風(fēng)險(xiǎn)可大致分為兩方面：一方面是以商業(yè)銀行內(nèi)部存在的操作風(fēng)險(xiǎn)以及流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)為主題的微觀層面；另一方面是以政策風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)泡沫為主題的宏觀層面。以流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)為例，由于現(xiàn)在的信貸公司在專業(yè)人才上的欠缺，導(dǎo)致他們?cè)谶M(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)過(guò)于依賴中介機(jī)構(gòu)，一旦評(píng)估方向錯(cuò)誤，就會(huì)出現(xiàn)資金流向出入過(guò)大，大量投資基金損失的后果。除此之外，金融產(chǎn)品信貸的過(guò)程中還可能會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況不穩(wěn)定、產(chǎn)品規(guī)劃營(yíng)銷(xiāo)缺乏可行性、項(xiàng)目擬建非法性等多種風(fēng)險(xiǎn)。

2.2房地產(chǎn)金融證券化風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)使用金融證券可以通過(guò)房地產(chǎn)抵押貸款的形式讓資產(chǎn)產(chǎn)生流動(dòng)性，讓銀行也分擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，分散房地產(chǎn)投入的資金風(fēng)險(xiǎn)，但是這種證券化的手段在分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也無(wú)疑讓更多的合作方承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，換言之，風(fēng)險(xiǎn)的總量沒(méi)有變化，只不過(guò)是將風(fēng)險(xiǎn)分化，這樣一來(lái)，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)投資危機(jī)，就會(huì)使房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的危機(jī)迅速蔓延，甚至席卷整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)證券化的房地產(chǎn)企業(yè)還不多，尚在起步階段，當(dāng)制度建設(shè)與房地產(chǎn)證券化發(fā)展產(chǎn)生沖突時(shí)，就會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)。證券化產(chǎn)品質(zhì)量的高低是由企業(yè)基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量所決定的，如果基礎(chǔ)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)不大且輸出穩(wěn)定，那么證券化的產(chǎn)品質(zhì)量就能有保障，它的收益也相對(duì)穩(wěn)定，反之基礎(chǔ)資金不穩(wěn)定，質(zhì)量較差，那么證券化的產(chǎn)品也就不能得到盈利，面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也愈大。

2.3房地產(chǎn)金融投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)

隨著近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域漸漸打造出一種新的金融產(chǎn)品，即房地產(chǎn)投資信托基金（REIT s），它在給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)的同時(shí)，也使房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)極大地提升了。目前REIT s的風(fēng)險(xiǎn)主要包括利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)以及基金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)五種。REIT s在進(jìn)行資產(chǎn)信托管理時(shí)，可以免除相應(yīng)的稅款，但是，卻要繳納一定的營(yíng)業(yè)稅，而在產(chǎn)權(quán)回歸轉(zhuǎn)移時(shí)委托人還要繳納一定的營(yíng)業(yè)稅，因此，這種信貸模式就會(huì)產(chǎn)生雙重課稅問(wèn)題。在企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的運(yùn)作過(guò)程中，由于這種產(chǎn)品投資期長(zhǎng)、見(jiàn)效時(shí)間長(zhǎng)，一旦出現(xiàn)資產(chǎn)調(diào)配運(yùn)作不良的情況，就會(huì)產(chǎn)生工程支付困難的窘境，如果情況嚴(yán)重的話，甚至?xí)?dǎo)致工程停止運(yùn)作，企業(yè)因無(wú)法收回投資基金而使公司陷入嚴(yán)重的資金斷層危機(jī)中。

3、應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

3.1實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品與信托業(yè)的聯(lián)合

為了更好的防范金融風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的保障作用，我們可以使房地產(chǎn)金融產(chǎn)品與信托業(yè)有機(jī)結(jié)合，從而降低策劃風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的構(gòu)建與營(yíng)銷(xiāo)畢竟是一種長(zhǎng)期獲利的投資形式，它對(duì)資金的長(zhǎng)期輸入有著較高要求，因此，要合理的利用房地產(chǎn)信托手段來(lái)解決投資中可能遇到資金鏈暫斷的問(wèn)題。通過(guò)借助房地產(chǎn)投資信托的力量，可以減輕企業(yè)在長(zhǎng)期資金供應(yīng)上的部分負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)在銀行的貸款量，減少資金依賴性，同時(shí)，資金信托還能夠適當(dāng)?shù)钟鶉?guó)際市場(chǎng)對(duì)本國(guó)市場(chǎng)的資本沖擊，加強(qiáng)了資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系，最終實(shí)現(xiàn)金融產(chǎn)品與房地產(chǎn)行業(yè)的有效結(jié)合，增大企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而讓房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展更加穩(wěn)定，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮。

3.2實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品抵押證券化

將房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進(jìn)行抵押證券化，就是通過(guò)組建全國(guó)性房地產(chǎn)抵押證券化的專門(mén)機(jī)構(gòu)來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)需求，減少房地產(chǎn)泡沫，規(guī)避房地產(chǎn)金融產(chǎn)品銷(xiāo)售運(yùn)作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)的一種手段。當(dāng)然在進(jìn)行證券抵押時(shí)，一定要注意對(duì)證券形式的選擇。例如選擇轉(zhuǎn)手抵押貸款證券這種模式時(shí)，可以通過(guò)向住房抵押公司出售貸款群組并獲得政府擔(dān)保后，再發(fā)行相關(guān)的抵押證券。從目前來(lái)看，我國(guó)對(duì)住房抵押貸款的發(fā)放要求是根據(jù)不同情況將期限控制在10～20年之間，最長(zhǎng)也不能超過(guò)30年，以此為契機(jī)，房地產(chǎn)公司可以對(duì)這條信息進(jìn)行整合，制定一個(gè)可以標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)組合，時(shí)間控制在13～15年之間，而在今后的發(fā)行證券后，對(duì)應(yīng)期限則控制在10～13年之間，這樣，資產(chǎn)的抵押貸款集合就能將現(xiàn)金的流量控制在一定范圍，從而彌補(bǔ)市場(chǎng)紕漏。

3.3完善相關(guān)法規(guī)，合理開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資基金

從現(xiàn)在的法律體系上來(lái)看，我國(guó)的出臺(tái)的與房地產(chǎn)管理與運(yùn)行的法律條款并不多，而且還存在著一定的缺陷，這種情況就造成了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定，一些非法企業(yè)利用法律的紕漏進(jìn)行非法資金操作，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)一片混亂，甚至?xí)霈F(xiàn)短時(shí)期內(nèi)的金融風(fēng)暴。因此，政府要完善相關(guān)的法律法規(guī)，在投資內(nèi)容的限制、投資比例的分配以及資格審定等過(guò)程中進(jìn)行嚴(yán)格的要求，以此來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)投資活動(dòng)的合法性和安全性。另外，我國(guó)還可以借鑒一些外國(guó)先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警防范經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)與我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品投資與生產(chǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行融合，實(shí)現(xiàn)多元化的投資基金開(kāi)發(fā)，從而建立起一個(gè)具有專業(yè)投資基金管理素質(zhì)的人才隊(duì)伍，有效地防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

4、結(jié)語(yǔ)

無(wú)論是從理論的角度上來(lái)看還是從現(xiàn)實(shí)的角度上來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的投資都具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，只有深入研究房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的產(chǎn)生根源，對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)進(jìn)行評(píng)估，面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)采取有效的防范措施，針對(duì)性地管理產(chǎn)品生產(chǎn)銷(xiāo)售流程，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)技術(shù)，才能讓房地產(chǎn)金融產(chǎn)品有效地避免風(fēng)險(xiǎn)，搶占市場(chǎng)，提高在同行業(yè)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力，讓企業(yè)獲得發(fā)展，從而推動(dòng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

（作者單位：華中科技大學(xué)文華學(xué)院）