/林 盛 宦 佳

“金色年華”為退休老人提供了多功能園林式生活中心，也開啟了杭州探索養(yǎng)老地產(chǎn)之路。

近日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，要在政府“?；?、兜底線”的基礎(chǔ)上，推動社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”，滿足多樣化養(yǎng)老需求。社會資本試水養(yǎng)老市場，探索養(yǎng)老地產(chǎn)等新服務(wù)模式，但目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)面臨可持續(xù)發(fā)展困境和變相圈地等困擾，亟待政府引導(dǎo)和配套監(jiān)管。

各大房企及險資紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)

杭州是一個宜居的城市，也是一個適合老年人養(yǎng)老的城市，同時，杭州還是最早開始對養(yǎng)老地產(chǎn)摸索的城市之一。

杭州富陽是養(yǎng)老公寓發(fā)展較快的區(qū)域。最著名的當(dāng)數(shù)“金色年華”，位于之江旅游度假區(qū)轉(zhuǎn)塘金家?guī)X。由浙江省馬寅初人口福利基金會下屬的浙江銀發(fā)事業(yè)發(fā)展中心建設(shè)和經(jīng)營，享受國家發(fā)改委重點項目引導(dǎo)基金扶持，被列為浙江省養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)施重點示范項目之一。

據(jù)了解，“金色年華”推出的養(yǎng)老模式主要有三種：居家服務(wù)式公寓、養(yǎng)生公寓和酒店式度假公寓?！敖鹕耆A”主推的居家服務(wù)式公寓，全部精裝修，由多位生活管家和健康管家為老人提供全天候服務(wù)，支付45萬到50萬元，即可居住50年，享受養(yǎng)老服務(wù)。

而杭州社會養(yǎng)老與商品地產(chǎn)首次結(jié)合的嘗試，來自綠城集團在臨平的商品房項目——綠城·藍庭。這也是目前杭州硬件配套最為成熟的養(yǎng)老社區(qū)之一。

頤養(yǎng)公寓是綠城·藍庭試水養(yǎng)老概念的一個組團。頤養(yǎng)公寓共計10層，一、二層為社區(qū)醫(yī)院、活動中心、園區(qū)食堂及洗護中心。三、四層為護理院。五層以上則是老年公寓。

據(jù)綠城·藍庭總經(jīng)理董暉稱，目前頤養(yǎng)公寓已經(jīng)入住80多位老年人。護理院的床位費為1500元/月，護理費1200元/月，可以使用醫(yī)保，老人只需要自己支付300元/月。“1800元/月的費用非常便宜，所以護理院60個床位經(jīng)常排隊等候?！倍瓡熣f。

養(yǎng)老公寓為老人們提供了健身娛樂等活動。圖為“金色年華”中秋舞會現(xiàn)場。

萬科位于余杭區(qū)的良渚文化村項目也有養(yǎng)老地產(chǎn)推出。除了綠城和萬科外，杭州本土的開發(fā)商也和養(yǎng)老公寓“打擦邊球”。比如金成集團在余杭徑山的項目，以及華元房產(chǎn)在臨安打造的云溪竹境項目，也針對老年人的需求，配套一些醫(yī)療健康設(shè)施，有點養(yǎng)老公寓的概念，但并不僅僅面向老年人銷售，僅停留在“泛老年公寓”的階段。

隨著中國老齡化人口的快速增長，“養(yǎng)老地產(chǎn)”逐漸成為房地產(chǎn)市場上繼自住型住宅之外的“隱性剛性需求”，各大房企及險資紛紛試水，但具體的商業(yè)開發(fā)模式仍處于探索階段。

業(yè)內(nèi)人士指出，盡管杭州以養(yǎng)老為概念的項目很多，但大多數(shù)沒有形成成熟的產(chǎn)業(yè)模式，多數(shù)靠政府撥款或開發(fā)商扶持而得以維持。由于缺乏產(chǎn)業(yè)自我循環(huán)的能力，難以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，稱之為“養(yǎng)老地產(chǎn)”尚缺乏基礎(chǔ)。

養(yǎng)老地產(chǎn)面臨營銷、盈利以及長期持續(xù)發(fā)展的困擾

那么，目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)還處于什么階段呢？上海親和源是目前國內(nèi)最大的致力于養(yǎng)老的機構(gòu)，其副總經(jīng)理王波分析：“對于養(yǎng)老地產(chǎn)，目前一方面國家政策不清晰，另一方面企業(yè)的管理、運營模式也不清晰，所以處于比較混亂的階段?！?/p>

上海學(xué)匯建筑設(shè)計有限公司副總建筑師張喆認為，現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)總體比較火，不少是采用和旅游地產(chǎn)相結(jié)合的做法，比如位于三亞的一些養(yǎng)老公寓。值得注意的是，旅游地產(chǎn)在我國本身就是一個缺乏規(guī)范的市場，而旅游項目一旦打出養(yǎng)老的旗號，更是增添諸多難以規(guī)范的地方。

此外，目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)面臨營銷、盈利以及長期持續(xù)發(fā)展的困擾。綠城集團副總經(jīng)理、綠城頤樂教育投資有限公司總經(jīng)理馮雨峰稱，對于養(yǎng)老公寓的盈利模式，大家都“交學(xué)費”摸索。先來算一筆賬，以綠城·藍庭為例，共有86套養(yǎng)老公寓和30套護理院，而總投入為1.08億元，大約每套成本為93萬元，護理院收費最高，一套房全年收費也僅數(shù)萬元，如果僅靠收服務(wù)費維持，根本不可能實現(xiàn)盈利。

目前，中國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的榜樣還未出現(xiàn)。政策未明的前提下，民間資本為了盡量有盈利，不約而同地優(yōu)先考慮高端市場。

馮雨峰稱，養(yǎng)老公寓第一批客戶往往是企業(yè)老板、退休干部或大學(xué)教授，“他們具備購買的資金，而且思想觀念相對開放，對養(yǎng)老公寓的接受度較高”。而戴德梁行的問卷調(diào)查結(jié)果顯示，中高收入的老人希望與子女同住的只占很少的比例，他們是試水養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的首個目標(biāo)群體。

為了解決養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展瓶頸，綠城推出了全新的“學(xué)院式養(yǎng)老”模式，企圖通過這種新模式，吸引老年人為了讀書而入住?！斑@個項目最大的特點是學(xué)院式養(yǎng)老，將設(shè)有老年大學(xué)，占地2萬多平方米，能容納8000位老人?！本G城直接負責(zé)該項目的馮雨峰稱。

2013年7月27日，綠城烏鎮(zhèn)雅園示范區(qū)正式開園。白墻黛瓦，典雅回廊，這里的每個建筑細節(jié)，無不透出中國古典建筑的含蓄、飄逸。這個主打“學(xué)院式養(yǎng)老”、位于烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的養(yǎng)老項目引起了社會的極大關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士驚嘆：“養(yǎng)老業(yè)迎來了‘休閑時代’?！?/p>

“這將是我們?nèi)律畹拈_始?！痹谫彿亢贤虾炌曜?，退休前是一名醫(yī)生的何女士和愛人相視一笑。決定入住前，她已對綠城烏鎮(zhèn)雅園及產(chǎn)業(yè)園進行了細細的考察，這里的配套讓她很滿意：想去活動下筋骨，可以去功能齊全的體育館、舞蹈教室、手工教室；想和志同道合的老朋友休閑娛樂一下，就去生理療養(yǎng)室、茶吧。

“正式住進來后，我還想發(fā)揮余熱，教老年人瑜伽和經(jīng)絡(luò)保健操！”生性活潑的何女士坦言，她要將年輕時沒時間做的事情補回來。

還有一些開發(fā)商試圖通過輸出管理來盈利。比如，親和源曾給萬科幸福匯輸出養(yǎng)老管理服務(wù)，而綠城也在和海寧的一個養(yǎng)老項目合作，試圖通過管理服務(wù)的輸出，不僅能盈利，而且能另辟“試驗田”，得到經(jīng)驗后服務(wù)自己的項目。

警惕有的開發(fā)商以養(yǎng)老地產(chǎn)之名，行圈地炒樓之實

近日，國務(wù)院出臺了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》?！兑庖姟访鞔_指出，要通過簡政放權(quán)，創(chuàng)新體制機制，激發(fā)社會活力，充分發(fā)揮社會力量的主體作用，滿足多樣化養(yǎng)老需求。專家指出，此次意見的出臺正式表明了養(yǎng)老模式由單一的政府主體走向“政府主導(dǎo)、社會布局”的多元主體，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是極大的助推力。但在民間資本熱炒養(yǎng)老概念的同時，要警惕有的開發(fā)商以養(yǎng)老地產(chǎn)之名，行圈地炒樓之實。

放開民資進入、鼓勵企業(yè)成為社會養(yǎng)老主體等，宏觀政策的利好激發(fā)了房地產(chǎn)企業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的決心。包括萬科、保利、華潤等房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，以及中國平安、中國人壽、泰康人壽等保險資金在內(nèi)的多家企業(yè)已經(jīng)在全國范圍內(nèi)大力開發(fā)“養(yǎng)老地產(chǎn)”。

今年3月，民政部副部長竇玉沛就提出：“到2015年，養(yǎng)老床位要達到每千名老人30張，城市社區(qū)為老人服務(wù)覆蓋率要達到100%，農(nóng)村達到50%?！睆膶嶋H市場需求來看，養(yǎng)老地產(chǎn)仍然面臨著巨大的發(fā)展空間。

但是，此前國土資源部針對30多個養(yǎng)老項目用地的調(diào)查顯示，個別養(yǎng)老用地存在偏離養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域發(fā)展的傾向。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，很多開發(fā)商打著“養(yǎng)老地產(chǎn)”的名義，低價拿地，實際上仍然在做普通住宅，只是搭配少量養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。有的甚至僅僅包裝一個“養(yǎng)老房產(chǎn)”概念作為拿地的策略。

“養(yǎng)老地產(chǎn)到底怎么做，按什么標(biāo)準(zhǔn)做，沒有現(xiàn)成經(jīng)驗，也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，有的企業(yè)只是宣稱要做養(yǎng)老項目，圈了地之后蓋的仍是商品房?！币晃粐箝_發(fā)商直言指出。

中國社會科學(xué)院社會政策研究中心秘書長唐鈞對此表示，為了避免養(yǎng)老地產(chǎn)成為房地產(chǎn)泡沫的延續(xù)，下一步需要政府層面結(jié)合“養(yǎng)老地產(chǎn)”的特點出臺相關(guān)土地供應(yīng)政策及規(guī)范措施。

民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司司長詹成付也指出，本次《意見》針對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提出了一些新的有針對性和操作性的政策措施，其中就包括了完善土地供應(yīng)的政策，要求各地落實好將各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地，納入城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃，可將閑置的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地。

據(jù)悉，國土資源部正在征集各試點城市養(yǎng)老用地招拍掛經(jīng)驗，以進一步推動養(yǎng)老用地發(fā)展，目前會優(yōu)先安排符合規(guī)劃的非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)用地。新辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)符合國家劃撥用地目錄的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，可采取劃撥方式優(yōu)先供地。

專家表示，社會資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)初期出現(xiàn)的種種亂象，反映的是行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的缺位。未來，專業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展將會成為這一領(lǐng)域的主要趨勢，因此尤其需要在供地中明確養(yǎng)老地產(chǎn)的公益性質(zhì)和商業(yè)性質(zhì)的邊界，做好配套監(jiān)管，以堵住變相房地產(chǎn)開發(fā)的“捷徑”。