這是個爛俗的故事，因為故事開頭就是“很久很久以前”……

很久很久以前，海南三亞椰子洲島附近的漁民已連續(xù)四個月無魚可打。當?shù)匚灼耪f，海龍王妻子死了，要給他送去一位漂亮的未婚姑娘，他才會收起魔法，讓魚蝦繼續(xù)生長。最后，一個叫海棠的姑娘雖然已有了心上人，但仍毅然選擇投身海底。她的心上人也自愿跟隨而去。第二天，海灣里的魚蝦果然富足起來。為了紀念海棠姑娘，人們就把這片海灣叫做了海棠灣。

現(xiàn)實中有關海棠灣的故事，也很“俗”。那便是海南故事無法回避的關鍵詞：資本、地產(chǎn)。

現(xiàn)在的海棠灣原住民無需再擔心海龍王收回魚蝦了。在他們祖輩勞作的海岸上。萬達、保利、天房、招商等地產(chǎn)大鱷已投入巨資進行開發(fā)，喜來登、豪華精選、凱賓斯基、康萊德、瑞吉、洲際、威斯汀等32家高端酒店已經(jīng)或即將開業(yè)。

另一個更大的計劃是，上海復星計劃在此擲金百億元，建造全球頂級奢華度假村品牌一亞特蘭蒂斯。

一場資本的較量正在這片海灣展開。

果子漸熟

剛過去的2013年春節(jié)，三亞陷入“回扣門”事件的輿論漩渦中。去年同一時期則是海鮮排檔的“宰客門”。連年來的負面消息讓三亞形象蒙上了陰影。萬元天價酒店更是成為三亞旅游被熱炒的代名詞。

問題迭出，其暴露的癥結(jié)之一是，作為熱帶旅游的稀缺產(chǎn)品，三亞已超負荷運行，無法接納蜂擁而至的數(shù)十萬游客。

為解決這一問題，2004年三亞市決定啟用海棠灣。海棠灣與亞龍灣、大東海灣等同為三亞五大名灣之一，距市區(qū)30公里。但與亞龍灣這個熟透的果子不同，海棠灣則完全是一片未開墾的處女地。

政府起初的用意很簡單，就是通過開發(fā)海棠灣來減輕老城區(qū)的壓力。但在國際概念性規(guī)劃競標中，一個關于“國家海岸”的概念引起了各方興趣。圍繞這個概念，海棠灣的未來面貌漸漸清晰起來。按照規(guī)劃，這片海灣將成為“國際頂級品牌濱海酒店帶”、“世界級游艇休闌社區(qū)”、“國家級醫(yī)療及健身療養(yǎng)基地”，并躋身“世界一流的旅游度假天堂”。

這些概念聽起來有些嚇人，也注定了推進的難度。

2007年，三亞市政府一次性出讓7宗地塊，7家買主之一的王健林最為積極。2010年底，大連萬達投資20余億元建設的兩家酒店率先開業(yè)。在開業(yè)典禮上，王健林說，大量知名企業(yè)都在海棠灣拿地，但“其他的公司都在觀望”。于是，有媒體用“海棠灣遭遇觀望”為題進行了報道。

事后回憶起來，海棠灣管委會副主任吳鐘斌說，確實應當感謝王健林率先開業(yè)，起了榜樣作用。之后，喜來登、豪華精選等6家高檔酒店也陸續(xù)開業(yè)。這片長達22公里海灘上，酒店群已初具規(guī)模。

王健林之所以敢吃螃蟹，有一個重大政策背景——2009年12月，國務院批復《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》。這一國家戰(zhàn)略對海南的定位之一就是——中國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗區(qū)。

有了國際旅游島，有了試驗區(qū)，免稅店很快成為三亞新的“景點”。據(jù)三亞當?shù)厝酥v，免稅店經(jīng)常人滿為患，“游客都瘋了似的，跟菜市場沒什么兩樣?！?/p>

如此境況顯然無法滿足游客的購物欲望。這也就催生了海棠灣國際購物中心的建設，該中心建成后，將成為世界最大的單體免稅城。新的免稅城由中國國旅建造，計劃投資將超過50億元，2013年12月將竣工營業(yè)。

另一個項目讓海棠灣的開發(fā)商吃了定心丸——2012年6月，落地海棠灣的解放軍總醫(yī)院海南分院正式建成開診。這已經(jīng)不是一所普通的、一般意義的醫(yī)院，而是一個擁有58幢樓字和現(xiàn)代設施的醫(yī)學城。

如此，從奢華酒店群，到最大免稅城，到高端康體機構(gòu)，海棠灣要塑造的“世界一流的海島休閑度假旅游目的地”的目標，終于有了些眉目。

海棠灣這個果子慢慢熟了。

地產(chǎn)盛宴

海棠灣的升溫，背后其實都是資本的較量，而較量的工具，非地產(chǎn)莫屬。

在海南，地產(chǎn)也是永恒的主題。從上世紀90年代初經(jīng)歷大起大落之后，20年來，海南經(jīng)濟就再也沒有逃脫地產(chǎn)的影響。直到2006年下半年，元氣大傷的海南地產(chǎn)才開始出現(xiàn)恢復性增長。

2007年正式啟動的海棠灣計劃，恰好趕在這個歷史節(jié)點上。

有一種說法是，海南省沿東海岸向內(nèi)縱深一公里地塊，早已被各大地產(chǎn)商瓜分殆盡。海棠灣作為黃金海岸的處女地，其熱捧程度自然可想而知。

海南國際旅游島戰(zhàn)略確立之后，更是如此。據(jù)報道，約4000億熱錢為此奔向海南圈地，僅國務院文件公布后的5天時間，整個海南省樓市銷量就達到了2008年全年的銷量。三亞當然不例外。三亞當?shù)嘏笥颜f，甚至有人拎著現(xiàn)金敲門要買房，讓人哭笑不得。

但海棠灣沒有卷入旅游地產(chǎn)的炒作中。雖然海棠灣號稱國際旅游島的“示范區(qū)”，但其開發(fā)本質(zhì)上緣于三亞旅游的自發(fā)變革，而不是海市蜃樓似的虛幻概念。

據(jù)悉，目前在海棠灣約100平方公里的土地上，已先后有80多個投資項目。除了頂級酒店和免稅城之外，還將有國際藝術中心、南中國影視城、國際會展中心等文化旅游項目。一向以海底世界項目聞名的大連海昌集團，也將斥巨資在此建造夢幻不夜城，使之成為大型主題樂園。

萬達影城作為海棠灣的文化項目之一，早已在2010年正式迎客?，F(xiàn)在，其主推的大型音樂劇叫做《海棠·秀》，其故事即文章開頭有關海棠姑娘的傳說。

海棠姑娘的傳說正被越來越多的游客熟知。那么，以海棠姑娘命名的海灣，會成為資本竟奪的傳說嗎？

對話吳鐘斌

嚴防投資泡沫

Q=《中國周刊》 Q=吳鐘斌（海棠灣管委會副主任）

Q：一提到海南、提到土地、提到造城，就容易讓人聯(lián)想到“泡沫”二字。海棠灣規(guī)劃體量如此巨大，會否出現(xiàn)泡沫問題？

A：海棠灣的項目基本都是企業(yè)自有資金來支撐的，而且一投至少是20多個億甚至上百億的成本，必然是經(jīng)過大量市場調(diào)研、產(chǎn)業(yè)研判與前景分析的，比較理性，不會出現(xiàn)以往的泡沫化現(xiàn)象。以往的泡沫更多是投機造成的。我們也做了些防范，比如堅持政府主導，主導規(guī)劃、招商、基建、征地、拆遷、安置、出讓等，而且土地一般是帶項目出讓的，你拿下某塊地，就必須做某類明確的項目。事實上，海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略以來，海南確實成為投資熱門，但我們控制較嚴，所以沒有出現(xiàn)泡沫問題。

Q：如此多的資本在海棠灣落地，政府是怎樣招商的，從中扮演了什么角色？

A：實話講，因為社會資本看好三亞、看好海棠灣，我們現(xiàn)在更多的是擇商而不是招商。招商中，拿地是公開的市場招投標。但在項目建設及運營后，我們在稅收上是有減免的，比如酒店，目前對營業(yè)稅實行的是減半征收。

Q：三亞的旅游形象一直是大家關心的問題，海棠灣作為“國家海岸”，如何解決這一問題？

A：如果游客的愉悅指數(shù)普遍不高，那么這個旅游城市是失敗的，至少是不成功的。海棠灣目前處于開發(fā)初期，舒適度還有不足之處，但我們起點很高，希望硬件和軟件都能成為海南國際旅游島的重要窗口。

Q：海南國際旅游島的窗口，不僅是形象，是不是也包括一些先行先試的做法，比如博彩業(yè)？

A：這個話題比較敏感。博彩能不能做，不是三亞一地說了算的，更不是海棠灣能決定的。

Q：海棠灣的土地，原本全是原住民的居住地和農(nóng)田。為了開發(fā)“國家海岸”，近5萬人將全部搬遷。這其實又是一個農(nóng)村實現(xiàn)城鎮(zhèn)化的課題?？简灥氖堑胤秸闹腔酆土夹?。海棠灣怎樣解決這個問題？

A：這些原住民將全部遷入10個不同風格的新建風情小鎮(zhèn)，每戶家庭不花一分錢都可以住進別墅。風情小鎮(zhèn)的建設采取了“建設一移交”的BT模式。由企業(yè)建，政府再以現(xiàn)金或其他形式回購。

風情小鎮(zhèn)建設是海棠灣一切工作的“牛鼻子”，是個很大的命題，最終將實現(xiàn)兩變：農(nóng)村變社區(qū)、農(nóng)民變居民。酒店其實好建，別墅也好造，但“農(nóng)民變居民”卻是一個社會重構(gòu)的過程，農(nóng)民原先的生活空間、社會關系、價值體系很大程度上都要在一個全新的空間進行重組。比如你搬到新別墅了，卻隨意蓋了個豬圈、加了個車棚，那就有點胡鬧了。所以，最難的其實在這里，也是今后幾年當中我們工作的重中之重。