金 純

(深圳市地籍測繪大隊(duì)，廣東深圳518034)

近幾年，隨著我國城鎮(zhèn)居民居住需求的多樣化，以及商品房成本價(jià)的上漲，城鎮(zhèn)房屋尤其是商品房的設(shè)計(jì)出現(xiàn)了綜合化的趨勢，新的樣式層出不窮，給房產(chǎn)測繪帶來了很多基礎(chǔ)性認(rèn)定的問題，同時(shí)也給行業(yè)發(fā)展帶來了契機(jī)。本文結(jié)合近幾年來在工作中遇到的實(shí)際情況重點(diǎn)談?wù)剺翘萦?jì)算建筑面積問題的認(rèn)識。

一、室內(nèi)樓梯與室外樓梯

《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T 17986.1—2000)(以下簡稱《規(guī)范》)中規(guī)定室內(nèi)樓梯按房屋的自然層計(jì)算建筑面積，室外樓梯按各樓層水平投影計(jì)算建筑面積，二者面積計(jì)算上存在差異，實(shí)際作業(yè)中有些形式特殊的室內(nèi)樓梯易與室外樓梯混淆。如圖1中的室內(nèi)樓梯，樓梯1雖然位于建筑外墻以外，但與建筑物主體相通并有二面墻體圍護(hù)，應(yīng)視為室內(nèi)樓梯;樓梯2位于建筑物采光井之內(nèi)，雖然樓梯未設(shè)任何維護(hù)墻體，但其本身位于建筑主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)，該樓梯也視為室內(nèi)樓梯。

圖1 室內(nèi)樓梯圖示

由于室外樓梯較少受到建筑空間的限制，設(shè)計(jì)的形式往往多種多樣，圖2為設(shè)計(jì)形式比較標(biāo)準(zhǔn)的有蓋室外樓梯，圖3為形式比較特殊的室外樓梯。當(dāng)室外樓梯每層的結(jié)構(gòu)形式相同時(shí)，在計(jì)算時(shí)可簡化操作，即按到達(dá)層數(shù)減一層計(jì)算建筑面積。如圖4所示的室外梯直接從1層上到4層，2、3層設(shè)計(jì)均不開門。由于該樓梯每層結(jié)構(gòu)形式相同，可按到達(dá)層數(shù)減一層計(jì)算其建筑面積，即(4－1)*S=3S，這與按每段樓梯水平投影面積之和的計(jì)算結(jié)果相同。當(dāng)然，當(dāng)樓梯結(jié)構(gòu)形式不同時(shí)還是應(yīng)分別取各樓層水平投影面積計(jì)算。

圖2 結(jié)構(gòu)形式標(biāo)準(zhǔn)的室外樓梯

圖3 結(jié)構(gòu)形式不同的室外 樓梯

圖4 室外樓梯面積計(jì)算圖示

二、獨(dú)立樓梯建筑面積計(jì)算

實(shí)際工作中遇到的獨(dú)立樓梯一般有兩種形式：一種是服務(wù)于非建筑物的獨(dú)立樓梯，如小區(qū)內(nèi)服務(wù)于兩個(gè)高差較大的室外公共空間的樓梯(如圖5所示);另一種是獨(dú)立建造只在局部層與建筑物通過架空通廊等連通的樓梯(如圖6所示)。服務(wù)于非建筑物的獨(dú)立樓梯，按其各出入口所在平面計(jì)算層數(shù)，并相應(yīng)計(jì)算建筑面積，如圖5所示的樓梯其在不同標(biāo)高處各有1個(gè)出入口，此樓梯按2層計(jì)算全部建筑面積。局部層與建筑物連通的獨(dú)立樓梯按其對應(yīng)的建筑物的自然層數(shù)計(jì)算建筑面積，如圖6所示的樓梯，其最高層通過連廊與建筑物的第5層連通，該樓梯按5層計(jì)算建筑面積。

圖5 與建筑物不相連的獨(dú)立樓梯圖示

圖6 局部層與建筑物相連的獨(dú)立樓梯圖示

三、商場樓梯下方可利用空間處理方法

一些商業(yè)項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)時(shí)將樓梯下方建筑空間計(jì)入相應(yīng)商鋪，如圖7陰影所示部分，由于4#樓梯特殊的設(shè)計(jì)形式，樓梯下方陰影部分層高均在3.00 m以上，此類建筑空間測繪時(shí)是計(jì)入樓梯還是并入相應(yīng)套內(nèi)?如在測繪作業(yè)中單純地依據(jù)圖紙將該空間計(jì)入商鋪的套內(nèi)建筑面積，客觀上就要將相應(yīng)層樓梯作切斷處理，這就與《規(guī)范》中“樓梯按自然層計(jì)算建筑面積”的規(guī)定相矛盾。常規(guī)處理方法采用公用建筑面積優(yōu)先原則，即將此類空間歸入相應(yīng)樓梯建筑面積中，樓梯下方夠高空間作為相應(yīng)商鋪的贈送面積，這樣操作既保持了樓梯的連貫完整性，又同時(shí)保障了開發(fā)商和小業(yè)主的自身利益。

圖7 商業(yè)占用樓梯下方空間圖示

四、穿越夾層的樓梯

夾層不同于自然層，夾層應(yīng)理解為在標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)樓層之間增設(shè)的樓層。當(dāng)夾層使用空間擁有獨(dú)立出入口或樓梯時(shí)，其他通過夾層但設(shè)計(jì)不開門的樓梯不計(jì)算建筑面積。當(dāng)夾層層高大于等于2.20 m時(shí)，夾層使用的樓梯也計(jì)算全部建筑面積。如圖8所示的倉庫其辦公夾層專用樓梯(2#樓梯)應(yīng)計(jì)算全部建筑面積，但通過夾層的1#樓電梯不計(jì)算建筑面積。

五、復(fù)式房內(nèi)樓梯未施工的處理方法

有些項(xiàng)目在房屋竣工時(shí)，復(fù)式房的內(nèi)樓梯往往未施工，形成中空，留給用戶自理。分析開發(fā)商未建造的理由是為了滿足業(yè)主裝修自由設(shè)計(jì)風(fēng)格的需要，即便造了樓梯，業(yè)主在裝修時(shí)也會拆除，造成浪費(fèi)。此種情況如依據(jù)現(xiàn)場按無復(fù)式樓梯進(jìn)行測繪計(jì)算，不僅會造成預(yù)售與竣工數(shù)據(jù)的較大差異，還會給規(guī)劃驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)辦證等后續(xù)環(huán)節(jié)帶來重大影響。另外，從建筑的使用角度來講，復(fù)式樓梯也是上下層通行的必備通道。因此，此種情況樓梯還是計(jì)算建筑面積比較妥當(dāng)。具體做法是：先由開發(fā)商(已出售的還需業(yè)主)提交復(fù)式樓梯未施工的情況說明及承諾并同意樓梯按相關(guān)部門批準(zhǔn)圖紙中尺寸計(jì)算建筑面積;其次，測繪部門按圖計(jì)算樓梯建筑面積并在其出具的報(bào)告相關(guān)說明中注明復(fù)式梯計(jì)算建筑面積的依據(jù)。

圖8 夾層樓梯圖示

六、設(shè)計(jì)形式特殊的復(fù)式房內(nèi)樓梯

標(biāo)準(zhǔn)復(fù)式房內(nèi)樓梯建筑面積計(jì)算一般按自然層計(jì)，樓梯不存在權(quán)屬界線不清晰問題。但遇到如圖9所示的樓梯如何確定二層兩戶的分戶界線卻存在不同的理解。圖9所示的住宅是三層兩戶的設(shè)計(jì)形式，其中2層是兩戶共用樓層。從實(shí)地情況來看，兩戶的產(chǎn)權(quán)界線十分清晰明確，但在測繪計(jì)算時(shí)如何確定2層兩戶樓梯處的界線卻成了難點(diǎn)問題，在實(shí)際作業(yè)時(shí)至少存在以下兩種操作方案。

圖9 復(fù)式樓梯平面圖示

1)方案1：首先，圖9中的建筑為3層，樓梯應(yīng)計(jì)3次建筑面積;其次，考慮到2層上3層樓梯的上方空間為B戶使用，而下方空間為A戶使用(如圖10所示)，但A戶樓梯的上、下方空間都為A戶使用。A戶樓梯和標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)式樓梯沒有本質(zhì)區(qū)別，而B戶樓梯非標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)式樓梯。因此，在測繪計(jì)算時(shí)A戶室內(nèi)樓梯計(jì)算2次建筑面積，B戶樓梯只計(jì)算1次建筑面積。

2)方案2：同方案1相同，同樣認(rèn)為樓梯應(yīng)計(jì)算3次建筑面積，但結(jié)合1層、2層、3層平面圖，1層、3層樓梯應(yīng)各計(jì)算一次建筑面積并相應(yīng)歸入各自套內(nèi)，2層樓梯位置從平面圖上應(yīng)理解為A、B兩戶共同使用的建筑空間，借鑒公用面積共同使用共同分?jǐn)偟脑瓌t，在測繪計(jì)算時(shí)將2層樓梯按長度從中間切斷每戶一半。

圖10 復(fù)式樓梯剖面圖示

在實(shí)際工作中此種戶型設(shè)計(jì)并不常見，上述兩種方案也各有各的道理，在實(shí)際作業(yè)中如何操作才能更好地體現(xiàn)公平、合理，大家可以提出不同方案共同探討。

七、結(jié)束語

房屋建筑面積的測繪計(jì)算是一項(xiàng)精細(xì)而繁瑣的工作，政策性強(qiáng)，精度要求高，涉及千家萬戶的切身利益。筆者根據(jù)多年來的工作實(shí)踐，從技術(shù)層面探討和總結(jié)了房產(chǎn)測繪中面積計(jì)算的疑難問題，希望通過與同行的探討與交流，找到一種更為合理的測繪計(jì)算方法。

［1］國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.GB/T 17986.1—2000房產(chǎn)測量規(guī)范［S］.北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2000.

［2］深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.SZJG/T 22—2006房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范［S］.深圳：［s.n.］，2006.

［3］張建強(qiáng).房地產(chǎn)測量［M］.北京：測繪出版社，2002.