在鋪天蓋地，眼花繚亂的房地產(chǎn)廣告中，我們經(jīng)常能看到這樣一些讓人將腦袋扎進(jìn)去再不愿出來的美景：夕陽西下，溫暖的余暉，淡淡的輕霧，在山間水畔游離；寬敞的落地飄窗，滿堂進(jìn)口高檔家具，映襯出豪華溫馨的委婉情調(diào)；室外林木環(huán)繞，綠草如茵，寬大泳池內(nèi)一泓碧水，霞光落日盡在池中?！氨本┑撵`性，全在西山那一抹晚霞?！?據(jù)說這話出自一位著名浪漫詩人之口，如今卻被許多廣告奉為經(jīng)典，反復(fù)吟詠，一唱三嘆。

廣告中的美景及美景蔭庇下的建筑，業(yè)界稱之為豪宅，它標(biāo)志著你的財(cái)富，你的地位，和你高于其他人而不同凡響的品位。你的居住條件和環(huán)境，必須能夠彰顯出你的個(gè)性、不可復(fù)制性和小眾化，這樣才足以證明你是成功人士并且還是富豪。

在海量的天花亂墜的廣告用語中，豪宅一詞的使用頻率已經(jīng)越來越高。那么什么是真正的豪宅？它究竟為何大受房地產(chǎn)商的青睞和推崇？又為何讓無數(shù)平頭百姓在無比神秘的想象中飽受“羨慕嫉妒恨”的煎熬？

《大腕》中李成儒扮演的那位精神病人滔滔不絕的獨(dú)白，大概最有說服力?！半娞葜苯尤霊簦瑧粜妥钚∫驳?00平米。什么寬帶呀，光纜呀，衛(wèi)星呀，能給他接的全給他接上。樓上邊有花園兒，樓里邊有游泳池。樓子里站一個(gè)英國管家，戴假發(fā)，特紳士的那種。業(yè)主一進(jìn)門兒，甭管有事兒沒事兒都得跟人家說：‘May I help you， sir？ ’”

其實(shí)豪宅一詞入市并不久，如果將其歸入改革開放后，特別是上世紀(jì)90年代來自港府的舶來品，想必大家不會(huì)有異議。

豪宅的歷史淵源

很久以前，豪門深宅的大戶人家便頗受布衣百姓之尊崇與敬畏，因?yàn)樽≡诶锩娴娜朔琴F即富，乃至天皇貴胄。財(cái)富榮耀匯集而成的府邸，高墻碧瓦后面的豪華奢靡，卻讓絕大多數(shù)老百姓終其一生也無法企及。

新中國成立后，住豪門朱戶的富豪沒了，“豪宅”有些收歸國有，有些漸漸式微，自行消亡。

直到幾十年后的改革開放，房地產(chǎn)業(yè)逐漸興起，普通居民才又可以理所當(dāng)然地?fù)碛凶约旱淖》?。這是一個(gè)漫長的時(shí)期，也是一個(gè)物質(zhì)生活極度匱乏和壓抑的時(shí)期，在那時(shí)住房能夠?qū)捤墒孢m就已經(jīng)讓人很知足了。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入提高，特別是思想觀念的轉(zhuǎn)變，人們的物質(zhì)欲望又無限提升，自然也包括對(duì)住房需求的欲望。

不過，“豪宅”終究是個(gè)特殊的詞兒，時(shí)至今日，政府及業(yè)內(nèi)的官方文字中也從未出現(xiàn)過對(duì)豪宅的界定，豪宅只是口語化、市場化、媒體化的概念。因此，要給豪宅一個(gè)準(zhǔn)確定義也不是件容易的事兒。

中國的房地產(chǎn)業(yè)自上世紀(jì)80年代誕生，在發(fā)展過程中的許多摹本與概念，甚至專業(yè)術(shù)語都來自香港?！澳脕碇髁x”之精髓便是先行照搬再加以理解、實(shí)踐、發(fā)展和創(chuàng)造，對(duì)那些暫不理解者則是香港人怎么說，我們就怎么說，于是漸漸形成了固定模式，再要改也就不容易了。比如“廣場”和“花園”，怎么琢磨，它也不該是指住房和建筑，許多人對(duì)此進(jìn)行過反復(fù)的爭辯和抗議，甚至一些政協(xié)委員都聯(lián)名進(jìn)行過質(zhì)詢。但舶來品就是舶來品，抗議無效，開發(fā)商依舊那么叫，大眾照舊那么說，漸漸地也就只由它去了。

豪宅亦是如此，顧名思義，豪宅就是豪華住宅，或是富豪們的住宅。詞義的關(guān)鍵不在宅，而在于“豪”上。那么，達(dá)到何等標(biāo)準(zhǔn)即為豪華？擁有多少財(cái)產(chǎn)的人可被視為富豪？上線猶可確定，有富豪榜及娛樂媒體替咱老百姓把關(guān)盯梢，可確定下線則很難很難了。特別是演藝界的明星，只要是出了點(diǎn)兒名的，甭管哪兒，買套房即稱“豪宅”，反倒讓老百姓聽著糊涂了。

外銷公寓：莫道高處不勝寒

北京市改革開放后的第一座涉外公寓樓是位于建國門立交橋東南，與國際俱樂部、友誼商店隔街相望的華僑公寓，它竣工于1989年3月，能夠購買并入住其中的只是香港客商、華僑或外籍華人。

華僑公寓建設(shè)伊始便引起北京市民的好奇，許多人專程前去參觀。盡管無法進(jìn)入盤查嚴(yán)密的小區(qū)，可不少人還是會(huì)隔空對(duì)這組高聳入云的品字形建筑表達(dá)由衷的感嘆羨慕與向往。或許在當(dāng)時(shí)，華僑公寓就是“豪宅”的樣本了。

我們不妨來回顧一下北京的這座首棟“豪宅”是如何誕生的。

1985年，一家名為京華房地產(chǎn)有限公司的企業(yè)成立，這是北京市乃至全國第一家與港商合資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)住宅的公司，合資的外方是香港京泰有限公司，合資公司開發(fā)建設(shè)的第一個(gè)項(xiàng)目就是位于建國門外的華僑公寓（后更名華僑村）。

華僑公寓占地1.5公頃，總建筑面積64664平方米，是由6座14～18層塔式單體建筑移入錯(cuò)出組合而成，造型新穎，曲折錯(cuò)落，空中鳥瞰呈巨大的品字形。1985年6月7日，華僑公寓舉行開工典禮，全國僑聯(lián)主席張國基、全國人大華僑委員會(huì)副主任司徒慧敏、北京市副市長張百發(fā)出席儀式并講了話。

建成后的華僑公寓可居住282戶，最大的面積為168.1平方米，最小135.7平方米?！靶l(wèi)生設(shè)備、廚房灶具均采用現(xiàn)代佳品，室內(nèi)裝修別致素雅，色調(diào)和諧，居住舒適”。公寓北側(cè)臨街裙房為地上、地下各二層的綜合服務(wù)用房，內(nèi)設(shè)照相、理發(fā)、銀行、餐廳、花店、超級(jí)市場及各種娛樂設(shè)施。

經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)，該公寓的出售對(duì)象為華僑、港澳同胞及外籍華人。

1987年5月1日，一位美籍華人成為首名購房者。1989年3月31日，華僑公寓工程竣工，住戶陸續(xù)入住。282套公寓40%出租，60%出售。當(dāng)年年底，可出售的公寓90%已經(jīng)售完。這對(duì)住宅商品化剛剛起步的北京房地產(chǎn)業(yè)界來說，是個(gè)相當(dāng)振奮人心的消息。

在當(dāng)時(shí)的官方記述中，它只被稱為“外銷公寓”，甚至沒有使用“高級(jí)”或“豪華”一類的詞語。

但是實(shí)際上，當(dāng)時(shí)的華僑公寓已具備了“豪宅”的雛形。

首先，開發(fā)建設(shè)華僑公寓的京華公司隸屬于北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司，總公司其后更名為天鴻集團(tuán)，為北京市執(zhí)房地產(chǎn)業(yè)牛耳的首屈一指的大型房地產(chǎn)企業(yè)，曾獲得過全國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)第三及北京市房地產(chǎn)企業(yè)第一的榮譽(yù)稱號(hào)。

其次，華僑公寓占據(jù)了北京城最優(yōu)越的地理位置，它位于北京第一街長安街南側(cè)，一出建國門便直逼眼簾。此時(shí)的建國門立交橋還剛剛竣工，周邊空曠，且不受北京市內(nèi)的城市限高制約，街的對(duì)面即是讓北京人耳熟能詳并深感自豪的國際俱樂部和友誼商店，再后面是肅穆整潔的外國使館區(qū)。

再次，華僑公寓按照北京市政府的指令，只向華僑、港澳同胞、外籍華人銷售，且需要以外匯購買。雖說在華僑和港澳同胞眼中它未必算得上“豪宅”，可對(duì)當(dāng)時(shí)的皇城子民來說，這座“摩天大廈”是享有特殊待遇的“極樂世界”。在這個(gè)特殊世界里，居民接受的是叫作“物業(yè)管理”的特殊服務(wù)，有賓館餐廳歌舞廳，有銀行有花店，有地下車庫游泳池桑拿室健身房，有國內(nèi)難得一見或限購的琳瑯滿目的商品，有隨叫隨到的出租車，可以快捷抵達(dá)首都機(jī)場。

華僑公寓里的豪華裝修及現(xiàn)代化的設(shè)施在當(dāng)時(shí)國人眼中，是從未見過甚至從未聽說過的。公寓室內(nèi)寬綽程度也讓國人為之咋舌，以至許多老百姓會(huì)很質(zhì)樸地問：那么大的房，他們可怎么住呀？要知道在上世紀(jì)80年代末，北京人的住房還極為困難，1990年全市人均居住面積只有7.7平方米。

華僑公寓的預(yù)售價(jià)為每建筑平方米4497元，折合每套公寓為人民幣60萬～75萬元，而且還只限用外匯支付。而1987年，北京市民的平均工資水平為每人每年1712元，至1990年也不過每人每年2653元。一個(gè)人一年的工資買不到半平方米住房，真真算得上是天價(jià)了。

賺“外國人”的錢，蓋中國人的房，成功完成華僑村建設(shè)的北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司又揮師北上安定門外，聯(lián)合蓬萊實(shí)業(yè)有限公司、澳寶股份有限公司，成立了由三家合資的京寶房產(chǎn)有限公司，開發(fā)建設(shè)“京寶花園”。這是一座元寶狀的商住兩用公寓式樓宇，總建筑面積32253平方米，住宅面積28704平方米，有4種戶型、194套住房，除一室一廳外皆為躍層。公寓預(yù)售時(shí)建筑面積每平方米由1668美元起價(jià)至2000美元，工程完工時(shí)該公寓已銷售一空。

有人開始吃螃蟹，自然就有人會(huì)吃河蟹、海蟹、大閘蟹、梭子蟹。吃法也會(huì)從簡單的清蒸發(fā)展出煎炒烹炸等各式技藝，只是結(jié)果如何最終還得看廚師的水平。

隨著“華僑村”的銷售成功，在北京市的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，高檔公寓、涉外公寓、花園公寓時(shí)時(shí)會(huì)一現(xiàn)身影，而且多數(shù)都會(huì)有相當(dāng)不錯(cuò)的銷售業(yè)績。

花園別墅：陽春白雪和者寡

花園別墅就像它的名字，僅出現(xiàn)于中華文明發(fā)展的近百年歷史上。它是種既傳統(tǒng)又超前的現(xiàn)代消費(fèi)產(chǎn)品，不自主地會(huì)勾起人們想擁有它的欲望，可想要實(shí)際擁有它卻需要你有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為此它自誕生之日起就只屬于有錢人。

新中國成立后的50年間，花園別墅，這個(gè)私密的夢(mèng)被遮蔽于那個(gè)“世界大同”財(cái)富公有的更大的夢(mèng)里，人們好不容易才將其逐漸淡忘。然而50年后，當(dāng)它再出現(xiàn)時(shí)，卻又幻化出更為絢麗的色彩。

改革開放后，開發(fā)建設(shè)別墅的先驅(qū)似乎是上海人，十里洋場歷來便對(duì)花園別墅情有獨(dú)鐘，有著其他城市無法企及的傳統(tǒng)感情優(yōu)勢(shì)。到了1993年，上海市房管局與土地局以文件形式聯(lián)合發(fā)布了《上海市花園住宅轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》，規(guī)定中明確了花園住宅是指“一般為四面或三面臨空，裝修精致，備有客廳、餐廳，有數(shù)套衛(wèi)生間等結(jié)構(gòu)較好的獨(dú)立式或合式、別墅式住宅，一般有較大的花園空地或附屬建筑，如汽車間、門房間等”。

與偏愛花園洋房小別墅的上海人不同，傳統(tǒng)的北京人更喜歡小街胡同四合院，講究的是住高臺(tái)階上前廊后廈進(jìn)深長的大北房。因而在房地產(chǎn)業(yè)興起之初，北京市的開發(fā)商對(duì)興建別墅的興趣不大，雖也有少數(shù)開發(fā)商作過試探，不過只是淺嘗輒止。

轟轟烈烈大飆興建別墅之風(fēng)始自1992年的房地產(chǎn)開發(fā)高潮期，特別是在北京市政府1992年末赴港招商后，各郊區(qū)縣引入的開發(fā)項(xiàng)目中有不少涉及到花園別墅。憑著吸引外商的優(yōu)惠政策，憑著北京郊區(qū)優(yōu)越的地理位置和自然條件，以及北京別墅的稀缺因素，一些握有巨資的港商都認(rèn)為這是個(gè)追逐利潤的好時(shí)機(jī)，愿意在別墅項(xiàng)目上賭一把。

據(jù)報(bào)道，進(jìn)入1993年的1月份，全市共批準(zhǔn)第三產(chǎn)業(yè)外商投資項(xiàng)目70個(gè)。其中房地產(chǎn)項(xiàng)目14個(gè)，協(xié)議吸收外資3.2億美元，占吸收外資的75%，居主導(dǎo)地位。

而作為郊區(qū)縣的地方政府，承擔(dān)著招商引資和發(fā)展經(jīng)濟(jì)的任務(wù)指標(biāo)，也認(rèn)為興建花園別墅是個(gè)好項(xiàng)目。筑巢引鳳嘛，引來了鳳凰，可帶動(dòng)諸多產(chǎn)業(yè)，錢自然也就不成為問題。

引起巨大轟動(dòng)并反響至今的“紫玉山莊”“玫瑰園”便都是這次招商引資的直接成果，而黃紫玉女士、鄧智仁先生包括潘石屹先生皆借此成名，其后在北京的房地產(chǎn)發(fā)展史上也都占據(jù)了一席之地。

不過，在北京開發(fā)經(jīng)營花園別墅絕非一帆風(fēng)順，而是大起大落、異常艱辛。今天我們眼中所見的花園豪宅，不知曾經(jīng)浸泡過多少人的淚水。

且不說政策與合作談判的艱難曲折，只是將北京郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊區(qū)相對(duì)荒僻、雜草叢生的土地，經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)到建筑施工，通水通氣通路，植樹栽花，引水造景，就不知道要耗費(fèi)多少的人力物力財(cái)力。不過，這樣的條件倒是更有利于那些有理想有抱負(fù)眼光獨(dú)到的建筑設(shè)計(jì)師們?cè)O(shè)計(jì)出超凡脫俗的建筑精品。

時(shí)至1993年下半年，房地產(chǎn)熱仍然一浪高過一浪，興建花園別墅的浪潮一日高過一日。于是名目繁多、花樣翻新的花園別墅再上臺(tái)階，檔次及價(jià)格也開始了急劇飆升。

然而，讓許多開發(fā)商意料不到的是，中央6號(hào)文件發(fā)布，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控開始。 到了1994年初，調(diào)控形勢(shì)開始嚴(yán)峻，清理整頓與銀根抽緊給了那些仍醉心于興建高檔花園別墅者當(dāng)頭一棒。驀然回首，開發(fā)商們才突然發(fā)現(xiàn)自己竟然陷入窘境，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)將他們牢牢“套住”，資金無法抽回，周轉(zhuǎn)失靈，靠貸款支撐的開發(fā)商不僅要應(yīng)付貸款的催討，更要支付不堪重負(fù)的利息。此時(shí)，高檔公寓和花園別墅變成了燙手的山芋，社會(huì)輿論也開始對(duì)興建高檔公寓、花園別墅之風(fēng)進(jìn)行猛烈抨擊。

滿目風(fēng)流總被風(fēng)吹雨打去

1993年，自上而下的宏觀調(diào)控十分嚴(yán)厲，花園別墅、度假村、高級(jí)公寓恰恰是調(diào)控的重點(diǎn)。當(dāng)時(shí)的國家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司司長宋春華在涉及到經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的會(huì)議上指出，對(duì)市場需求量有限的花園別墅、高級(jí)公寓、大賓館等要嚴(yán)格控制。對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)滯銷的項(xiàng)目，不得立項(xiàng)，不得規(guī)劃，不供給土地，不給貸款。

由于房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)周期長，花園別墅建設(shè)更是需要長時(shí)間的籌備規(guī)劃和施工，對(duì)宏觀調(diào)控的滯后效應(yīng)在1996年才完全顯示出來。有資料顯示，1995年北京市別墅投資總額為12.3億元，比1994年減少80%；建成別墅2000套53.4萬平方米，比1994年降低69%，許多項(xiàng)目處于停工或半停工狀態(tài)。

別墅市場需求量明顯下降，投資轉(zhuǎn)賣大幅度減少，市場低迷。1995年～1996年上半年，銷售率僅為40%左右，特別是位于遠(yuǎn)郊區(qū)發(fā)售較晚的別墅，銷售處境極為艱難。

銷售較好的是位于市區(qū)附近竣工早的項(xiàng)目，如位于亞運(yùn)村附近的觀天下花園別墅，售價(jià)為每平方米3000美元，已經(jīng)售完。城近郊區(qū)別墅除少量項(xiàng)目外，價(jià)格在每平方米2000美元以下的銷路較好。郊區(qū)項(xiàng)目中質(zhì)量好價(jià)格低的，如大興綠蔭別墅，通縣叢林莊別墅，價(jià)位在每平方米400～500美元，且銷售業(yè)績不錯(cuò)。因建設(shè)速度快、廣告力度大而銷售較好的有香江花園、紫玉山莊、乾隆花園等。

1996年之后，房地產(chǎn)業(yè)的高端市場還在繼續(xù)經(jīng)受著考驗(yàn)，宏觀調(diào)控仍在繼續(xù)，熱炒花園別墅的火爆場景難覓蹤跡，個(gè)別項(xiàng)目可能偶爾露下崢嶸，但門前冷落車馬稀的難堪場面竟然持續(xù)了10多年。而高檔公寓則幸運(yùn)得多，借助高檔寫字樓的幫襯，在北京市的房地產(chǎn)市場上發(fā)展經(jīng)營得順風(fēng)順?biāo)?/p>

不過，這些終究都是10多年前的故事了，房地產(chǎn)市場走向成熟必須要經(jīng)歷這樣一個(gè)過程，或者說是為取得成功而必須交的學(xué)費(fèi)。

豪宅曾經(jīng)距中國人是那么遙遠(yuǎn)，曾是專屬外國有錢人的可望而不可及的豪華享受，可短短幾十年的時(shí)間，我們的世界竟然發(fā)生了如此徹底的變化，徹底得讓人們習(xí)慣了豪宅這個(gè)曾經(jīng)碰也不敢碰的詞。盡管入住豪宅者除了成功的商業(yè)巨子、熠熠生輝的影視歌星，還有著許多“神秘嘉賓”，但它終究離我們?cè)絹碓浇?。遺憾的是，正因如此，它反倒愈加地神秘。

豪宅是國人心中一個(gè)深藏的夢(mèng)，因?yàn)樵?jīng)貧窮而無助，曾經(jīng)蝸居而無奈，一旦富裕了，圓夢(mèng)自然成了許多人的追求。

有人追夢(mèng)就有人造夢(mèng)，而造夢(mèng)的人或許也就是追夢(mèng)人。