摘要：關(guān)于房產(chǎn)稅是否能抑制高房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論在學(xué)術(shù)界一直存在，房產(chǎn)稅的出臺(tái)一度被部分學(xué)者視為高房?jī)r(jià)的“殺手锏”，但經(jīng)過重慶和上海的試點(diǎn)，房產(chǎn)稅并沒有如預(yù)期的那樣控制房?jī)r(jià)上漲。房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系到底怎樣仍然存在爭(zhēng)議，本文運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，一一批駁支持房產(chǎn)稅能降低房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)，最后提出房產(chǎn)稅不能降低房?jī)r(jià)的原因。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；土地財(cái)政；房?jī)r(jià)

一、引言

房產(chǎn)稅以納稅人擁有的房產(chǎn)為征稅對(duì)象，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。進(jìn)入21世紀(jì)后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸升溫，房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升，為控制房?jī)r(jià)上漲政府出臺(tái)了大量文件政策，但效果都不盡如人意。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，政府出臺(tái)的調(diào)控措施也不斷增加，公眾和學(xué)者對(duì)是房產(chǎn)稅開征的討論也日益激烈。2010年9月，國(guó)務(wù)院在出臺(tái)的“國(guó)五條”中首次明確提出加快開展房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)工作。最終2011年1月28日，上海市和重慶市開始試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，并產(chǎn)生了“上海模式”和“重慶模式”兩種不同的房產(chǎn)稅模式。

上海模式中，房產(chǎn)稅的稅率暫定為0.6%，征稅對(duì)象主要集中在增量房上，并區(qū)分本市居民與非本市居民適用不同措施。對(duì)于本市居民，房產(chǎn)稅征稅對(duì)象是本市居民新購(gòu)置的屬于家庭第二套房及以上的住房。對(duì)于非本市居民，征稅對(duì)象是非本市居民在本市的新購(gòu)住房。

重慶模式中，房產(chǎn)稅的稅率按房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)的倍數(shù)累進(jìn)分為三檔，分別是0.5%、1%和1.2%，對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)的倍數(shù)為2-3倍、3-4倍和4倍以上。征稅對(duì)象按房產(chǎn)類型分為兩類，第一類對(duì)象是獨(dú)棟商品住房、高檔住房等高級(jí)住房，第二類對(duì)象是不在本市工作的非本市居民新購(gòu)置的第二套以上的普通住房。

房產(chǎn)稅的出臺(tái)伴隨著房?jī)r(jià)的飛漲，關(guān)于房產(chǎn)稅是否能降低房?jī)r(jià)也引起了許多人的爭(zhēng)議。很多人對(duì)房產(chǎn)稅開征寄予厚望，認(rèn)為房產(chǎn)稅是高房?jī)r(jià)的殺手锏，一旦房產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)推行，房?jī)r(jià)將為應(yīng)聲而降。但也有許多學(xué)者不認(rèn)為房產(chǎn)稅會(huì)降低房?jī)r(jià)，甚至有些學(xué)者認(rèn)為房產(chǎn)稅可能會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。

二、支持房產(chǎn)稅降低房?jī)r(jià)的主要觀點(diǎn)

支持房產(chǎn)稅有助于降低房?jī)r(jià)的學(xué)者主要主張以下原因。

（一）房產(chǎn)稅能夠增加投機(jī)成本，抑制投資需求

房?jī)r(jià)高漲的其中一個(gè)原因就是住房具有投資的功能，成為大量投資者的投資對(duì)象。而開征房產(chǎn)稅，增加了投資者持有房地產(chǎn)的成本，降低了投資預(yù)期收益，增加了未來收益的不確定性，投資者會(huì)轉(zhuǎn)移資金，退出或減少對(duì)房地產(chǎn)的投資從而釋放出一大批存量房，增加房地產(chǎn)的供給，降低房?jī)r(jià)。

（二）房產(chǎn)稅影響消費(fèi)者的住房選擇

房產(chǎn)稅對(duì)住房消費(fèi)者的影響可以分為三個(gè)方面。第一，房產(chǎn)稅可以影響消費(fèi)者的戶型選擇。房產(chǎn)稅直接增加了消費(fèi)者的購(gòu)房成本，在既定的預(yù)算約束線下，消費(fèi)者會(huì)減少對(duì)住房的消費(fèi)數(shù)量，反映在購(gòu)置住房中即消費(fèi)者會(huì)選擇較小的戶型。第二，房產(chǎn)稅會(huì)降低住房的投資性消費(fèi)。一方面房產(chǎn)稅增加了購(gòu)房成本，部分消費(fèi)者因此會(huì)降低住房購(gòu)買意愿，另一方面房產(chǎn)稅的開征會(huì)減低出售住房的收益，理性的住房持有者在面臨房?jī)r(jià)下降的情形下會(huì)減少出售住房的意愿。兩方面的影響會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者降低對(duì)住房的投資性消費(fèi)。第三，房產(chǎn)稅會(huì)影響住房的建設(shè)。房產(chǎn)稅增加住房消費(fèi)成本會(huì)導(dǎo)致住房消費(fèi)者選擇更小的戶型，開發(fā)商也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需要增加更多的小戶型住房，減少大戶型住房建設(shè)。

（三）房產(chǎn)稅能取代“土地財(cái)政”，為地方政府提供穩(wěn)定的財(cái)源

中國(guó)房?jī)r(jià)的不斷上升與“土地財(cái)政”密切相關(guān)。中國(guó)現(xiàn)行分稅制體制只是在中央和省級(jí)政府中間劃分收入，市縣級(jí)政府財(cái)力不穩(wěn)定。開征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅以本轄區(qū)的房產(chǎn)為征稅對(duì)象，稅基穩(wěn)定，在房?jī)r(jià)不斷上升的現(xiàn)階段，稅收收入也會(huì)穩(wěn)定增加，房產(chǎn)稅收入成為地方政府的又一項(xiàng)穩(wěn)定的財(cái)政收入來源，而土地出讓金隨房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，既不穩(wěn)定又不持久，因此地方政府可以用穩(wěn)定的房產(chǎn)稅收入替代波動(dòng)的土地出讓金，擺脫土地財(cái)政的困局，降低對(duì)土地出讓金的依賴，為房?jī)r(jià)的下降提供客觀條件。

三、房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的分析

關(guān)于房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響是多方面的。

第一，從住房需求上看，我國(guó)住房需求種類不同，需求總量龐大。房地產(chǎn)是一種特殊的產(chǎn)品，同時(shí)具有消費(fèi)、投資和投機(jī)三種使用價(jià)值。首先，作為消費(fèi)品，住房需求具有明顯的剛性需求特點(diǎn)，尤其是伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城市人口不斷增加，城市居民尤其是城市移民對(duì)于住房的需求更為強(qiáng)烈；其次，住房作為一種特殊的投資品，可以用來投資保值以及炒作投機(jī)。

第二，從住房供給上看，我國(guó)住房供給不足。首先，土地是一種不可再生資源，隨著人類的開發(fā)，土地成為一種稀缺商品，其供給缺乏彈性。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)土地的壟斷供應(yīng)者，面對(duì)眾多需求方，在“土地財(cái)政”模式下，政府具有強(qiáng)烈的推高土地出讓金的沖動(dòng)。其次，由于我國(guó)住房制度的歷史原因，目前中低端商品住房處于供不應(yīng)求的局面。住房作為一種特殊的商品，是城鎮(zhèn)居民的生活必需品，又是高附加值的物品，具有部分公共產(chǎn)品的特征，是不可能，也不應(yīng)當(dāng)通過完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來達(dá)到住房供求平衡，尤其是中低價(jià)位的普通商品住房，這類住房利潤(rùn)較低，很少有開發(fā)商愿意開發(fā)此類住房。

第三，從稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁看，房產(chǎn)稅必然會(huì)轉(zhuǎn)接給接盤者。從對(duì)住房的供給和需求分析可以看出，我國(guó)住房需求彈性較低，供給不足，居民對(duì)于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期很高，在這種情況下開征房產(chǎn)稅必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的接手者要承擔(dān)賣方的大部分房產(chǎn)稅，從而進(jìn)一步提高房?jī)r(jià)。

四、房產(chǎn)稅不會(huì)降低房?jī)r(jià)的理由

通過上述分析，我們可以看出房產(chǎn)稅對(duì)降低房?jī)r(jià)是無力的，主要理由如下。

（一）房產(chǎn)稅無法替代土地出讓金，成為地方政府的主要稅源

首先，開征房產(chǎn)稅將會(huì)減少地方政府的總收入。目前我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)的各種稅收和規(guī)費(fèi)分布在房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程，從土地出讓金一直到住房銷售的營(yíng)業(yè)稅。地方政府財(cái)政中很大一部分收入與此相關(guān)，而開發(fā)商又將這些稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)里。因此單純的開展房產(chǎn)稅并不會(huì)減少這些稅費(fèi)，房?jī)r(jià)不僅不會(huì)降低，甚至可能由于房產(chǎn)稅的開展而進(jìn)一步上漲。其次，房產(chǎn)稅的開展成本很高，性價(jià)比并不高。房產(chǎn)稅屬于政府與納稅人的零和博弈，雙方利益沖突激烈，強(qiáng)行開征可能會(huì)導(dǎo)致激烈的官民沖突。

（二）地價(jià)是決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵

目前我國(guó)房?jī)r(jià)有三部分構(gòu)成：成本、利潤(rùn)和稅金。而土地成本是構(gòu)成全部成本的重要組成部分。高房?jī)r(jià)是“土地財(cái)政”的產(chǎn)物之一，如果不改變目前各地方政府靠賣地籌資的局面，地價(jià)是不會(huì)明顯下降的，房?jī)r(jià)下降也就更無從談起。通過分析我們得知房產(chǎn)稅無法替代土地出讓金，成為地方政府的主要稅源。這也就意味著不可能通過房產(chǎn)稅解決高房?jī)r(jià)和地方政府收入不足的兩難局面。

（三）房產(chǎn)稅不能改變房地產(chǎn)的投資屬性

一方面，房產(chǎn)稅帶來的持有成本投資人可以輕易的轉(zhuǎn)嫁給接手者，另一方面從目前的房產(chǎn)稅模式看，房產(chǎn)稅的稅率在0.5%-1.5%之間，征稅對(duì)象又集中在增量房上，對(duì)高檔住宅的稅率并不高。而近幾年房地產(chǎn)投資的收益率至少在15%之上。房產(chǎn)稅并沒有顯著影響投資房地產(chǎn)的收益率，因此開征房產(chǎn)稅并不足以使房地產(chǎn)投資者放棄投資。（作者單位：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1]況偉大，朱勇，劉江濤：《房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響：來自O(shè)ECD國(guó)家的證據(jù)》，《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》2012年第5 年。

[2]睢黨臣，李牧然：《房產(chǎn)稅是否等于房?jī)r(jià)下降？—聚焦上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅》，《經(jīng)濟(jì)體制改革》2011年第3期。

[3]夏商末：《房產(chǎn)稅：能夠調(diào)節(jié)收入分配不公和抑制房?jī)r(jià)上漲嗎》，《稅務(wù)研究》2011年第4期。