摘 要：文章介紹了帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪的概念與運(yùn)作模式，討論了投資這種商鋪的優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)，提出規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的集中方法。

關(guān)鍵詞：帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪 優(yōu)勢(shì) 風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F293.30

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2013）03-211-02

一、帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪的概念與運(yùn)作模式

房地產(chǎn)開發(fā)商先將商業(yè)地產(chǎn)出租，在租約里明確“租期內(nèi)開發(fā)商有權(quán)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更”，此后再將該商業(yè)地產(chǎn)賣給投資型客戶，同時(shí)在銷售合同里明確“此房已由開發(fā)商代租，并明確租期、租金、租戶等”。租務(wù)管理均由專業(yè)部門，即物業(yè)公司租務(wù)管理部全程操作?？蛻糍I到房子即可收取房租，以房租支付貸款月供，達(dá)到以房養(yǎng)房的目的。這種商鋪就是帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪。這種商鋪的運(yùn)作模式如下：

一般是房地產(chǎn)開發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)后聯(lián)系大型商業(yè)機(jī)構(gòu)（主要是大型商場(chǎng)超市等）來租賃該商鋪，尋找擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保，尋找物業(yè)管理公司，然后把商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割出售給投資者。

投資者繳納購(gòu)買商鋪后與商業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂正式租賃合同，可以按期得到穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流。與擔(dān)保機(jī)構(gòu)簽訂擔(dān)保合同，確保萬一商業(yè)機(jī)構(gòu)租金不能償付時(shí)由擔(dān)保公司代償租金以及簽訂其他擔(dān)保事宜。與物業(yè)公司簽訂委托管理合同，由物業(yè)公司租務(wù)管理部代為管理商用樓管理事宜，代為收取商業(yè)機(jī)構(gòu)支付給投資者的租金，并向投資者收取租務(wù)管理費(fèi)。

投資者只需交納首付金，辦好一切手續(xù)后，就可以坐等租金的到來，直到付清按揭貸款，房產(chǎn)就完全歸自己所有。

隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)升溫，產(chǎn)權(quán)式商鋪成為了風(fēng)險(xiǎn)最大，但同時(shí)投資回報(bào)也最為豐厚的物業(yè)類型。投資者如果能明辨其發(fā)展前景、出手準(zhǔn)確的話，確實(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)很高的回報(bào)，這也是近年來產(chǎn)權(quán)式商鋪個(gè)人購(gòu)買投資升溫的一個(gè)主要的原因。任何事物有利也有弊，投資產(chǎn)權(quán)式商鋪也隱含很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。筆者在介紹清楚帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪的概念后，主要解析帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢(shì)和潛在風(fēng)險(xiǎn)，便于投資者投資帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪能明辨利弊，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，坐等投資升值。

二、帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪的四大優(yōu)勢(shì)

帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛橐环N新型的商業(yè)品種，一經(jīng)推出就得到眾多投資者的青睞，這與其本身存在的優(yōu)勢(shì)不可分割。產(chǎn)權(quán)式商鋪的獨(dú)特魅力，在于它具有房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長(zhǎng)性。它擴(kuò)大了投資平臺(tái)，分解了投資風(fēng)險(xiǎn)，是廣大普通百姓、工薪階層等穩(wěn)定職業(yè)者的理想投資項(xiàng)目。產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢(shì)主要有以下幾點(diǎn)：

1.商鋪總價(jià)格較低，投資門檻較低。帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪通過鋪位的劃分進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，實(shí)現(xiàn)了投資者購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)部分總價(jià)位比較低，大大降低了商鋪的投資門檻，圓了廣大中小投資者平民百姓的投資商鋪之夢(mèng)。因?yàn)榻档土酥脴I(yè)門檻而吸引了大量的中小投資者。投資者首付一定比例的資金，剩余款項(xiàng)通過銀行的按揭貸款，即可擁有產(chǎn)權(quán)式商鋪，每月坐收的商鋪?zhàn)饨鹂梢詢斶€銀行貸款月供，只付上首付，其他什么都不用管，將來房子就能還清全部貸款，坐收一套商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了廣大百姓置業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)的夢(mèng)想。

2.商鋪投資回報(bào)較為穩(wěn)定。投資者購(gòu)買時(shí)開發(fā)商已經(jīng)聯(lián)系好商業(yè)機(jī)構(gòu)出租出去，投資者無須參與經(jīng)營(yíng)管理，坐收租金回報(bào)，收益穩(wěn)定，與股票、儲(chǔ)蓄、住宅相比，產(chǎn)權(quán)式商鋪以其可觀的回報(bào)收益和升值潛力成為投資者較理想的投資品種。

3.減緩房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。高效的流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率是大型商業(yè)機(jī)構(gòu)成功運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，租賃經(jīng)營(yíng)是他們考慮的首選方式。房地產(chǎn)開發(fā)商急需收回資金加快資金流轉(zhuǎn)率，能把商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行帶租約產(chǎn)權(quán)分割，能快速收回資金，極大減小資金壓力。

4.降低商業(yè)機(jī)構(gòu)承租方的經(jīng)營(yíng)成本。大商業(yè)機(jī)構(gòu)以承租的方式獲得了商鋪使用權(quán)，而不需要直接購(gòu)置，減少了流動(dòng)資金的占用，節(jié)省出大量資金去搶占商機(jī)，有利于經(jīng)營(yíng)成本的降低。

三、投資帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪的三大風(fēng)險(xiǎn)

1.“低價(jià)”的美麗陷阱。帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)過產(chǎn)權(quán)分割，投資者購(gòu)買一份產(chǎn)權(quán)商鋪的總價(jià)是相對(duì)很低的，投資者只需交付比較低的首付，商鋪的租金就足以償還銀行貸款月供，幾十年后整套商鋪還清貸款，100%歸自己所有。

這是很美麗的神話。實(shí)際上市場(chǎng)上絕大部分帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪的開發(fā)商是為了促使資金的迅速回籠，為了追求經(jīng)濟(jì)效益，抬高經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)更多的附加價(jià)值。這樣看似總價(jià)便宜，實(shí)際由于所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)份額很小，換算成單價(jià)反而更貴，房地產(chǎn)開發(fā)商的這樣低總價(jià)的背后是高單價(jià)，換算成全部商業(yè)地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商售價(jià)反而更高。

這樣的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)商往往為了高價(jià)銷售商鋪，獲取套現(xiàn)，不惜以夸大其詞的廣告宣傳來吸引投資者，使這種本來風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較小的投資方式變成了高風(fēng)險(xiǎn)投資，將其本身的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了投資者，投資者實(shí)際購(gòu)買的是價(jià)格相對(duì)更高的商鋪，實(shí)際蘊(yùn)含很大價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

2.商業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)不善的風(fēng)險(xiǎn)。在長(zhǎng)期的承租期中，如果大商業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理不善，不僅不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，更無法向投資者提供承諾的租金收益。一旦大商業(yè)機(jī)構(gòu)賴賬不交房租或者直接破產(chǎn)，投資者只能通過法律訴訟獲取部分房租，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)也是很大的，畢竟大商業(yè)機(jī)構(gòu)的租賃合同一般都是幾十年，誰能保證幾十年后這個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)仍然經(jīng)營(yíng)良好呢？這時(shí)候房地產(chǎn)開發(fā)商早已人去樓空，風(fēng)險(xiǎn)只能由投資者自己承擔(dān)。

3.擔(dān)保承諾將來不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。有些開發(fā)商承諾用自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入作擔(dān)保，然而項(xiàng)目未來的運(yùn)作情況具有眾多不可確定的因素，如果經(jīng)營(yíng)效益不好，承諾的投資回報(bào)將無法實(shí)現(xiàn)。即使有項(xiàng)目用集團(tuán)數(shù)十億元資產(chǎn)作擔(dān)保，可是投資者很難知道該集團(tuán)的資產(chǎn)債務(wù)關(guān)系，而小債權(quán)人的權(quán)利是要排在大債權(quán)人之后。有些開發(fā)商通過擔(dān)保公司來實(shí)現(xiàn)承諾，但問題是很多擔(dān)保公司實(shí)力不強(qiáng)，有的甚至是開發(fā)企業(yè)下屬的子公司，根本不能實(shí)現(xiàn)所謂的承諾回報(bào)。即使他們找的擔(dān)保機(jī)構(gòu)實(shí)力很強(qiáng)，但是誰能保證幾十年后這些專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)仍然運(yùn)行良好，具備擔(dān)保能力呢？

四、帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法

帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛樾律纳虡I(yè)地產(chǎn)模式，可謂是“優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，利益與矛盾交織”，作為普通的投資者可以通過以下方式，規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

1.選擇實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商。實(shí)力強(qiáng)口碑好的開發(fā)商從物業(yè)選址建設(shè)到銷售都會(huì)有全盤的考慮，他們的決策人員專業(yè)水平較高，選擇的商鋪地段一般將來升值潛力較大，他們?yōu)閷?shí)現(xiàn)自己的品牌戰(zhàn)略，一般房屋建筑質(zhì)量良好，聯(lián)系的大商業(yè)機(jī)構(gòu)也是千挑萬選中的優(yōu)勝者，具備幾十年穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的實(shí)力。投資者可以通過了解開發(fā)企業(yè)的背景，明確開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)實(shí)力，選擇這種大型品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)式商鋪能大大降低各種風(fēng)險(xiǎn)。

2.選擇經(jīng)營(yíng)管理水平高的商業(yè)機(jī)構(gòu)承租的商鋪。對(duì)承租該商鋪的大型商業(yè)機(jī)構(gòu)，投資者一定要從各方面考察該機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)管理水平，他們的公開財(cái)務(wù)報(bào)表一定要慎重分析，他們的發(fā)展戰(zhàn)略也一定要研究，他們的日常經(jīng)營(yíng)一定要考察。那些品牌商業(yè)機(jī)構(gòu)承租的產(chǎn)權(quán)式商鋪更具備投資價(jià)值。

3.選擇擔(dān)保實(shí)力高的擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保的商鋪?？疾煸摀?dān)保機(jī)構(gòu)的資金負(fù)債情況，經(jīng)營(yíng)管理情況，發(fā)展戰(zhàn)略情況。最好選擇大型品牌專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保的產(chǎn)權(quán)式商鋪。

4.選擇經(jīng)營(yíng)管理能力強(qiáng)的物業(yè)公司管理的商鋪?？疾煳飿I(yè)公司的經(jīng)營(yíng)歷史、經(jīng)營(yíng)人員的學(xué)歷與從業(yè)經(jīng)歷、物業(yè)公司的日常管理情況。最好選擇品牌物業(yè)公司管理的產(chǎn)權(quán)式商鋪。

5.選擇所處地段升值潛力大的商鋪。了解城市的長(zhǎng)期規(guī)劃方案，了解該地段未來可能的人流、物流、資金流的情況，盡量選擇遠(yuǎn)期升值潛力巨大的產(chǎn)權(quán)式商鋪。

[本文是房地產(chǎn)業(yè)帶租約分割產(chǎn)權(quán)銷售模式研究山東建筑大學(xué)校內(nèi)基金項(xiàng)目的研究成果]

參考文獻(xiàn)：

1.劉成剛.房地產(chǎn)業(yè)帶租約的產(chǎn)權(quán)銷售模式探討[J].商業(yè)時(shí)代，2005（15）

2.劉成剛.投資“產(chǎn)權(quán)式商鋪”[J].全國(guó)商情·商業(yè)經(jīng)理人，2005（4）

作者單位：山東省輻射環(huán)境管理站 山東濟(jì)南 250117；山東建筑大學(xué) 山東濟(jì)南 250101）（責(zé)編：呂尚）