摘要：近年來我國個(gè)人消費(fèi)性貸款市場迅速發(fā)展，其中個(gè)人住房抵押貸款所占權(quán)重最大，但商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的不良貸款率總體也呈上升趨勢。本文根據(jù)相關(guān)的信貸風(fēng)險(xiǎn)理論，從我國個(gè)人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，描述個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的類型表現(xiàn)，并試圖找出適合我國國情的個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范措施。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款；信貸風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理

一、我國個(gè)人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀

我國的個(gè)人住房貸款市場起步雖晚，但發(fā)展迅速。目前個(gè)人住房貸款占比偏高，其不良貸款開始逐年攀升，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)日益顯現(xiàn)。1995年日本住房金融案件，1997年亞洲金融風(fēng)暴，2007年8月美國的次貸危機(jī)，2009年11月的迪拜金融危機(jī)，均與房地產(chǎn)市場泡沫的破滅，個(gè)人住房貸款大規(guī)模違約相關(guān)。從發(fā)展趨勢角度看，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的不良貸款率總體呈上升趨勢，個(gè)人房貸的不良貸款總額也很大，其風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。因此，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)評估、完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、研究防范對策，都是擺在我國商業(yè)銀行面前的重要課題。

二、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的識別

個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，是指商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款所隱含損失的可能性，主要指借款人不能按時(shí)償還貸款本息，由此帶給貸款銀行的損失。

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)在個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)中是最基本最直接的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，信用風(fēng)險(xiǎn)有以下幾種形式：一是被迫違約，它屬于借款人的被動(dòng)行為，指借款人在買房后，因?yàn)閷?shí)際支付能力下降或?yàn)?zāi)害事件的發(fā)生，無法繼續(xù)正常的向商業(yè)銀行按期還本付息。二是理性違約，屬于借款人的主動(dòng)行為，是指借款人主觀意識上認(rèn)為放棄繼續(xù)還款可以帶來更大收益而產(chǎn)生的違約行為。當(dāng)房價(jià)迅速下跌或利率較大幅度上升，繼續(xù)還款的成本高于繼續(xù)還款的收益，借款人就會理性違約。三是惡意騙貸，俗稱“假按揭”，是一種欺騙行為，主要特征為實(shí)際借款人將套取的個(gè)人住房抵押貸款資金用于風(fēng)險(xiǎn)更高的投資，如挪用到房地產(chǎn)開發(fā)，或進(jìn)入股市，以致商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)大幅度上升。

（二）市場風(fēng)險(xiǎn)

首先是利率風(fēng)險(xiǎn)，即利率水平的變動(dòng)給銀行資產(chǎn)價(jià)值所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，是由其業(yè)務(wù)短存長貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的，利率的波動(dòng)無論是漲還是跌都會給銀行帶來損失，其次是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，指商業(yè)銀行持有的住房貸款債權(quán)不能及時(shí)足額變現(xiàn)所遭受的利益損失。最后是經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)，是指在國民經(jīng)濟(jì)整體水平周而復(fù)始的波動(dòng)過程中所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，相比于其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)周期有更高的敏感性。經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)，居民收入增加，銀行發(fā)放的住房抵押貸款數(shù)量急劇增加。經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，失業(yè)率上升，居民收入急劇下降，大量貸款無力償還，銀行將面臨大量“呆壞賬”，極易導(dǎo)致銀行的信用危機(jī)甚至破產(chǎn)。

（三）操作風(fēng)險(xiǎn)

房價(jià)高估會增加個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。住房貸款的最終還款保證是借款人的所購房產(chǎn)。房價(jià)是先期確定的，同時(shí)抵押貸款的周期較長，抵押物價(jià)值易受社會各個(gè)因素影響，住房的實(shí)際價(jià)值未必能真實(shí)反映。特別是，房地產(chǎn)市場大起大落的情況可能會造成房產(chǎn)資不抵債，致使銀行因無法處理抵押房產(chǎn)而蒙受損失。個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的另一表現(xiàn)形式是抵押物風(fēng)險(xiǎn)。貸款抵押物作為商業(yè)銀行第二還款來源，除了自然災(zāi)害及意外事件會造成住房損壞外，購房者對住房的使用不當(dāng)，維修保養(yǎng)的不及時(shí)也會造成房屋使用壽命的縮短及其他無形損耗。而且后者是無法通過保險(xiǎn)保值的，難以有效防范。一旦債務(wù)人因故不能履約還款，銀行則面臨抵押物處理的風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范建議

（一）建立多種融資渠道，完善風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制

1.建立健全住房貸款的擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)制。商業(yè)銀行可發(fā)起或者出資成立抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。銀行發(fā)放抵押貸款之際，向保險(xiǎn)公司就此筆貸款購買相應(yīng)的貸款風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)，以保證銀行信貸資產(chǎn)安全。若借款人按期還本付息，則三方的關(guān)系予以終結(jié)；若不能償還貸款，則銀行和保險(xiǎn)公司可訴訟處置抵押物，不足于清償?shù)馁J款部分由保險(xiǎn)公司代為清償。

2.創(chuàng)新推進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款證券化。個(gè)人住房抵押貸款“存短貸長”的矛盾，使得商業(yè)銀行面臨信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)多種風(fēng)險(xiǎn)，而個(gè)人住房抵押貸款證券化能從根本上解決這一矛盾。通過證券化，銀行可及時(shí)在資本市場上把長期抵押貸款資產(chǎn)拋售兌現(xiàn)，或者自己持有變現(xiàn)能力較強(qiáng)的抵押債券，這能有利于銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理。

（二）提高銀行內(nèi)控管理水平，形成有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

1.商業(yè)銀行要提高認(rèn)識，克服把房地產(chǎn)貸款當(dāng)作一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展的不良傾向，避免在經(jīng)營上急功近利，高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及危害性，增強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范意識。要及時(shí)改變把住房信貸作為低風(fēng)險(xiǎn)品種開發(fā)的觀點(diǎn)，使房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運(yùn)行的軌道。

2.按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審批手續(xù)，極力杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者套取貸款的現(xiàn)象。同時(shí)，要加強(qiáng)貸款后續(xù)管理，對發(fā)放的貸款要實(shí)行全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)控。針對開發(fā)商貸款，獨(dú)立開設(shè)賬戶，根據(jù)工程進(jìn)展情況，分期撥付。

3.運(yùn)用利率杠桿，合理調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對高檔住宅適度上浮利率，對廣大群眾需求的經(jīng)濟(jì)適用房采取下浮利率，以此促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)適銷對路的中、低檔住宅，從而抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

（三）建立個(gè)人信用評級制度，規(guī)范市場信息傳遞機(jī)制

大量違約案例表明，導(dǎo)致我國個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素是個(gè)人信用評級制度的缺失。建立有效個(gè)人信用評級制度應(yīng)抓好以下幾方面的基礎(chǔ)工作：一是建立公正、獨(dú)立、權(quán)威的資信評級中介機(jī)構(gòu)；二是在存款實(shí)名制的基礎(chǔ)上建立個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度；三是建立個(gè)人信用實(shí)名制度，在區(qū)域性個(gè)人信用資料庫的基礎(chǔ)上逐步建全覆蓋全國的個(gè)人信用信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)；四是由政府有關(guān)部門牽頭，整合分散在銀行、證券、工商、保險(xiǎn)、房管、律師事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)中的個(gè)人行為資料，逐步建立完善一套個(gè)人信用評估評價(jià)體系。

（四）進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系

一是完善現(xiàn)行的法律法規(guī)條例，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。在《商業(yè)銀行法》、《合同法》、《反不正當(dāng)競爭法》等法律法規(guī)條文中新增相關(guān)法律條例，以約束和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商或個(gè)人的金融行為。二是建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)條例，明確開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，建立良好的銀企或銀行與個(gè)人客戶的合作關(guān)系，共同健康發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)。三是嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對于提供假資料、假資信，騙取貸款的開發(fā)商或個(gè)人，銀行應(yīng)立即中止貸款，通過法律手段盡量挽回?fù)p失，并追究當(dāng)事人的相關(guān)法律責(zé)任。（作者單位：湘潭大學(xué)）

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