住房問題是關(guān)乎民生的大事，也是澳門特區(qū)政府施政過程中格外關(guān)顧的重點(diǎn)領(lǐng)域。許多澳門市民對於住房現(xiàn)狀深感不盡人意，對於未來房價的走勢也表達(dá)出極大的憂慮。崔世安特首在《二0一三年財政年度施政報告》中，不僅對住房問題有比較詳盡論述，而且提出了不少妥善解決住房問題的計劃和設(shè)想。顯然，住房問題已經(jīng)成為並將繼續(xù)成為澳門社會普遍關(guān)注的一個熱點(diǎn)。讓我們透過現(xiàn)象深入剖析，以期抓住本質(zhì)，搞清癥結(jié)所在，進(jìn)而尋找合理而有效的對策。

正確把握澳門住房問題

的本質(zhì)

澳門居民的住房現(xiàn)狀存在問題，這是一個不爭的事實(shí)，無論是民意還是政府的工作方針都證明了這一點(diǎn)。有一種似乎比較普遍的看法認(rèn)為，澳門現(xiàn)有的住房難以滿足廣大市民的需要。最突出的表現(xiàn)是房價過高，很多人買不起房，買不到房，因而得出澳門房市“供不應(yīng)求”的結(jié)論。其實(shí)這不過是表面現(xiàn)象，澳門住房問題上的主要矛盾並不是數(shù)量上的供不應(yīng)求。

如何正確把握澳門住房問題的本質(zhì)？讓我們先來回顧一些身邊的現(xiàn)象：

首先看澳門房屋的實(shí)際居住情況。在老城區(qū)，“七十二家房客”般的擁擠狀態(tài)固然存在，但也存在相反的狀況。夜幕降臨的時候，假如站在香港的維多利亞港岸邊眺望，你會發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)商住大樓燈火輝煌，絕大多數(shù)窗口燈光閃爍，真正給人一種不夜城的感覺；而當(dāng)你在澳門的許多街道上徘徊的時候，舉目四望，哪怕是在繁華的新口岸地區(qū)，許多居民樓的大部份窗口都黑暗無光。在一些比較偏僻的地段尤其冷落，表明澳門的住宅中還有大量空置房。

其次來看看房價。隨著澳門經(jīng)濟(jì)和人口的快速增長，房價也連年急速攀升。有統(tǒng)計資料顯示，澳門私人物業(yè)平均售價由2000年的每平方米港幣6，259元，上升至2009年的19，008元，十年間的年均增長率高達(dá)17.2%；而在2012年二至六月間，私人物業(yè)平均售價又從每平方米41，201港元漲至58，976港元，不僅單價高得嚇人，而且增幅十分顯著，在四個月內(nèi)竟上升了四成。房價的飆升使大多數(shù)澳門市民，特別是許多中等以下收入者無力也不敢問津樓市。

再來考察住房能否滿足市民需求的情況。崔世安特首當(dāng)選後，根據(jù)競選時的承諾實(shí)施了萬九公屋計劃，這是取信於民的重要舉措?？墒?，根據(jù)有關(guān)資料，萬九公屋未必受到澳門居民的普遍歡迎。例如，2012年已竣工的永寧廣場和湖畔大廈經(jīng)屋，竟有3792個輪候家團(tuán)（即住戶）因不滿意“一房一廳”結(jié)構(gòu)的套型而宣佈放棄輪候，放棄率占到輪候家團(tuán)總數(shù)的70%左右。知情者透露，此類“一房一廳”式套型面積偏小，例如T1型單元實(shí)用面積只有20來平方米，擁有這樣一套住房即便算得上“居有其所”，也很難產(chǎn)生“安居樂業(yè)”的感覺。

由此觀之，澳門住房問題的癥結(jié)一是房價過高，二是難以滿足不同層次民眾大不相同的住房需求?；蛘哒f，一是老百姓買不起房。二是老百姓買不到自己需要並滿意的住房。

尋找妥善解決澳門

住房問題的對策

正因為澳門的住房問題不是單一的數(shù)量不足問題，所以必須採取綜合性的對策，統(tǒng)籌兼顧，全面地加以妥善解決。筆者認(rèn)為，正確的原則是“分別情況，區(qū)別對待”。具體地說，可以將澳門市民對於住房的需求分為普及性、改善性以及享受性三種類型，制訂相應(yīng)的政策，安排相應(yīng)的措施來分別加以解決。

第一，普及性的住房需求需要政府承擔(dān)責(zé)任。

普及性的住房需求是澳門居民最基本的生存權(quán)利，滿足此類需求的標(biāo)準(zhǔn)即為“居有其所”，是特區(qū)政府義不容辭的責(zé)任。平心而論，澳門特區(qū)政府在這方面已經(jīng)做出了比較有效的努力。公屋政策就是澳門特區(qū)政府解決市民住房問題的核心理念和關(guān)鍵性舉措。早在2005年底，第二屆特區(qū)政府就提出了“三四五六”公共房屋政策，2007年又提出萬九公屋計劃，將興建公屋的規(guī)模擴(kuò)大到一萬九千個單位。本屆政府不僅加大了推進(jìn)萬九公屋建設(shè)的力度，而且規(guī)劃了規(guī)模為6300個單元的後萬九公屋計劃。2011年立法會通過了《經(jīng)濟(jì)房屋法》，在原有的基礎(chǔ)上完善了經(jīng)屋定義、建造及供應(yīng)方式等，政府還放寬了申請經(jīng)屋人士的收入上限，使符合申請公屋和經(jīng)屋條件的居民達(dá)到本區(qū)居民總數(shù)的百分之八十以上。2012年政府又公佈了《公共房屋發(fā)展策略（2011-2020）》諮詢文本，新提出了不少措施，包括“建立公共房屋土地儲備制度、設(shè)立公共房屋發(fā)展基金、優(yōu)先建立社會房屋定期接受申請機(jī)制”等十三項。這些法律和政策措施，形成了目前特區(qū)的公共房屋政策體系，也是特區(qū)政府對市民承諾“居有其屋”的可靠保證。

然而，隨著社會的發(fā)展進(jìn)步與民衆(zhòng)生活水平的提高，人們對居住條件的要求也與日俱增。僅僅“居有其屋”還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更得講究“屋”的質(zhì)量。因此，政府不能停留在低水平地解決溫飽問題的層面，而應(yīng)當(dāng)跟上時代前進(jìn)的步伐，轉(zhuǎn)變觀念，儘量滿足不同層次居民不斷提高的住房需求。即便是對於廣大基層民眾，也要著眼於提高生活質(zhì)量，逐步改善其居住條件。經(jīng)屋的設(shè)計尤其要與時俱進(jìn)，儘量減少一室一廳結(jié)構(gòu)，逐步增加兩居室以及三居室的套型；住房建造的規(guī)格也要逐步優(yōu)化，力求做到建成後在一、二十年內(nèi)不至落伍。倘若果真如統(tǒng)計資料所言，本澳百分之八十左右的居民有機(jī)會申請經(jīng)屋公屋，那麼一旦廣大居民對申請到的經(jīng)屋公屋表示滿意而不願放棄輪候，那就表明澳門居民的基本住房需求得到了滿足。

第二，改善性的住房需求需要多種社會力量協(xié)力解決。

改善性的住房需求是以中產(chǎn)階級為代表的社會階層對居住條件的需求，需要調(diào)動社會各界的積極性，互相配合地加以解決。

中產(chǎn)階級是近年在澳門社會崛起的社會階層。2012年《澳門藍(lán)皮書》指出， “中產(chǎn)階層”在澳門幾乎與“中層收入人士”劃等號，其收入中線也與澳門整體的住戶收入中位數(shù)接近。其社會職業(yè)特徵以從事博彩、公共行政、社會服務(wù)行業(yè)為主，有較高的居所自置率，對澳門有較強(qiáng)的歸屬感，也較傾向於關(guān)心澳門的時事。中產(chǎn)階級往往又被稱為“夾心階層”，這一概念最早在香港啟用，意指月收入在兩三萬港幣之間的民眾。後來澳門也沿用了這一概念。夾心階層人士多具有高學(xué)歷，高素質(zhì)，但由於自身社會背景所限，一般只能打工謀生。他們往往上有老，下有小，生活支出較大，心態(tài)也比較疲乏。從調(diào)查分析結(jié)果可知，自認(rèn)為中產(chǎn)階層的住戶幾乎占到澳門住戶總數(shù)的一半。這一階層正在澳門社會事務(wù)中發(fā)揮越來越重要的作用，因此，特區(qū)政府也對他們投以越來越大的關(guān)注，幫助他們妥善解決住房問題即為其中之一。

中產(chǎn)階級（夾心階層）多數(shù)現(xiàn)有居所，但條件不甚理想?；蛎娣e偏小，或樓宇陳舊，或三代合居，亟待改善卻限於經(jīng)濟(jì)條件而往往只能望樓興歎。香港政府上世紀(jì)80年代末在房地產(chǎn)方面提出了為夾心階層謀福利的一些政策，現(xiàn)任特首梁振英在競選時提出“港人港地”口號，意在劃出一些地塊建造只能限價售予永久性香港居民的樓宇，為中產(chǎn)階級謀福利。2012年9月，已有兩塊土地開始實(shí)施“港人港地”政策。澳門也有不少熱心人較早就提出過類似的想法。陳明金議員約在三年前就提出過可以視為“澳人澳地”萌芽的“限價樓”構(gòu)想，一些社團(tuán)也積極支持“澳人澳地”的口號。鑒於民意，行政長官崔世安在2013年財政年度施政報告中正式提出要對“澳人澳地”進(jìn)行“深入探討”。筆者認(rèn)為，“澳人澳地”的意圖應(yīng)當(dāng)肯定，其政策內(nèi)容也基本可取；但其表述方式值得推敲。一方面，《澳門基本法》中規(guī)定，“澳門特別行政區(qū)居民，簡稱澳門居民（即一般意義上的“澳人”），包括永久性居民和非永久性居民”。所以一旦在政策口號中使用“澳人”這一概念，就不宜將其中的一部份（非永久性居民）排除在外。另一方面，《澳門基本法》也規(guī)定，“澳門特別行政區(qū)境內(nèi)的土地和自然資源……屬於國家所有”。這就意味著在澳門只有“國土”而不存在“澳地”，不應(yīng)當(dāng)在政策口號中賦予這一概念有異於基本法的內(nèi)涵。

鑒於上述原因，筆者認(rèn)為可以並應(yīng)當(dāng)制定向中產(chǎn)階級傾斜的房屋政策，但必須挑選一個比“澳人澳地”更適當(dāng)?shù)目谔?。?wèi)了落實(shí)這一政策，要靠多方面齊心協(xié)力。政府應(yīng)當(dāng)在提供資源、政策導(dǎo)向和業(yè)務(wù)管理上承擔(dān)主要責(zé)任，與此同時，還要引導(dǎo)開發(fā)商的社會責(zé)任感，調(diào)動他們的建設(shè)積極性。因為我們不能要求開發(fā)商都來當(dāng)慈善家，不能用犧牲他們利益的方法來滿足另一部份人（中產(chǎn)階級）的需求。另外，還要通過宣傳使民眾理解並接受這一政策。即便是科學(xué)合理的政策，只有得到廣大市民的擁護(hù)和支持才能真正實(shí)施。

第三，滿足享受性的住房需求需要發(fā)揮市場功能。

除了普及性和改善性的需求以外，澳門的房屋建設(shè)還應(yīng)當(dāng)有錦上添花式的更高需求。從宏觀來看，澳門正在建設(shè)世界旅遊休閒中心，爲(wèi)了適應(yīng)“世界級”的稱號，澳門的住房建設(shè)必須匯入時代趨勢，甚至引領(lǐng)世界潮流。從微觀來看，隨著澳門經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展水平不斷提升，澳門民間的社會財富積累日益增加，一些人對於居住條件的要求也越來越高。以人為本的理念日漸深入人心，提高生活質(zhì)量正在成為越來越多的澳門人追求的目標(biāo)。一些人的眼界日趨寬廣，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也日漸雄厚，一般的別墅、海景房已經(jīng)難以滿足他們享受型的高檔生活需求。如何使他們獲得舒適的住房條件？如何打造世界級的高端房產(chǎn)品牌以適應(yīng)世界旅遊休閒中心的建設(shè)？唯有市場才能給出滿意的答案。

需求是發(fā)展的原動力。今後數(shù)年間，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場在全面實(shí)現(xiàn)小康的宏偉目標(biāo)指引下，必定會持續(xù)穩(wěn)定地繼續(xù)發(fā)展。澳門受內(nèi)地政治、經(jīng)濟(jì)形勢的正面影響，也會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)繁榮的較長穩(wěn)定時期。由此觀之，澳門的房地產(chǎn)市場前景看好。在滿足本地大多數(shù)居民對住房的普及性需求和改善性需求的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)充分利用優(yōu)勢資源，精雕細(xì)刻，深度開發(fā)，打造房產(chǎn)精品。不僅可以滿足錦上添花式的本地高層次享受性住房需求，而且能夠吸引全世界的高端客源來澳門置業(yè)，為促進(jìn)澳門房地產(chǎn)市場繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出切實(shí)的貢獻(xiàn)。

當(dāng)不同層次、不同標(biāo)準(zhǔn)的多種住房需求都能較好地得到滿足的時候，才算妥善地解決了澳門的住房問題。

（作者是澳門城市大學(xué)教授）</