提要：市場(chǎng)的低迷期，不少樓盤從毛坯房改成精裝修。應(yīng)消費(fèi)者要求，“樓盤改精裝修出售”忽然時(shí)髦起來(lái)

有理由可以相信，這些開發(fā)商只是用精裝修的時(shí)間來(lái)觀察與思考低迷的市場(chǎng)走向，并非“故意捂盤”。但是，對(duì)于精裝修，這些開發(fā)商也未必真心喜歡、心甘情愿。

精裝很麻煩。房地產(chǎn)投訴中，精裝修投訴一直都占有很大的比重，是僅次于物業(yè)管理后的最大房地產(chǎn)投訴熱點(diǎn)。圍繞精裝修的種種糾紛，成為開發(fā)商和消費(fèi)者最頭痛的事。

精裝的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，除了延緩開發(fā)周期，有可能錯(cuò)過(guò)市場(chǎng)行情外，更多的是交房環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。一不小心，不但手里的房子會(huì)成為交不出去的燙手山芋，還會(huì)被指為“黑心開發(fā)商”，釀成慘不忍睹的公關(guān)慘案。

精裝有“風(fēng)險(xiǎn)”，交房“老大難”，這是個(gè)讓人頭大的問(wèn)題。

交房悲喜劇

一個(gè)有喜劇色彩的現(xiàn)象是，精裝交房難不難，往往和房產(chǎn)市場(chǎng)行情有關(guān)。如果市場(chǎng)上房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)，即使精裝房有些瑕疵，也不會(huì)給開發(fā)商帶來(lái)太多麻煩。房?jī)r(jià)漲了50%，業(yè)主對(duì)某塊瓷磚貼得平不平的注意力會(huì)顯著降低，房產(chǎn)增值的喜悅會(huì)讓業(yè)主“寬容”起來(lái)。

但是，如果市場(chǎng)不好，業(yè)主正為房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)“暴跌八成”之類的問(wèn)題糾結(jié)，即使開發(fā)商精雕細(xì)琢，也難討心情不佳的業(yè)主的歡心。一些業(yè)主也許會(huì)找出種種理由和精裝房過(guò)不去。此時(shí)的交房，如果精裝本身不過(guò)硬，就會(huì)成為一場(chǎng)不折不扣的災(zāi)難。

為了“回避”精裝風(fēng)險(xiǎn)，很多開發(fā)商，擔(dān)心自己的工程質(zhì)量、備置標(biāo)準(zhǔn)有問(wèn)題，房子交不出去，所以在交房之日如臨大敵。業(yè)主來(lái)收房，先把業(yè)主堵在房門外，要求業(yè)主先把手續(xù)都辦完，把費(fèi)用都交上，簽字畫押以后才能拿到鑰匙，看到自己的房子。

這種“聰明”的做法，讓業(yè)主處于一個(gè)弱勢(shì)的地位。當(dāng)業(yè)主打開房門進(jìn)去，發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，開發(fā)商就可以很輕松地說(shuō)“有問(wèn)題沒(méi)關(guān)系，我給你修就是嘍?！币?yàn)榻环渴掷m(xù)已經(jīng)辦完，消費(fèi)者打官司也很難打贏，一般的質(zhì)量問(wèn)題，只能限于修來(lái)修去。

強(qiáng)行交房的“聰明”做法，會(huì)給業(yè)主帶來(lái)無(wú)盡煩惱，開發(fā)商的口碑受損，精裝修的名聲也越來(lái)越壞。

事實(shí)上，精裝交房，造成業(yè)主上街拉橫幅這樣的難堪事件，往往是開發(fā)商本身有較大問(wèn)題?！叭绻霈F(xiàn)了業(yè)主鬧事的嚴(yán)重事件，往往是三種情況：一是房子有嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題；二是不具備交房的條件，強(qiáng)行交房；三是精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)被大量更換或大打折扣，業(yè)主實(shí)在難以接受?！饼埡脴I(yè)北京公司高級(jí)精裝經(jīng)理王玉龍說(shuō)。

一位地產(chǎn)公司的精裝經(jīng)理自己買房的時(shí)候也曾遭遇過(guò)精裝交房的煩惱。驗(yàn)房時(shí)，這位精裝工程師發(fā)現(xiàn)，不但衛(wèi)生間的面盆、馬桶、浴缸全換了位置，連門也變了位置，開門時(shí)，兩扇門會(huì)撞在一起。其他質(zhì)量問(wèn)題更是數(shù)不勝數(shù)。這位工程師將這套房子的問(wèn)題羅列出來(lái)，足足列了20頁(yè)，厚厚一沓放在樓盤的工程人員面前，工程人員目瞪口呆。這些工程人員自己都不知道自己的產(chǎn)品有這么多的問(wèn)題。

市場(chǎng)的變幻，不能成為推脫精裝本身責(zé)任的原因。如果精裝修靠房產(chǎn)增值掩飾自己的無(wú)能，那恐怕一直難有真正的發(fā)展。在毛坯房都不愁賣的時(shí)候，開發(fā)商更找不出要說(shuō)服自己做精裝修的理由。

精裝交房問(wèn)題，除了市場(chǎng)問(wèn)題、成本問(wèn)題、開發(fā)商的“良心”問(wèn)題外，更多的還是專業(yè)問(wèn)題。

“時(shí)間差”玄機(jī)

消費(fèi)者對(duì)精裝修最為不滿的方面之一，是精裝修合同中配置的部品語(yǔ)焉不詳?！榜R桶說(shuō)是用科勒的，但用的是科勒最低端的，地板說(shuō)是用圣象的，用的也是圣象里面最便宜的?！痹凇兜禺a(chǎn)》雜志組織的精裝修沙龍上，一位裝修公司的老板也忍不住這樣為消費(fèi)者鳴不平。

同是科勒品牌的產(chǎn)品，有10000多元的，有5000多元的，也有2000元上下的。用高端品牌的低端產(chǎn)品，產(chǎn)生裝修檔次很高，物有所值的錯(cuò)覺(jué)，是一些精裝修樓盤里面的潛規(guī)則。另一方面，合同里面對(duì)配置總是語(yǔ)焉不詳。比如對(duì)于廚房衛(wèi)浴，合同里面會(huì)寫：“使用科勒、樂(lè)家或同檔次品牌產(chǎn)品”。

“科勒、樂(lè)家就不是一個(gè)檔次的，怎么還會(huì)有同檔次產(chǎn)品？”一位業(yè)內(nèi)人士笑道。

這樣模糊的描述，難免讓購(gòu)房者擔(dān)心將來(lái)到手的房子會(huì)被換的面目全非，心生疑慮。事實(shí)上，這也是精裝修產(chǎn)生糾紛的多發(fā)地。

媒體和消費(fèi)者對(duì)這樣的合同很不滿，消協(xié)和律師也紛紛出來(lái)表達(dá)看法，但這個(gè)問(wèn)題，遠(yuǎn)比“良心問(wèn)題”要復(fù)雜。

精裝修房開盤時(shí)，就確定了工程標(biāo)準(zhǔn)，也對(duì)消費(fèi)者公布了交房標(biāo)準(zhǔn)，樣板房擺在了消費(fèi)者面前，但是，待到樓盤進(jìn)入精裝階段，往往已經(jīng)是一年半、兩年以后。也就是說(shuō)，消費(fèi)者 看到的樣板房和裝修標(biāo)準(zhǔn)，要早于真正的精裝一年半乃至兩年。

一年半或兩年以后，精裝工程才會(huì)啟動(dòng)，項(xiàng)目開始招投標(biāo)，采購(gòu)部品，確定裝修公司。

在這段時(shí)間里面，有的材料要替換，有的材料市場(chǎng)上已經(jīng)不再生產(chǎn)。尤其是家電類產(chǎn)品，更新?lián)Q代很快，即使開發(fā)商想用，兩年前的那款產(chǎn)品型號(hào)可能也已經(jīng)消失得無(wú)影無(wú)蹤。

產(chǎn)品的不一致就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，即使換成比原來(lái)更好的家電產(chǎn)品，消費(fèi)者也可能并不認(rèn)賬，“這和標(biāo)準(zhǔn)不一樣，我并不認(rèn)為它好，總之你違約了?！?/p>

在招標(biāo)尚未開始，產(chǎn)品型號(hào)都未定的情況下，開發(fā)商為了防止違約風(fēng)險(xiǎn)，都要做這樣的“風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控”，把合同盡量寫得寬松些，合同中“西門子或同檔次產(chǎn)品”、“科勒或同檔次產(chǎn)品”這樣的字眼就成為不可避免的一種選擇。正因?yàn)槿绱耍皼](méi)有任何一個(gè)開發(fā)商會(huì)在合同里面寫上產(chǎn)品型號(hào)的，”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，“因?yàn)槟菚r(shí)候產(chǎn)品根本還沒(méi)有招標(biāo)。”

在做樣板房賣樓的時(shí)候，能否先進(jìn)行招標(biāo)確定產(chǎn)品型號(hào)？因?yàn)橹虚g時(shí)間相隔太久，沒(méi)有裝修公司愿意承擔(dān)這樣大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，中間材料如果有變化，會(huì)由裝修公司承擔(dān)。開發(fā)商也不會(huì)接受提前兩年采購(gòu)相關(guān)部品，那等于提前兩年支付預(yù)付款。

精裝房的配置也需細(xì)細(xì)考量

精裝修配置產(chǎn)品中不標(biāo)型號(hào)的另一個(gè)原因是，很多部品是部品商專供地產(chǎn)商使用，只供工程專用的。標(biāo)出這樣的型號(hào)，消費(fèi)者如果去國(guó)美、大中電器去按圖索驥，根本找不到?；貋?lái)去問(wèn)開發(fā)商，開發(fā)商很難對(duì)消費(fèi)者解釋清楚。

產(chǎn)品的變化也會(huì)帶來(lái)成本的變化。比如，某一產(chǎn)品，如果其原來(lái)型號(hào)停產(chǎn)，用其升級(jí)產(chǎn)品，價(jià)格往往會(huì)上升。裝修材料、人工費(fèi)用的變化也會(huì)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)?！皟赡昵?，一個(gè)工人的工錢大概是七八十元，目前已經(jīng)達(dá)到一百二三十元了?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

這個(gè)工期的差距，要求開發(fā)商提前就要有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，在成本變化的時(shí)候，就需要自己把這些成本“背下來(lái)”。如果不肯背這種成本，從其他地方“找回來(lái)”，其結(jié)果就可想而知。

另一個(gè)容易因“不一致”產(chǎn)生糾紛的地方是樣板房。一位開發(fā)商在談到樣板房的時(shí)候說(shuō)，“現(xiàn)在有些樓盤，樣板房要比真正的房子大一圈。”

在精裝房中，有一些開發(fā)商將層高故意做高，床故意做小，本來(lái)正常人家都用一米五的床，但擺個(gè)一米三的床，讓人覺(jué)得這房間除了床之外還可以放個(gè)梳妝臺(tái)，擺個(gè)衣柜。事實(shí)上 根本沒(méi)那么大。另一個(gè)手段是在圖紙上做手腳。在宣傳冊(cè)的平面圖上，床會(huì)被畫的非常小，桌子也非常小，顯得空間很大。比照實(shí)際房屋，那可能是兒童家具的尺寸。

現(xiàn)在，這些招數(shù)都慢慢失效，很多消費(fèi)者也非首次置業(yè)，這些小動(dòng)作往往效果適得其反。更多開發(fā)商開始踏踏實(shí)實(shí)做實(shí)景樣板房，嚴(yán)格照一比一的尺寸來(lái)做，乃至做實(shí)體樣板房，希望靠提高可信度吸引消費(fèi)者。

不過(guò)，對(duì)于精裝修來(lái)講，樣板房仍然是個(gè)是非之地。很多購(gòu)房者都會(huì)把樣板房中用了什么樣的配置牢記在心，甚至?xí)趨⒂^樣板房的時(shí)候拍很多照片，交房的時(shí)候會(huì)一一比較，發(fā)現(xiàn)有材料品牌有差別，就會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)議。

此外，盡量不要改變樣板房的東西，一定要盡量做到，樣板房用什么，交房就用什么，如果部品材料出現(xiàn)變化，一定要及時(shí)通知業(yè)主。特別是徹底換了品牌或者產(chǎn)品，要挨個(gè)溝通并將新產(chǎn)品的詳細(xì)情況介紹給業(yè)主，一般這個(gè)時(shí)候，業(yè)主還是比較容易接受的。但如果在交房的時(shí)候才被業(yè)主自己發(fā)現(xiàn)，就是另一回事兒了。

另外，不止是合同，開發(fā)商能否從客戶滿意度上考慮問(wèn)題也很關(guān)鍵。“比如馬桶蓋板，我們堅(jiān)持在精裝修中使用有阻尼的蓋板，這樣馬桶蓋不會(huì)啪的一聲落下來(lái)。這些在合同中是不會(huì)寫的，但會(huì)影響客戶的滿意度”。

精裝修材料配置中，合同、樣板房和所交房子的差異，很難完全避免。關(guān)鍵問(wèn)題還是在于如何處理這些差異。（來(lái)源：新地產(chǎn)網(wǎng)）