相關(guān)棚戶區(qū)項(xiàng)目10年動(dòng)遷未果

8月2日，新湖中寶股份有限公司（下稱“新湖中寶”，600208.SH）公告稱公司擬以不低于3.07元/股的價(jià)格，定向增發(fā)約17.91億股，募資55億元，投向上海棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。對(duì)于凍結(jié)近4年的地產(chǎn)資本市場(chǎng)，這一公告不啻為地產(chǎn)融資開閘的破冰之舉。受此利好，當(dāng)天新湖中寶一度漲停，房地產(chǎn)板塊整體上揚(yáng)。

但新湖中寶這一地產(chǎn)融資的“開閘之作”，能否將募集資金真正落到實(shí)處？

棚改項(xiàng)目是“借雞生蛋”？

8月2日新湖中寶公布的《非公開發(fā)行股票預(yù)案》（下稱《預(yù)案》）中，提出55億元募資將分別用于上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段項(xiàng)目和上海新湖·青藍(lán)國(guó)際的一期和二期項(xiàng)目，兩者分別占30億元和25億元。

上述新湖明珠城及青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目的土地使用權(quán)分別于2004、2003年獲得，是當(dāng)時(shí)閘北區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。據(jù)《預(yù)案》內(nèi)容不難發(fā)現(xiàn)，青藍(lán)國(guó)際一期項(xiàng)目在2003年拿地10年后才開始啟動(dòng)建設(shè)。這一項(xiàng)目也多次被媒體報(bào)道質(zhì)疑，存在“長(zhǎng)期閑置、一再抵押的情況”，并認(rèn)為此次新湖中寶繼續(xù)為青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目籌資“別有他圖”。

本刊根據(jù)公開資料整理發(fā)現(xiàn)，新湖中寶在2009年至今通過(guò)募資、抵押等方式，共為青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目融資達(dá)29億元。

早在2009年10月新湖中寶發(fā)布的《2009年非公開發(fā)行股票預(yù)案》中，顯示擬募集7億元用于青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目。2009年11月12日杭州工商信托股份有限公司發(fā)布公告顯示，該公司還推出“新湖中寶-上海青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目債權(quán)受讓集合資金信托計(jì)劃”，為青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目募資3億元。同年新湖中寶還將該地塊的一期項(xiàng)目質(zhì)押給中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行上海分行獲得了19個(gè)億的授信。

盡管募集如此多資金，但這一項(xiàng)目自拿地后長(zhǎng)達(dá)10年間，并未開工建設(shè)。與此同時(shí)新湖中寶將觸角伸向金融行業(yè)的步伐卻在加快。

據(jù)新湖中寶2009年年報(bào)顯示，新湖中寶分別斥資6.525億元入股成都農(nóng)商行和出資3.52億元認(rèn)購(gòu)上海大智慧網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司股份。

新湖中寶2012年年報(bào)顯示，公司目前持有盛京銀行、成都農(nóng)商行、吉林銀行、錦泰財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、湘財(cái)證券、長(zhǎng)城證券及新湖期貨等金融機(jī)構(gòu)股權(quán)，2012年公司實(shí)現(xiàn)投資收益6.14億元，占到了歸屬于母公司凈利潤(rùn)的四分之一。8月20日，新湖中寶再度公告稱以13.3億元競(jìng)得溫州銀行定增股份3.5億股，將占溫州銀行擴(kuò)股后股份總額的13.96%。

不難發(fā)現(xiàn)新湖中寶在過(guò)去幾年中，從房地產(chǎn)業(yè)開始向銀行、金融等其他領(lǐng)域拓展。新湖中寶旗下已經(jīng)初步構(gòu)建了由銀行、證券、期貨、保險(xiǎn)組成的金融版圖。雖然信息有限，但一條以地產(chǎn)融資向新增銀行、金融等業(yè)務(wù)輸送資本的鏈條初步顯現(xiàn)。

本次募集的資金會(huì)不會(huì)再次進(jìn)入這條資本輸送鏈條？募集資金是否能保證用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目？

黃金地塊動(dòng)遷還待國(guó)開行貸款

直到2010年，新湖中寶青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目一期的動(dòng)遷工作才全部完成，施工也隨之啟動(dòng)。但青-12二期地塊卻遲遲不見動(dòng)靜。

二期項(xiàng)目居民監(jiān)督員曾師傅向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》介紹稱，所謂二期項(xiàng)目，官方說(shuō)法叫“青-12（二期）舊區(qū)改造動(dòng)遷項(xiàng)目”，項(xiàng)目總面積6萬(wàn)多平方米，項(xiàng)目涉及住戶1045戶，涉及人口將近5000人。

青藍(lán)國(guó)際地塊位于上海市內(nèi)環(huán)以內(nèi)、與市中心人民廣場(chǎng)直線距離不到5公里，是一塊不折不扣的黃金地塊。在一期動(dòng)遷完成后，這塊準(zhǔn)備開發(fā)的6萬(wàn)平方米的二期項(xiàng)目上，仍然擠滿了各種磚木結(jié)構(gòu)平房和搭建的2～3層的小樓。

在這個(gè)地塊上等待動(dòng)遷的居民們，建立了自己的QQ群。群公告寫著：“十年動(dòng)遷，八年一期，年年難過(guò)年年過(guò)，日日期盼日日盼。”落款是“被愚弄的青-12”。拿地10年，8年才完成一期項(xiàng)目動(dòng)遷，匯聚在這里的網(wǎng)友中，不少人認(rèn)為目前青-12二期地塊就是開發(fā)商以缺少資金為由“綁架”政府，而讓居民吞咽苦果。

曾師傅向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》介紹稱，因一期項(xiàng)目的動(dòng)遷工作進(jìn)展不順，二期項(xiàng)目的動(dòng)遷在2007年就停滯了，“中間有過(guò)開動(dòng)遷大會(huì)，搞住房面積測(cè)量以及房屋評(píng)估，甚至組織被動(dòng)遷戶看房源，但最終是停掉了”。

在長(zhǎng)久的等待中，當(dāng)?shù)鼐用襁x擇了上訪。從2012年6月4日第一次上訪至今，居民總共去閘北區(qū)及上海市上訪達(dá)12次，每次多達(dá)上百人，但這并沒有推動(dòng)項(xiàng)目繼續(xù)進(jìn)行。去年12月，居民又去閘北區(qū)建交委上訪后，今年1月，動(dòng)遷組進(jìn)駐。

今年4月28日，《青-12（二期）舊區(qū)改造動(dòng)遷補(bǔ)償安置方案（征求意見稿）》（下稱“《方案》”）公布。居民對(duì)《方案》并不滿意，比如其中的居住困難戶保障補(bǔ)貼中，“經(jīng)閘北區(qū)人民政府認(rèn)定本基地折算單價(jià)為11600元/平方米（建筑面積）”的標(biāo)準(zhǔn)低于附近新近動(dòng)遷小區(qū)12000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)。此外，該方案并無(wú)發(fā)布機(jī)構(gòu)名稱、發(fā)布機(jī)構(gòu)公章、發(fā)布時(shí)間等“三無(wú)”情況，也讓居民覺得自己的權(quán)益得不到保障。

帶著上述疑問(wèn)，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者實(shí)地探訪青藍(lán)國(guó)際二期項(xiàng)目所在地閘北區(qū)青-12二期地塊。發(fā)現(xiàn)在待拆遷的小區(qū)中，張貼著署名為青-12二期地塊居民監(jiān)督員的《關(guān)于青-12二期地塊動(dòng)遷的最新消息》（下稱“《消息》”）：表明新湖中寶及其子公司中翰置業(yè)有限公司（青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目建設(shè)單位）有向國(guó)家開發(fā)銀行貸款的計(jì)劃。

《消息》稱，在8月1日召開的有居民監(jiān)督員、區(qū)建交委、街道辦事處等參加的青-12二期動(dòng)遷情況溝通會(huì)上，區(qū)建交委傳達(dá)稱，經(jīng)區(qū)政府協(xié)調(diào)“新湖中寶同意為子公司上海中翰置業(yè)有限公司擔(dān)?！?，貸款“可行性研究報(bào)告已報(bào)市有關(guān)部門”，在申請(qǐng)貸款材料齊全后，“國(guó)開行上海分行9月份報(bào)國(guó)家開發(fā)銀行總行”。

青-12二期地塊待遷的居民向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》透露，此次向國(guó)開行申請(qǐng)的貸款額度為30億元，“可能是開發(fā)商的兩種準(zhǔn)備，那邊定增的25億批準(zhǔn)下不來(lái)，還有這邊的30億貸款，也有可能是兩邊的錢都想拿。”

記者就國(guó)開行30億貸款以及定向增發(fā)擬融得55的億元資金，是否將切實(shí)用到棚戶區(qū)改造項(xiàng)目等問(wèn)題，致函新湖中寶采訪，截至發(fā)稿前，仍未收到新湖中寶方面的正面回復(fù)。

時(shí)斷時(shí)續(xù)的一期工程

與此同時(shí)，青藍(lán)國(guó)際一期項(xiàng)目施工帶來(lái)的安全隱患也逐步暴露，這導(dǎo)致待遷居民與施工方不斷發(fā)生沖突。回滬知青佟師傅家住青-12二期地塊的一處三層私房里，與正在施工的一期項(xiàng)目圍墻相隔不到3米。他在1993年以42000元的價(jià)格買下了現(xiàn)在的宅基，當(dāng)時(shí)宅基上蓋的是一間不到20平米的磚木結(jié)構(gòu)老房，人進(jìn)屋子都得彎腰。

此后，他自己改建成上下三層，總面積將近60平米的小樓。在2002年，傳來(lái)了動(dòng)遷的消息，佟師傅的房子被劃入了動(dòng)遷項(xiàng)目二期。

隨著一期項(xiàng)目開始動(dòng)遷，弄堂對(duì)面的街坊紛紛獲賠動(dòng)遷而去，當(dāng)時(shí)每人獲賠23萬(wàn)到30萬(wàn)不等的拆遷款，這在當(dāng)時(shí)算是不錯(cuò)的賠償條件。

在一期項(xiàng)目施工后，在離他自建的三層小樓不到5米遠(yuǎn)處開挖、打樁、施工，工地的塔吊不時(shí)在自家的房屋上方“盤旋”，而他自建的私房多處移位、開裂。

2012年10月，和佟師傅有著相似遭遇的部分居民封堵了一期工地大門，這導(dǎo)致了項(xiàng)目施工停滯。經(jīng)勸解后，居民放棄封堵大門，在工地北側(cè)大門搭建鐵棚，不時(shí)聚會(huì)申述抗議。今年3月6日，施工單位又發(fā)生一起因施工機(jī)械倒塌砸壞民房事件，這又導(dǎo)致項(xiàng)目施工停滯一個(gè)多月。6月26日，項(xiàng)目又因違規(guī)施工問(wèn)題被區(qū)建交委要求停止施工，直到8月1日才恢復(fù)施工。

希望動(dòng)遷不要一拖再拖

一期工程的時(shí)斷時(shí)續(xù)，二期項(xiàng)目遲遲難動(dòng)工，有關(guān)人士對(duì)新湖中寶青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目推進(jìn)緩慢的解釋卻是因?yàn)槿狈Y金。閘北區(qū)政府舊改辦的工作人員對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》明確表示：“這種項(xiàng)目（棚戶區(qū)改造）交給開發(fā)商就有這個(gè)問(wèn)題，它要是沒錢，我們就什么都動(dòng)不了?！?/p>

8月1日，居民監(jiān)督員、區(qū)建交委、寶山路街道、榮昌居委會(huì)（青-12項(xiàng)目二期部分住戶所屬居委會(huì)）及部分居民召開了青-12二期動(dòng)遷情況溝通會(huì)。在曾師傅提供的會(huì)議內(nèi)容記錄中顯示，開發(fā)商新湖中寶及其子公司上海中翰置業(yè)有限公司與閘北區(qū)政府就抵押貸款、公共綠地動(dòng)遷等問(wèn)題進(jìn)行了協(xié)商。經(jīng)會(huì)議商定，青-12項(xiàng)目涉及到的公共綠地問(wèn)題，芷江中路寶昌路口公共綠地的居民動(dòng)遷費(fèi)和綠地建設(shè)費(fèi)將由政府承擔(dān)，所涉資金約為4億元。

這次會(huì)議記錄還顯示，青-12二期動(dòng)遷工作的啟動(dòng)，被寄希望于“在國(guó)開行的貸款到位后”。

動(dòng)遷居民目前關(guān)心的問(wèn)題集中在：一是希望動(dòng)遷項(xiàng)目不要一拖再拖；二是希望切實(shí)保障居民安全，特別是消除一期項(xiàng)目施工對(duì)居民安全的危害。

在動(dòng)遷補(bǔ)償方面，居民們希望動(dòng)遷補(bǔ)償安置“最起碼不要比周邊的項(xiàng)目差”。曾師傅給記者算了一筆賬，按照目前的動(dòng)遷補(bǔ)償安置方案，人均約可獲賠30萬(wàn)，曾師傅家中有7個(gè)戶口，200多萬(wàn)的補(bǔ)償，“還可以，能在上海幾個(gè)郊區(qū)買到房子”。

而居民鄭師傅則向記者表示，自己一家7個(gè)戶口掛在一間不到10平米的老房中，“年紀(jì)大的人可以住到郊區(qū)去，可我兒子還要在市中心工作，動(dòng)遷補(bǔ)償安置的話，起碼要能在市中心一套房子，郊區(qū)一套房子”。據(jù)記者估算，這樣補(bǔ)償下來(lái)，需要400多萬(wàn)，這與目前的方案差別很大。

面對(duì)居民們對(duì)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的不同看法，即使新湖中寶擬籌的25億和貸款30億資金如數(shù)到位，面臨的問(wèn)題也不會(huì)比現(xiàn)在輕松。

（實(shí)習(xí)生李鳳媛對(duì)本文也有貢獻(xiàn)）