摘要：房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，伴隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入發(fā)展，我國的房地產(chǎn)事業(yè)迎來了新的快速發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行需要大量的流動(dòng)資金，是非常典型的資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的暢通直接關(guān)系到企業(yè)的未來發(fā)展道路，科學(xué)有效的解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題能夠促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。近些年來由于國際和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化使得長期生活在較為寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的房地產(chǎn)企業(yè)面臨了很多融資問題，下面筆者針對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀進(jìn)行簡(jiǎn)要分析并對(duì)如何優(yōu)化擴(kuò)寬融資渠道提出合理化建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道；多樣化

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景下，企業(yè)對(duì)資金的需求日益增大，特別是房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目工程開發(fā)費(fèi)時(shí)費(fèi)力，資金和人員的需求量都非常大，單純依靠自身經(jīng)濟(jì)力量進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)是違背市場(chǎng)規(guī)律的，也是不可能存在的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，推進(jìn)項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行，促進(jìn)企業(yè)健康與長久發(fā)展才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)利益的最大化?？v觀我國的房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展現(xiàn)狀，仍然存在很多問題亟待解決和改進(jìn)，下面筆者針對(duì)這些問題進(jìn)行詳盡分析：

1、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

1.1融資數(shù)額持續(xù)增長

由于我國走的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展道路，較資本主義國家相比，政府具有更強(qiáng)的宏觀調(diào)控能力，較傳統(tǒng)的社會(huì)主義國家相比，經(jīng)濟(jì)具有更強(qiáng)的自由性。我國的房地產(chǎn)企業(yè)在這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式中經(jīng)歷了20多年的快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展前景一片光明，現(xiàn)已成為了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。盡管在這期間，國家因社會(huì)上大范圍出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)論而出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸貨幣收緊政策，但是仍然不能阻礙房地產(chǎn)行業(yè)大步向前進(jìn)的步伐，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金和融資數(shù)額仍呈大幅度增長態(tài)勢(shì)，基本上呈現(xiàn)每隔兩年翻一番的快速前景。2006年全國房地產(chǎn)企業(yè)的投資總數(shù)額為1.9萬億元，2008年增長為3萬億元，2010年增長為1.9萬億元，2012年更是突破了7萬億元的大關(guān)。

1.2融資方式較為單一

由于我國的市場(chǎng)化程度較低，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚未發(fā)展成熟，多年來房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式較為單一，缺乏創(chuàng)新和拓展。長久以來，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道有自有資金、銀行貸款、建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款等四種方式，其中銀行貸款融資數(shù)額占最大比重，直接融資所占數(shù)額比重較小。在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資都離不開各個(gè)銀行雄厚的資金支持。銀行貸款主要分為兩種，一種是銀行信貸，這種貸款方式是建立在開發(fā)商商業(yè)成就、發(fā)展業(yè)務(wù)和信用歷史的基礎(chǔ)上，不需要開發(fā)商用開發(fā)投資的房地產(chǎn)作為抵押只需用其他有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物品作為擔(dān)保即可申請(qǐng)的一種間接融資方式；另一種是銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款，這種貸款需要申請(qǐng)人將自己擁有開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押，這種貸款方式與前者相比具有更小的風(fēng)險(xiǎn)，因此在房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道中占據(jù)主導(dǎo)地位。較為單一的融資方式是很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行大的發(fā)展項(xiàng)目時(shí)遇到的掣肘問題，嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.3缺乏融資風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的依賴性較大，是典型的資金密集型企業(yè)，良好的融資風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警機(jī)制不僅有利于規(guī)避企業(yè)的自身出現(xiàn)的資金問題，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長久經(jīng)營，更有力穩(wěn)定國內(nèi)國際金融市場(chǎng)，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)的健康快速穩(wěn)定發(fā)展，因此建立完善融資風(fēng)險(xiǎn)的防范和預(yù)警機(jī)制應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展道路上應(yīng)該著重關(guān)注的問題。但是縱觀我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)，很多企業(yè)盲目追求利潤的最大化，忽視了企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范和預(yù)警的關(guān)注，沒有建立完善的資金預(yù)警和解決機(jī)制，這樣一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條斷裂，則會(huì)對(duì)大范圍的房地產(chǎn)企業(yè)造成波及，影響房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定，威脅國家經(jīng)濟(jì)安全。

2、優(yōu)化融資渠道建議

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)代大背景下，各行各業(yè)已經(jīng)連為一個(gè)密不可分的整體，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)資金鏈條一旦發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)自身、銀行及其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)都會(huì)受到嚴(yán)重波及，從而對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生相當(dāng)大的阻力，因此優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多樣化已經(jīng)成為大勢(shì)所趨。

2.1提高直接融資比重

完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制才能確保社會(huì)資源的合理優(yōu)化配置，建立健全完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系是我國一直以來的追尋目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)要想順應(yīng)時(shí)代新的發(fā)展特點(diǎn)，也應(yīng)該在融資模式中追求創(chuàng)新的取向，建立一種適合自己發(fā)展的創(chuàng)新融資渠道。根據(jù)對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中出現(xiàn)的問題可以看出我國的房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)非市場(chǎng)化的銀行信貸依賴性過大，直接融資現(xiàn)象存在較少，這一發(fā)展特點(diǎn)是由我國獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式所決定的，在短時(shí)間內(nèi)，很難完全改變。我國的金融證券市場(chǎng)雖起步晚但是發(fā)展迅速，但與世界發(fā)達(dá)的資本主義國家相比證券市場(chǎng)的法律法規(guī)和規(guī)模都存在很大缺陷。過度依賴外來資本導(dǎo)致銀企信用關(guān)系扭曲、融資風(fēng)險(xiǎn)過于集中、資金利用和回籠率低下的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響了我國金融市場(chǎng)的發(fā)展。所以房地產(chǎn)企業(yè)要想擴(kuò)寬自身融資渠道，提高直接融資比重可以成為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資多樣化的首要備選方案。在融資時(shí)合理規(guī)劃融資規(guī)模，確定多個(gè)融資方案，合理融資，循序漸進(jìn)提高直接融資比重，逐步減少對(duì)銀行等外來資本的依賴性，切實(shí)提高項(xiàng)目建設(shè)融資渠道的安全性與可靠性。

2.2完善房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展法律法規(guī)

我國相關(guān)法律法規(guī)的不健全也是影響房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的主要因素之一，當(dāng)前我國現(xiàn)行的法律法規(guī)中，比如銀行法、合同法、建筑法、商業(yè)法、公司法、民法對(duì)于開發(fā)商和個(gè)人的行為沒有提出明確約定，也鮮少有涉及房地產(chǎn)信貸和金融條款的規(guī)定，因此很多不法商家和個(gè)人利用法律的空隙制造假文件來片區(qū)信貸資金，官商勾結(jié)在建筑審批環(huán)節(jié)造假導(dǎo)致資金流失的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。因此要合理優(yōu)化拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道必須要依托于國家完善的法律辦法規(guī)，將房地產(chǎn)信貸納入法律條文規(guī)定的范疇當(dāng)中，明確規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的融資行為，規(guī)定地產(chǎn)投資方的權(quán)利與義務(wù)，對(duì)于在融資過程中出現(xiàn)的違法行為按照規(guī)定給予嚴(yán)厲的刑事及經(jīng)濟(jì)處罰。除了要完善法律法規(guī)，國家的執(zhí)法部門也要依法加強(qiáng)監(jiān)督和管理，做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，以個(gè)人的實(shí)際行動(dòng)維護(hù)法律的尊嚴(yán)，促進(jìn)房地產(chǎn)融資渠道的合理化發(fā)展。

2.3建立個(gè)人企業(yè)信用制度，完善二手交易市場(chǎng)

國有銀行或私人信貸機(jī)構(gòu)在向房地產(chǎn)企業(yè)或個(gè)人審批貸款時(shí)，常常需要對(duì)企業(yè)和個(gè)人的信用制度進(jìn)行審核，然而我國的個(gè)人信用體系并沒有建立發(fā)展起來，個(gè)人信貸體系中存在很多漏洞缺陷。商家和個(gè)人利用虛假信息和資料申請(qǐng)貸款時(shí)，信貸機(jī)構(gòu)在一期審核時(shí)因?yàn)闆]有完善的個(gè)人信用資料庫往往不能發(fā)現(xiàn)潛在的錯(cuò)誤，不法分子憑借不完善的手續(xù)騙取大量銀行資金，使銀行蒙受大量經(jīng)濟(jì)損失。除此之外房地在進(jìn)行各種融資時(shí)往往將自己名下的樓盤作為抵押，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)無力償還貸款時(shí)，房產(chǎn)就自然劃分到銀行名下，這在很大程度上保障了銀行等放貸方的利益，但是這些房產(chǎn)的再次交易需要以健康的二手房市場(chǎng)作為保證，否則就很難將房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為資本。因此要合理優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，不僅要建立完善個(gè)人企業(yè)的信用制度，使各項(xiàng)審批手續(xù)都有確切真實(shí)的數(shù)據(jù)作為依托，還要完善二手房交易市場(chǎng)，規(guī)劃出一條完整的資金鏈條，促進(jìn)資金的合理流轉(zhuǎn)。

3、結(jié)語

我國的房地產(chǎn)企業(yè)一直深受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，近些年來傳統(tǒng)單一的融資渠道弊端日益暴露，所以房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)突破性發(fā)展必須合理優(yōu)化自身融資渠道，推進(jìn)融資方式的多樣化健康發(fā)展，為企業(yè)進(jìn)步打下良好的資金基礎(chǔ)。

（作者單位：華中科技大學(xué)文華學(xué)院）