旅游產業(yè)的發(fā)展，可以簡單概括為以資源利用為前提、市場營銷為支撐、資本投入為杠桿。我國對旅游資源開發(fā)的投入，從以政府為主，逐步加大了民間資本和資本市場的力量，并正在向以后者為主導的方向過渡。因此，從資本的角度探討旅游資源的資本形態(tài)與結構，以及在融資運作中的作用，已成為一個重要的課題。

旅游資源開發(fā)的階段劃分

從人類開發(fā)旅游資源的歷史過程來看，可以將其劃分為五個階段，即原始資源利用期、資源開發(fā)起步期、資源全面開發(fā)期、資源深度挖掘期、后資源開發(fā)期。我國旅游產業(yè)起步于80年代初，95年以后進入資源開發(fā)的起步期，目前已處于起步晚期和全面開發(fā)初期。從具體的資源開發(fā)過程來分析，用以上的五階段劃分方法仍然完全適用，即仍可分為從原始利用，直到后開發(fā)的五個階段。由于我國對旅游資源的開發(fā)尚處于全面開發(fā)初期，開發(fā)資源的政策、法規(guī)很不配套，開發(fā)手段單一，特別是融資渠道少、融資安排比較困難，資源價值在融資中的杠桿作用完全沒有得到發(fā)揮。

旅游資源的資本形態(tài)與構成

旅游資源，一般是指具有旅游吸引力的地理資源、文物建筑、歷史文化、民俗風情等?？梢詫⑵鋭澐譃槿箢?，一類是自然形成的地質地貌、山水景觀、生物群落、植被環(huán)境等。第二類是歷史上及當前建設并保留下來的地下、地上的各類建筑物、圖畫、器物等物化人文資源。第三類是歷史上形成的歷史文化、民俗風情、傳說神話等精神及社會的內容。

旅游資源作為一種具備產生收益的基礎資源，是具有資本屬性的資源。因此，若從資源開發(fā)的意義上來分析，可以把開發(fā)對象作為原初資本來看待。旅游資源的資本形態(tài)，包括三個層次：

1、旅游資源區(qū)土地資本

旅游資源區(qū)域的土地，具有資本的屬性，為國有資產。土地的價值，因資源的吸引力及可開發(fā)性不同而不同。目前，尚無對旅游區(qū)土地進行評估的規(guī)范標準，因此，對旅游資源區(qū)域內土地使用權價值的評估比較困難，因為該土地一般是與土地地質地貌及人文景觀密切結為一體的。大多數(shù)政府在進行旅游資源開發(fā)時，一般不將已具有國家評級的風景區(qū)內核心資源區(qū)的土地的使用權，向開發(fā)企業(yè)轉讓。

2、旅游自然資源及建筑等物化的人文資本（即第一、二類資源）

這是旅游資源的主體，具有自然物理的特性和人文物化特性。這些資源的價值，對于旅游吸引力的建構具有核心的作用。對這類資源，目前學界正在探討其評估問題。有人提出了市場比校法、收益還原法、成本法、假設開發(fā)法、長期趨勢法等多種評估方法。旅游資源資產，屬于國有。當轉讓土地使用權時，相應的資源也就隨之轉移。因此不存在脫離土地使用權的旅游資源權屬。目前采用了旅游資源開發(fā)經(jīng)營權的權屬概念，即開發(fā)并享有開發(fā)后收益的權力。在土地使用權及旅游資源所有權不轉移的前提條件下，出讓旅游景區(qū)的旅游開發(fā)經(jīng)營權已經(jīng)成為現(xiàn)實。這樣的操作尚缺乏足夠的法律依據(jù)，其評估及開發(fā)權轉讓定價需加以規(guī)范。

3、旅游歷史文化資本

作為旅游資源，往往積淀了深厚的文化內涵，如民俗風情、神話傳說、歷史事件等等。這些資源，是使旅游開發(fā)得以深化，并獲得靈魂的基礎。因此，就旅游開發(fā)而言，這些資源價值很大。但由于這部分資源完全具有精神性，或附著于人類生活之中，或蘊藏于歷史記載，或附著于建筑、山水之間，無法進行測量，更無以評估。但從開發(fā)角度看，這些資源具有資本性。其價值不完全屬于國家，也不屬于個人或集體，應屬于全體創(chuàng)造文明的人民。

總結以上分析，我們認為，旅游資源是由有形資產和無形資產構成的，土地及景觀是有形資產，土地使用權、景觀利用權是無形資產。從資本的角度看，旅游資源作為被開發(fā)利用的對象，同時就構成為資本的投入，其結構可區(qū)分為土地資本、景觀資本、歷史文化資本。其利用方式，則表現(xiàn)為土地使用權和旅游開發(fā)經(jīng)營權。

旅游資源開發(fā)中的融資方式

旅游資源開發(fā)，應以一個市場化的企業(yè)作為主體，可以稱為開發(fā)商。開發(fā)商可以是國有企業(yè)，也可以是股份有限公司或民營企業(yè)，但應該是有限責任制的。

開發(fā)主體至少應擁有資源的開發(fā)經(jīng)營權（一般為50年），亦可擁有土地使用權，以及土地上除文物保護單位外的相關建筑物的所有權。

開發(fā)商以自有資金投入企業(yè)，并擁有以上資產，由此形成了開發(fā)主體的資本構成。以此構成為依托，開發(fā)商可以從八個方面進行融資。

1、銀行信貸

銀行信貸是開發(fā)商主要的融資渠道。對旅游資源開發(fā)，可以采用項目信貸的方式借款。項目信貸要求自有資本投入25%以上，可向銀行貸75%。開發(fā)商可使用以下資產作為抵押或質押：土地使用權、相關建筑物的所有權、開發(fā)經(jīng)營權、未來門票或其他收費權等等。目前，銀行尚無完善的對旅游資源開發(fā)進行貸款的金融工具，但已有企業(yè)嘗試開發(fā)經(jīng)營權、未來收費權等質押的辦法，并取得了成功。

2、私募資本融資

開發(fā)商對自身的資本結構進行重組改制，設立股份有限公司。開發(fā)商以股份有限公司的主發(fā)起人身份，向社會定向招募投資人入股，共同作為發(fā)起人，形成資本融資。

開發(fā)商也可以先成立自己絕對控股的有限責任公司或股份有限公司，再向社會定向募股，以增資擴股的方式，引入資金。

3、整體項目融資

開發(fā)商在開發(fā)中，設立為若干個項目，并制作單個項目的商業(yè)計劃書，按照投資界規(guī)范的要求、準備招商材料。依據(jù)招商材料，開發(fā)商可以向境內外的社會資金進行招商，其中可以采用BOT等多種模式，也可合成開發(fā)、合資開發(fā)、轉讓項目開發(fā)經(jīng)營權等。

4、政策支持性融資

充分利用國家鼓勵政策，進行政策支持性的信貸融資。包括旅游國債項目、扶貧基金支持、生態(tài)保護項目、文物保護項目、世界旅游組織規(guī)劃支持、國家及省市旅游產業(yè)結構調整基金等。

5、商業(yè)信用融資

若開發(fā)規(guī)劃有足夠吸引力，開發(fā)商有一定信用，開發(fā)中的工程建設，可以通過墊資方式進行。一般情況下，工程墊資可以達到30%-40%，若有相應的墊資融資的財務安排，墊資100%也具有可能性。

商業(yè)信用可以表現(xiàn)在很多方面，若開發(fā)能與開放游覽同步進行，則可對旅游商品、廣告宣傳、道路建設、景觀建設等多方面進行商業(yè)信用融資。

6、海外融資

海外融資方式非常多，包括一般債券、股票、高利風險債券、產業(yè)投資基金、信托貸款等等。海外融資目前受到一些政策限制，但仍有很多辦法可以開展。這需要一家海外投資銀行作為承銷商，全面進行安排和設計。

7、信托投資

新的《信托法》出臺以來，信托投資公司已經(jīng)擁有了很大的運作空間，并創(chuàng)造了一些新的金融工具。其中，以項目和專題方式發(fā)行信托投資憑證，引起了各方面的興趣。

8、國內上市融資

由于存在門票收入不能計入上市公司主營業(yè)務收入的限制，目前資源開發(fā)類旅游企業(yè)較難直接上市。但通過將收入轉移到索道等交通工具，以及以賓館、餐飲、紀念品等項目包裝為基礎的企業(yè)，仍可走上市的道路，也可以吸引上市公司作為配股、增發(fā)項目進行投資。

綜上所述，旅游資源開發(fā)中的融資運作，仍處于十分原始的階段。創(chuàng)造金融工具是金融界應努力的方向，但旅游企業(yè)及相關旅游管理部門，應該組織多方專家合作，研究如何將旅游資源的價值進行資本化，予以量化評估，從而使資源可以作為資本，發(fā)揮其撬動融資的功效。

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