到海外購(gòu)房買地，其實(shí)是個(gè)老掉牙的故事。

上世紀(jì)七八十年代，故事的主人公是日本人；十年前，變成了中國(guó)香港人；而現(xiàn)在，演繹這段故事的是中國(guó)內(nèi)地人。不同時(shí)期的海外購(gòu)房，都會(huì)有新的橋段。

馬來(lái)西亞，這個(gè)離廣東僅3小時(shí)旅程的國(guó)度，這里的樓市正在上演著一個(gè)全新的中國(guó)故事。

“第二家園”的誘惑

“我這次帶了三張卡，合適的話就買了！”2013年國(guó)慶假期，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在廣州白云機(jī)場(chǎng)遇到一個(gè)奔赴馬來(lái)西亞的看房團(tuán)，來(lái)自廣州的林穗玲已經(jīng)不是第一次去馬來(lái)西亞了，這次，他們一家人準(zhǔn)備連玩帶投資，一次搞定。

根據(jù)《全球房地產(chǎn)指南》公布的數(shù)據(jù)，在亞洲眾多國(guó)家和地區(qū)中，馬來(lái)西亞的地產(chǎn)價(jià)格處于先進(jìn)國(guó)家的洼地，首都吉隆坡市區(qū)價(jià)格為2181美元/平方米，在全亞洲排名倒數(shù)第二位，房?jī)r(jià)全球排名99位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于亞洲第一香港（市中心均價(jià)達(dá)到19323美元/平方米），比其鄰居新加坡主要市中心房?jī)r(jià)16727美元/平方米的價(jià)格也大大不如，和中國(guó)北京6932美元/平方米的價(jià)格也有相當(dāng)大的差距。

但這幾年，馬來(lái)西亞房地產(chǎn)增長(zhǎng)迅速，2012年全年增長(zhǎng)達(dá)到5.6%，是亞太地區(qū)增幅最強(qiáng)勁的市場(chǎng)。

“目前，馬來(lái)西亞的房?jī)r(jià)比北上廣都便宜，環(huán)境優(yōu)美，語(yǔ)言也沒有障礙，最劃算的是，投資房產(chǎn)還可以參加‘第二家園計(jì)劃’，在全球范圍內(nèi)找到性價(jià)比這么高的連移民帶投資的國(guó)家，已經(jīng)寥寥無(wú)幾了?！绷炙肓嶙鲎懔斯φn。

早在2002年，馬來(lái)西亞就開始推出“第二家園計(jì)劃”，這是馬來(lái)西亞政府推出的唯一一項(xiàng)移民政策，其目的是允許和鼓勵(lì)外國(guó)人在馬來(lái)西亞長(zhǎng)時(shí)間居住，從而吸引資金、促進(jìn)旅游和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這項(xiàng)政策的條件之寬在全世界的移民政策里都非常罕見，因?yàn)樗鼰o(wú)年齡限制、無(wú)英語(yǔ)要求、無(wú)須資產(chǎn)來(lái)源證明，外籍人士只需存入馬來(lái)銀行約合人民幣60萬(wàn)的馬幣（一年后其中的30萬(wàn)可取出），即可在保留原國(guó)籍的基礎(chǔ)上全家取得馬居民身份。

十年間，“第二家園”共吸引了全球逾2萬(wàn)人，其中中國(guó)一直排在該計(jì)劃十大來(lái)源地之首。截至2012年11月，中國(guó)多達(dá)3332人提出申請(qǐng)，涉及1200多個(gè)中國(guó)家庭，申請(qǐng)者以廣東、福建沿海省份較多。

一位馬來(lái)西亞房地產(chǎn)中介告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，參與“第二家園計(jì)劃”的最低房產(chǎn)消費(fèi)價(jià)格約為100萬(wàn)元人民幣，不但可以免稅購(gòu)置一輛汽車，還可以享有100%房屋所有權(quán)，加上馬來(lái)西亞的按揭利息基本在4.2%～4.6%區(qū)間，較中國(guó)國(guó)內(nèi)5年以上按揭利率（通常在6.5%以上）要實(shí)惠許多。同時(shí)，購(gòu)房者還將享有多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)與稅務(wù)豁免獎(jiǎng)勵(lì)。

中國(guó)投資商抄底大馬

不過(guò)，林穗玲們的目的地不是馬來(lái)西亞首都吉隆坡，而是一個(gè)中國(guó)人相對(duì)陌生的城市——新山。

這個(gè)有“大馬南方門戶”之稱的城市位于吉隆坡南，距離吉隆坡350公里，但它距離新加坡只有1公里，是中國(guó)看房團(tuán)最熱衷的“踩點(diǎn)”城市，被投資者們譽(yù)為“下一個(gè)深圳”。

吸引大批中國(guó)人前來(lái)看房，不僅僅是因?yàn)樾律奖憷牡乩砦恢?，更有中?guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的影響。

2012年初，碧桂園就開始試水馬來(lái)西亞樓市，先是取得了馬來(lái)西亞吉隆坡附近加影和萬(wàn)撓兩幅土地，均是和當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作建造。碧桂園馬來(lái)西亞區(qū)域總裁阮家聲告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，初入大馬樓市，碧桂園交足了學(xué)費(fèi)。因?yàn)橛行┑貕K的產(chǎn)權(quán)是永久的，有些地塊只有99年使用權(quán)，而且每一個(gè)按地契劃分的地塊都要獨(dú)立申請(qǐng)，涉及不同的領(lǐng)域要向不同的政府部門申請(qǐng)。

摸清當(dāng)?shù)卣咧螅?012年12月，碧桂園以21億元人民幣購(gòu)得土地，土地成本近4000元/平方米。由于該項(xiàng)目是在一片填海之地上建造，最終項(xiàng)目的成本已高達(dá)9000多元/平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士評(píng)估，當(dāng)時(shí)這一價(jià)格約買貴了兩成。阮家聲向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》證實(shí)，雖然拿地付出了很大代價(jià)，但碧桂園新山項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資150億元人民幣，貨值（總價(jià)值）約200億元人民幣，是碧桂園在海外的最大項(xiàng)目。

在碧桂園沒來(lái)之前，新山所有的開發(fā)商，都是遵循著東南亞坐銷模式，在售樓處里坐等客戶上門。而碧桂園的到來(lái)徹底打破了當(dāng)?shù)貥鞘械钠胶狻?/p>

截至9月24日，碧桂園在新山賣掉了6000多套房子，銷售額91億元人民幣，而新山去年全年所有項(xiàng)目加起來(lái)的銷售額，也不過(guò)30億元。

中國(guó)駐馬來(lái)西亞大使柴璽告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“作為中國(guó)的投資商，碧桂園樹立了一個(gè)標(biāo)桿，不僅成為了馬來(lái)西亞最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，而且用過(guò)硬的質(zhì)量和新穎的設(shè)計(jì)成為中國(guó)制造的典型。”

而用馬來(lái)西亞本土銷售商的話來(lái)說(shuō)：“在馬來(lái)西亞，從來(lái)沒有一個(gè)開發(fā)商有膽量做如此大的項(xiàng)目，碧桂園搶占市場(chǎng)之快、聲勢(shì)之大顛覆了整個(gè)地產(chǎn)界對(duì)中國(guó)開發(fā)商的認(rèn)識(shí)?！?/p>

大馬買房值不值

根據(jù)香港大學(xué)教授恩萊特（Michael J. Enright）的珠三角研究報(bào)告，他認(rèn)為“Magic 3 hours（3小時(shí)投資圈）”是投資者必須要考慮的問題。他以香港為例，香港的廠家及經(jīng)理，傾向投資于距離香港僅3小時(shí)行程的廠房，國(guó)際投資者同樣有這3小時(shí)的限制，服務(wù)供貨商也表示，不會(huì)為3小時(shí)行程以外的地區(qū)提供服務(wù)。

馬來(lái)西亞對(duì)于中國(guó)廣東、福建的投資者來(lái)說(shuō)，滿足3小時(shí)投資圈的時(shí)間，但是對(duì)中國(guó)北方的投資者來(lái)說(shuō)，顯然超出了范圍。

此外，雖然新山依斯干達(dá)特區(qū)與新加坡僅隔一條窄窄的海峽，有兩座跨海大橋相連，通關(guān)極其方便，僅10分鐘車程便可抵達(dá)新加坡通關(guān)口岸，40分鐘抵達(dá)新加坡金融中心，但是往來(lái)還是要簽證才能進(jìn)出。對(duì)于中國(guó)投資者而言，需要同時(shí)有新馬兩國(guó)簽證才能自由往來(lái)，否則又是一個(gè)非常麻煩的事情。

“馬來(lái)西亞各個(gè)州有各自的法律條款，買房子產(chǎn)權(quán)年限、出讓方法都不相同，我們是經(jīng)過(guò)了付學(xué)費(fèi)才有今天的項(xiàng)目?！闭绫坦饒@買地“交學(xué)費(fèi)”一樣，投資者買房也一定要做足功課，自身?xiàng)l件和未來(lái)生活都要在買房之前謀劃清楚。

馬來(lái)西亞買房須注意

1.好裝修不如好地段

除非有移民計(jì)劃，如果只是把房屋短期出租，大部分房子都不需要豪華裝修。租客更關(guān)注地段、價(jià)格、交通和周邊生活環(huán)境。

2.購(gòu)買房產(chǎn)并不能移民

想在馬來(lái)西亞長(zhǎng)期居住的人士可申請(qǐng)“馬來(lái)西亞第二家園計(jì)劃”，從而獲取全家的居留權(quán)并享受一系列優(yōu)惠政策和生活便利。不是買房就能移民。

3.物業(yè)便宜不一定賺得多

原因有：區(qū)域升值潛力差、區(qū)域所處貧民區(qū)，周邊人群收入低等。為此，在馬來(lái)西亞購(gòu)房，基本上都會(huì)選擇新房。

4.分期付款更易得利

很多國(guó)內(nèi)高端購(gòu)房者在國(guó)內(nèi)購(gòu)買房產(chǎn)都喜歡一次性付款，但由于馬來(lái)西亞物業(yè)首付僅需兩三成，而且銀行二次按揭和審批成功率高，利率也較國(guó)內(nèi)低，購(gòu)房者完全可以分期付款然后運(yùn)用“杠桿原理”的方式獲取更高的利潤(rùn)。