四月的太舟塢，隨處可見的是工地。這讓村民葛軍想起了去年的一次村民代表大會：“一開始，也有些人不同意建租賃房，后來大伙覺得，政府管建、租，咱們能收房租，收入穩(wěn)定?！?/p>

那次大會討論的是在太舟塢一塊集體產(chǎn)業(yè)用地上建租賃房的項(xiàng)目。近日，這一項(xiàng)目已進(jìn)入施工階段，成為北京集體土地建公租房試點(diǎn)中最早動工的項(xiàng)目。

太舟塢試點(diǎn)

占地400多平方公里的海淀區(qū)，土地資源一直很緊張。作為北京的上風(fēng)口，受到圓明園、頤和園等景區(qū)的影響，海淀區(qū)的樓房大多限高。與此同時，高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)在此聚集，大量人才引進(jìn)，也造成海淀區(qū)“資源稟賦有限，保障需求強(qiáng)大”。

據(jù)海淀區(qū)住房保障管理部門統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，海淀區(qū)有輪候家庭 2.8萬戶?！白》拷饫毫^大。”海淀區(qū)房管局副局長陳寶興說。

“解決住房問題不能就房地產(chǎn)談房地產(chǎn)，就房價談房價。”海淀區(qū)建委一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房價高企的重要原因是市場供求失衡。由于城市容載量的限制，不允許以無端擴(kuò)張的模式來發(fā)展，在這種情況下，只有重點(diǎn)發(fā)展公租房，才能實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展過程中一些群體的住房過渡性解困。

在建設(shè)用地資源緊缺的城市，如何解決保障性住房的土地供應(yīng)問題？如果用傳統(tǒng)方式，先征地再開發(fā)建設(shè)，會產(chǎn)生較高的建設(shè)成本及利息成本，匹配公租房租金存在困難。而在集體產(chǎn)業(yè)用地上建公租房采取的是占地方式，成本較低。2010年，海淀區(qū)開始探索這個模式。

對此，國土資源部門的態(tài)度一直很謹(jǐn)慎。2011年5月，國土資源部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知》，明確提出要防范和杜絕擅自利用農(nóng)村集體土地興建公租房，嚴(yán)肅查處“小產(chǎn)權(quán)”房。

然而，隨著保障房建設(shè)供地壓力的逐漸加大，2012年1月，國土資源部正式批準(zhǔn)北京、上海地方試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)公租房，海淀區(qū)唐家?guī)X、太舟塢、皇后店與朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)被納入到北京市集體土地建設(shè)租賃房試點(diǎn)中。

“這讓集體土地能平等地享有開發(fā)權(quán)?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，試點(diǎn)為地方政府提供了新的政策空間，而且不占用年度城市建設(shè)用地指標(biāo)，地方政府何樂而不為？

對于溫泉鎮(zhèn)太舟塢村來說，建租賃房是一項(xiàng)投資。在溫泉鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長王兵看來，投資項(xiàng)目最好是“短平快”，風(fēng)險低而收益快?！敖?jīng)過多渠道調(diào)研，我們覺得還是建租賃房項(xiàng)目最靠譜?！?/p>

太舟塢附近的環(huán)?？萍紙@，每天早上有100多輛大巴車，將這里的職工從四面八方接來上班?！白赓U房項(xiàng)目不但能給村民帶來收益，還能解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)一些職工的住房問題。”

據(jù)了解，試點(diǎn)中的這片集體產(chǎn)業(yè)用地面積5.9公頃，建設(shè)規(guī)模約為14萬平方米，可提供約2400套租賃房。

根據(jù)試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施方案，太舟塢的租賃房建成后將由海淀區(qū)住房保障管理部門躉租，區(qū)住房保障管理部門向村集體組織支付房租，然后配租給保障家庭。

海淀區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在集體土地上建租賃房的模式采用占地而非征地的方式，農(nóng)民會有租賃房屋收入的逐年分紅，收入持續(xù)穩(wěn)定。而且當(dāng)?shù)亍吧蠘恰鞭r(nóng)民可以參與公租房社區(qū)的物業(yè)管理，成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工人，解決就業(yè)問題。

“對農(nóng)民富余的安置房，我們還用躉租的方式保障農(nóng)民的‘瓦片經(jīng)濟(jì)’收益?！边@位負(fù)責(zé)人說。

“每一道都是坎”

在集體產(chǎn)業(yè)用地上建租賃房，這個模式引起的社會爭議一直未間斷，試點(diǎn)項(xiàng)目也受到各種質(zhì)疑。它會不會擾亂土地管理秩序？它能成為解決公租房供地問題的有效途徑嗎？

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，如果在集體土地上建商品房，不符合法律。但太舟塢是在保證農(nóng)村集體土地所有權(quán)的前提下建公租房，既充分利用了閑置的土地，又能為低收入市民提供保障性住房。

“這種試點(diǎn)只能短期解決公租房房源緊缺的問題?！比珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會理事陳寶存分析，一個成熟的社區(qū)形成一般需要十年以上的時間，現(xiàn)在北京已經(jīng)有一些五環(huán)以外的住房因?yàn)樘h(yuǎn)及配套設(shè)施不全等問題空置。而承租公租房的人群通常沒有車，非常在意交通、時間成本，因此公租房應(yīng)該在市區(qū)，而不是郊區(qū)。

聽到太舟塢將建公租房社區(qū)的消息，海淀區(qū)的王女士并不興奮，雖然她家也屬于海淀區(qū)兩萬多戶輪候家庭之一，但她表示，“我不想住到村里去?！背藫?dān)心離城區(qū)太遠(yuǎn)，工作、生活都很不方便外，她還擔(dān)心公租房社區(qū)的環(huán)境和治安。

這也是很多保障家庭的擔(dān)憂。

事實(shí)上，這一項(xiàng)目實(shí)施起來并不順利。太舟塢的試點(diǎn)工程突破了既有的審批程序，有很多后續(xù)協(xié)調(diào)工作要做?！傲㈨?xiàng)、土地、規(guī)劃等，每一道都是坎?！焙５韰^(qū)建委負(fù)責(zé)人感嘆。

解開資金難題

按照試點(diǎn)方案，建設(shè)資金由集體經(jīng)濟(jì)組織籌集，租金收益歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有?！按寮w組織哪有那么多錢?！蓖醣嘈χf。由于租賃房項(xiàng)目不涉及征地，集體產(chǎn)業(yè)用地不能抵押，很難從銀行獲得貸款，村集體拿不出足夠的建設(shè)資金。

“太舟塢公租房項(xiàng)目需要8億左右的資金?！蓖醣嬖V《民生周刊》記者。

錢從哪里來？如何讓保障家庭安心入住？一個又一個問題擺在面前。

為了協(xié)助籌集建設(shè)資金，海淀區(qū)房管局提前參與到太舟塢租賃房項(xiàng)目中。海淀區(qū)房管局公租房中心副主任李曉南告訴《民生周刊》記者，區(qū)政府按照市場租金水平向集體經(jīng)濟(jì)組織預(yù)付三年的躉租租金，緩解項(xiàng)目建設(shè)的資金壓力。

但僅靠這些資金，項(xiàng)目難以為繼。

租賃房屬于長期持有的經(jīng)濟(jì)成本，可以通過租金回收投入。根據(jù)這個特點(diǎn)，海淀區(qū)建委找到了一種新的貸款模式——將租金收益權(quán)作為質(zhì)押品，換取銀行的中長期信貸?！拔覀兣c中國建設(shè)銀行的合作已經(jīng)基本談妥了，銀行正在算賬，確定每年的租賃收益留多少還貸款?！焙５韰^(qū)建委負(fù)責(zé)人說。

銀行為什么能夠?yàn)橐粋€租賃房項(xiàng)目提供貸款？

該負(fù)責(zé)人說，海淀區(qū)住房保障管理部門與村集體組織簽訂長期租賃合同，集體組織的收益有保障?！罢沁@一點(diǎn)讓銀行覺得可靠?！?/p>

海淀區(qū)建委還計(jì)劃在現(xiàn)有的融資產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，增加一定的成本，開發(fā)一種金融產(chǎn)品，吸納農(nóng)民手中的征地款。“購買金融產(chǎn)品的收益肯定比存銀行的利息高，這樣我們吸納了一部分資金，同時也增加了農(nóng)民的收入。”該負(fù)責(zé)人表示。

“把建租管看成整體”

“只有不斷加強(qiáng)公租房的合理性建設(shè)，并建立相應(yīng)的法規(guī)，強(qiáng)化管理和監(jiān)督，才能保證公租房的健康持續(xù)發(fā)展?！?清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長季如進(jìn)對《民生周刊》記者說。

王兵一再強(qiáng)調(diào)，太舟塢租賃房項(xiàng)目是海淀區(qū)北部新區(qū)建設(shè)的一部分，“溫泉鎮(zhèn)將來是北部新區(qū)的中心?！?/p>

他細(xì)數(shù)目前同步在建的項(xiàng)目：“與溫泉二中合作建設(shè)的101中學(xué)溫泉分校項(xiàng)目兩年前已經(jīng)開始，翠微小學(xué)分校也在建，溫泉衛(wèi)生院剛剛改建完成。北部新區(qū)占地80萬平方米的文化中心也會在今年五一前開工……”

“我們一直堅(jiān)持基礎(chǔ)設(shè)施先行?！焙５韰^(qū)建委負(fù)責(zé)人介紹，今年海淀區(qū)北部有六條主干線要開建，西山隧道工程四月份啟動，連通香泉環(huán)島與山后四鎮(zhèn)。

太舟塢這批公租房將在2015年安排保障家庭入住。“社區(qū)會配置視頻設(shè)備，加強(qiáng)動態(tài)管理?！标悓毰d說，公租房的社區(qū)將委托專業(yè)的物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，房屋的日常維護(hù)以及使用監(jiān)督管理等工作也有專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

太舟塢、唐家?guī)X、皇后店三個集體土地建租賃房項(xiàng)目，共可提供約6800套租賃房。海淀區(qū)建委負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在集體土地上建租賃房只是整個保障住房建設(shè)中的一個環(huán)節(jié)，試點(diǎn)的關(guān)鍵在于“要把建、租、管看成一個整體”。

即將住進(jìn)太舟塢安置房的葛軍，常路過太舟塢租賃房項(xiàng)目工地，對于未來，他有著些許的期待，“太舟塢肯定會大變樣”。