摘要：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有投資大、周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的大等特點(diǎn)，運(yùn)用稅收籌劃這種新的財(cái)務(wù)管理方式，將會(huì)降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；土地增值稅

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1000-8772（2013）09-0143-01

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中無(wú)償向政府支付的一種費(fèi)用，具有強(qiáng)制性和無(wú)償性，企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃，意指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為降低及規(guī)避稅收負(fù)擔(dān)而以稅法缺陷及漏洞所展開(kāi)的非違法性的避稅法律活動(dòng)，以稅法特例展開(kāi)的節(jié)稅法律活動(dòng)，以轉(zhuǎn)嫁經(jīng)濟(jì)活動(dòng)來(lái)轉(zhuǎn)嫁稅收負(fù)擔(dān)所展開(kāi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，由于稅制引導(dǎo)的缺陷與納稅人主觀需求，是形成房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行“納稅籌劃”的主要?jiǎng)恿Α?/p>

一、融資及利息費(fèi)用扣除模式納稅籌劃

股權(quán)融資、債務(wù)融資及衍生工具融資為目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資主要模式?？上蚪鹑跈C(jī)構(gòu)借貸，依舊為絕大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首選。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各子公司間在資金利用上需由集團(tuán)進(jìn)行“統(tǒng)一協(xié)調(diào)”，充分利用公司間“拆借融資”手段，增進(jìn)集團(tuán)內(nèi)部資金的利用效率，獲得巨大節(jié)稅。計(jì)算企業(yè)所得稅，企業(yè)可依相關(guān)規(guī)定進(jìn)行籌劃：利息費(fèi)用的額度較大時(shí)，需給予金融機(jī)構(gòu)證明，依實(shí)進(jìn)行扣除；利息費(fèi)用的額度較少時(shí)，那么對(duì)應(yīng)分?jǐn)偫⒖梢圆挥?jì)算，如此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用可多扣除，益于稅后收益的最大化達(dá)成。

二、減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間

開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開(kāi)具銷(xiāo)售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷(xiāo)售公司繳納營(yíng)業(yè)稅。將原來(lái)由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷(xiāo)售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷(xiāo)售公司，使銷(xiāo)售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。對(duì)于客戶通過(guò)銀行按揭方式購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開(kāi)立指定代收專(zhuān)戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專(zhuān)戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時(shí)再確認(rèn)收入并納稅。

三、創(chuàng)設(shè)獨(dú)立核算企業(yè)的銷(xiāo)售公司且將銷(xiāo)售與裝修獨(dú)立核算

房地產(chǎn)企業(yè)可把銷(xiāo)售部由公司內(nèi)分離出去，創(chuàng)設(shè)分開(kāi)單獨(dú)核算的子公司，把房產(chǎn)先要銷(xiāo)售給子公司，然后子公司再把房產(chǎn)對(duì)外銷(xiāo)售。于母公司向其銷(xiāo)售房產(chǎn)之時(shí)，盡可能的把增值率控制于臨界點(diǎn)下，如此僅需對(duì)子公司銷(xiāo)售額進(jìn)行土地增值稅的征收。同時(shí)，把“維護(hù)、裝修、設(shè)備安裝”當(dāng)作獨(dú)立業(yè)務(wù)展開(kāi)核算，尤其適合當(dāng)下普遍推出的“精裝房”企業(yè)，即于出售以前對(duì)商品房展開(kāi)簡(jiǎn)單裝修以及維護(hù)，且安裝了一些如“馬桶、廚灶”等生活必要的設(shè)備。獨(dú)立核算一可合法降低銷(xiāo)售額，減少增值率，二可合理壓縮稅額。

四、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)納稅籌劃

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)主要核算為直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。在進(jìn)行此項(xiàng)費(fèi)用的納稅籌劃時(shí)，主要是考慮土地增值稅的問(wèn)題。由于土地增值稅計(jì)算過(guò)程的特殊性，不同的核算方法將會(huì)導(dǎo)致不同的稅負(fù)結(jié)果。假設(shè)某項(xiàng)日在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的人員工資及其他辦公費(fèi)用為100萬(wàn)元，在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，可以將其列入管理費(fèi)用也可以將其列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中。如果將其在管理費(fèi)用中核算，在計(jì)算土地增值稅時(shí)由于管理費(fèi)用及銷(xiāo)售費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)是一定的，企業(yè)將無(wú)法享受其他扣除項(xiàng)目加計(jì)扣除20%的好處。而如果將其在開(kāi)發(fā)問(wèn)接費(fèi)中核算，上述100萬(wàn)元的人員工資及其他辦公費(fèi)用便可享受到20萬(wàn)元的加計(jì)扣除。

五、土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷(xiāo)售過(guò)程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。在項(xiàng)目開(kāi)工過(guò)程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅，由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來(lái)的收益與放棄20%這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系。從而選擇合理的售價(jià)。

參考文獻(xiàn)：

[1]財(cái)政部CPA考試委員會(huì)。稅法[M]，北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2012

（責(zé)任編輯：趙媛）