■ 孫 超（武漢理工大學(xué)管理學(xué)院 武漢 230070）

在我國(guó)，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源中一直保持在25%左右的比例（如圖1所示），因而銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中具有十分重要的作用。從需求方面來(lái)說(shuō)，個(gè)人房地產(chǎn)信貸對(duì)于刺激房地產(chǎn)行業(yè)需求的作用亦是十分明顯。同時(shí)，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，通過(guò)有效信貸發(fā)放來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)其控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)展自身收入來(lái)源也十分重要。因此，在新的宏觀政策環(huán)境下，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)基于最新的外部環(huán)境建立一套完善的房地產(chǎn)相關(guān)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，從而促進(jìn)房地產(chǎn)信貸的科學(xué)發(fā)展，也間接推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素分析

目前，我國(guó)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)相關(guān)貸款主要可以依照貸款對(duì)象及貸款用途分為個(gè)人住房信貸和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款兩種。由于這兩種不同性質(zhì)的貸款發(fā)放模式、用途、性質(zhì)均存在較大差異，故本文從這兩種不同形式的房地產(chǎn)貸款出發(fā)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成和傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行分析。

（一）個(gè)人住房貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)誘因分析

房地產(chǎn)個(gè)人住房貸款是指房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者以其購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)價(jià)值為抵押，從而獲取銀行貸款以補(bǔ)充其房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)資金的一種信貸方式。在這種形式的房地產(chǎn)信貸中，商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于貸款者違約的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)利率波動(dòng)等因素引致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

在個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和傳導(dǎo)機(jī)制內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素往往可以歸結(jié)為：還貸能力惡化：商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款借款人因失業(yè)、患病、所經(jīng)營(yíng)企業(yè)出現(xiàn)困難等情況使其無(wú)力償還所借資金。借款人道德風(fēng)險(xiǎn)：個(gè)人借款者由于房?jī)r(jià)下行導(dǎo)致違約對(duì)其有利的情況下往往會(huì)實(shí)施“斷供”行為來(lái)為自身謀取利益，例如目前多地出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下行使貸款者發(fā)現(xiàn)其購(gòu)買(mǎi)新房的房款低于其在剩余還款期內(nèi)所應(yīng)償還的住房貸款總額并因此實(shí)施斷供。利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)個(gè)人信貸的期限較長(zhǎng)、數(shù)額較高，因此當(dāng)市場(chǎng)利率出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，該房地產(chǎn)抵押貸款的價(jià)值就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)波動(dòng)，并且利率的波動(dòng)也會(huì)對(duì)借款人的還款能力產(chǎn)生一定的影響，從而影響住房個(gè)人信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)水平。

當(dāng)個(gè)人住房信貸的借款人出現(xiàn)還貸能力惡化、道德風(fēng)險(xiǎn)升高，市場(chǎng)信貸利率發(fā)生不利于銀行的變化時(shí)，商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)便有可能發(fā)生變化，從而產(chǎn)生對(duì)商業(yè)銀行不利的情況，其傳導(dǎo)過(guò)程如圖2所示。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)誘因分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是以在建的房地產(chǎn)工程、在建地產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)等可盈利資產(chǎn)為抵押物，從而從銀行獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金的一種信貸模式，是目前房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的一種主要形式。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的抵押物價(jià)值波動(dòng)性低于證券類的金融資產(chǎn)，并且其收益率較有保障，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是目前商業(yè)銀行的主要利潤(rùn)來(lái)源之一。在我國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存在的主要風(fēng)險(xiǎn)誘因可以歸納為：滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)：隨著目前我國(guó)房?jī)r(jià)下行可能的增大，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的低迷加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中的抵押物房產(chǎn)的滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)，而房產(chǎn)滯銷(xiāo)將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金壓力增大，影響其償付貸款的能力，從而提高了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于自身資金鏈斷裂、建設(shè)成本超出預(yù)算、不可抗力因素等原因無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)而出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行所獲抵押物無(wú)法升值進(jìn)而導(dǎo)致銀行出現(xiàn)信貸損失的現(xiàn)象。道德風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于不正當(dāng)?shù)尿_貸目的，通過(guò)“假按揭”、墊付首付款等行為規(guī)避?chē)?guó)家監(jiān)管政策從而從商業(yè)銀行騙取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的行為。

鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款往往數(shù)額較大，一旦發(fā)生壞賬損失后對(duì)于商業(yè)銀行的沖擊較大，因而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)十分重要。

新形勢(shì)下銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)控制措施設(shè)計(jì)

（一）健全個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制

目前，我國(guó)個(gè)人信用監(jiān)控體系建設(shè)已經(jīng)獲得初步成效，商業(yè)銀行通過(guò)個(gè)人信用監(jiān)控系統(tǒng)可以獲取包括個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者的個(gè)人身份及戶籍信息、居住職業(yè)資料、銀行卡消費(fèi)記錄及信用卡信用狀況、以往貸款明細(xì)及擔(dān)保信息、住房公積金賬戶狀況等信息，從而有效地評(píng)估個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者的信用風(fēng)險(xiǎn)水平。然而目前我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人信用情況的監(jiān)控依然停留在靜態(tài)觀測(cè)階段，通常商業(yè)銀行只會(huì)在貸款發(fā)放審核時(shí)對(duì)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)者的信用狀況進(jìn)行核查和評(píng)估，而在完成貸款發(fā)放后并不會(huì)主動(dòng)關(guān)注個(gè)人住房信貸還款人的經(jīng)濟(jì)狀況的變化，因而這種缺乏主動(dòng)管理和預(yù)警的個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制不利于新調(diào)控環(huán)境下銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。

圖1 房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中銀行貸款占比

圖2 商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)圖

我國(guó)商業(yè)銀行可以通過(guò)建立一套個(gè)人信用動(dòng)態(tài)監(jiān)控規(guī)則來(lái)控制房地產(chǎn)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)。在商業(yè)銀行的個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制中，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)針對(duì)每一個(gè)個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)者的具體情況，如貸款金額、抵押房產(chǎn)價(jià)值、職業(yè)背景等因素確定該貸款者的主要收入性質(zhì)（固定收入或經(jīng)營(yíng)性收入）、收入來(lái)源穩(wěn)定性（是否受行業(yè)波動(dòng)的影響）、居住流動(dòng)性特征（是否易于遷移規(guī)避貸款追討）、非流動(dòng)資產(chǎn)構(gòu)成（是否有較多的其他抵押資產(chǎn)可供緊急情況變現(xiàn)），在確定這些特征的基礎(chǔ)上將個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者的信貸風(fēng)險(xiǎn)水平劃分為不同的層級(jí)。

對(duì)于低風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者，在完成住房貸款發(fā)放后只需定期監(jiān)控該申請(qǐng)者的還款進(jìn)度，除非出現(xiàn)延期繳納的情形，否則不對(duì)該類申請(qǐng)者進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。對(duì)于中等風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過(guò)建立一套動(dòng)態(tài)的監(jiān)控規(guī)則，以預(yù)警性的動(dòng)態(tài)監(jiān)控指標(biāo)（如單位時(shí)間內(nèi)緩繳次數(shù)、單位時(shí)間內(nèi)個(gè)人收入負(fù)向變動(dòng)率、單位時(shí)間內(nèi)個(gè)人信用狀況惡化度、單位時(shí)間內(nèi)個(gè)人居留地變動(dòng)頻率）來(lái)確定該等級(jí)消費(fèi)者近期是否存在違約風(fēng)險(xiǎn)從而確定是否對(duì)該等級(jí)的借貸人實(shí)施預(yù)防措施。對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過(guò)較為頻繁的信用狀況監(jiān)控，甚至指派專門(mén)的監(jiān)督跟進(jìn)人員對(duì)該類別住房貸款申請(qǐng)者的信用狀況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤從而提前發(fā)現(xiàn)該類人員的違約可能，盡早采取相應(yīng)的防范措施。

（二）建立抵押物價(jià)值監(jiān)測(cè)系統(tǒng)

為了有效保障商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸抵押物價(jià)值的完備性和增值能力，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持履行我國(guó)相關(guān)監(jiān)管部門(mén)所要求的對(duì)抵押物合規(guī)性審查，保證抵押貸款的抵押率符合硬性規(guī)定的基礎(chǔ)上，建立一套更加全面的抵押物價(jià)值監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款的抵押物價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與跟蹤。

在目前房?jī)r(jià)地價(jià)下行壓力較大的環(huán)境下，商業(yè)銀行在完成住房信貸發(fā)放后應(yīng)當(dāng)定期對(duì)抵押房產(chǎn)、地塊、在建工程價(jià)值進(jìn)行價(jià)值變動(dòng)檢測(cè)，重點(diǎn)考察這些房地產(chǎn)型抵押物的地塊增值潛力、所處區(qū)域規(guī)劃變化、房產(chǎn)功能用途變更、交通配套設(shè)施完善進(jìn)度、工程建設(shè)質(zhì)量等因素，在這些因素發(fā)生重大變化時(shí)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)信貸的抵押物價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，從而觸發(fā)對(duì)應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，避免銀行的信貸損失。

此外，商業(yè)銀行的抵押物檢測(cè)系統(tǒng)中還應(yīng)當(dāng)包括商業(yè)銀行內(nèi)部人員的操作風(fēng)險(xiǎn)控制，即商業(yè)銀行還應(yīng)當(dāng)對(duì)處理房地產(chǎn)貸款的相關(guān)人員、部門(mén)進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)督和有效的內(nèi)部控制，避免其內(nèi)部人員在房地產(chǎn)相關(guān)貸款發(fā)放過(guò)程中出現(xiàn)違背法定房地產(chǎn)抵押處理程序的行為。

（三）完善房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

由于目前我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策較多，并且各級(jí)地方政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的細(xì)化程度和執(zhí)行力度不同，因此商業(yè)銀行在房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制過(guò)程中還應(yīng)當(dāng)依據(jù)各個(gè)地區(qū)的實(shí)際情況，通過(guò)有針對(duì)性地分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行狀況來(lái)專門(mén)制定對(duì)應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制政策。因此，我國(guó)商業(yè)銀行在新調(diào)控環(huán)境下應(yīng)當(dāng)建立一套完善的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以此來(lái)規(guī)范各級(jí)地方分行機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制，從而通過(guò)規(guī)范化的流程督促其下屬機(jī)構(gòu)有效地預(yù)警當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)估小組，定期對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，各種類型房地產(chǎn)的總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度、政府土地供應(yīng)規(guī)模變化、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況、房地產(chǎn)交易價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)記錄，同時(shí)組織內(nèi)部專家專門(mén)討論本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)水平及其最近調(diào)控政策對(duì)該行業(yè)發(fā)展的影響，從而對(duì)銀行所持有的相關(guān)貸款所可能面臨的行業(yè)整體下行風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)各級(jí)地方銀行應(yīng)當(dāng)將這些信息匯總報(bào)送至較高級(jí)，從而形成一個(gè)總體的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)，方便商業(yè)銀行高級(jí)管理者能夠有效預(yù)警房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體風(fēng)險(xiǎn)。為了減少該房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的實(shí)施成本，商業(yè)銀行可以要求各級(jí)地方機(jī)構(gòu)根據(jù)自身所持有的房地產(chǎn)相關(guān)貸款規(guī)模大小，制定不同級(jí)別的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)于房地產(chǎn)信貸規(guī)模較小的分支機(jī)構(gòu)可以適當(dāng)減小其信息收集頻率和信息收集粒度，從而科學(xué)合理地貫徹該預(yù)警機(jī)制。

（四）發(fā)展和創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁技術(shù)

隨著我國(guó)金融市場(chǎng)改革的逐步深入，我國(guó)商業(yè)銀行進(jìn)行金融創(chuàng)新從而規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，也是商業(yè)銀行在新調(diào)控環(huán)境下控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑之一。隨著我國(guó)政府對(duì)于金融管制的逐步放開(kāi)，商業(yè)銀行已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)一定程度的金融創(chuàng)新從而轉(zhuǎn)嫁其房地產(chǎn)相關(guān)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)。自2005年我國(guó)銀監(jiān)會(huì)和央行實(shí)施《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》以來(lái)，已經(jīng)陸續(xù)有部分商業(yè)銀行通過(guò)發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款支持證券的方式將其所持有的部分房地產(chǎn)相關(guān)貸款打包發(fā)行，并取得了不錯(cuò)的成效，因此在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，為了盡可能地減少房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)給商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制體系帶來(lái)的沖擊，通過(guò)信貸資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新手段來(lái)轉(zhuǎn)嫁商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)十分重要。

由于我國(guó)商業(yè)銀行均帶有一定的國(guó)有背景，且在我國(guó)特有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，通過(guò)尋求政府支持和擔(dān)保來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化是我國(guó)商業(yè)銀行可以采用的創(chuàng)新手段。我國(guó)商業(yè)銀行可通過(guò)行業(yè)聯(lián)盟并推動(dòng)形成政府扶持的擔(dān)保公司，以一定的資金池為擔(dān)保將商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款打包成具有政府擔(dān)保的證券理財(cái)產(chǎn)品，從而借助政府信用向市場(chǎng)發(fā)放，促進(jìn)商業(yè)銀行的信貸資產(chǎn)證券化進(jìn)程，同時(shí)也可以避免目前商業(yè)銀行通過(guò)借助信托機(jī)構(gòu)發(fā)行信貸類理財(cái)產(chǎn)品，從而進(jìn)行表外房地產(chǎn)貸款發(fā)放帶來(lái)的金融衍生品風(fēng)險(xiǎn)，最終促進(jìn)我國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸發(fā)放業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

（五）引入第三方監(jiān)督評(píng)估機(jī)制

目前我國(guó)商業(yè)銀行由于機(jī)構(gòu)龐大，其運(yùn)營(yíng)成本較高，因此在未來(lái)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)構(gòu)建過(guò)程中，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過(guò)將部分職能外包給第三方監(jiān)督評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式來(lái)降低自身的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制成本。商業(yè)銀行可以將其房地產(chǎn)信貸的標(biāo)的項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、資產(chǎn)變動(dòng)狀況檢測(cè)等職能外包給公信度較高的第三方房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，從而借助專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果來(lái)提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的控制效率，最終實(shí)現(xiàn)更加優(yōu)化的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制。

結(jié)論

隨著目前我國(guó)社會(huì)各界對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)暴利和房?jī)r(jià)持續(xù)高漲情況的關(guān)注，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度正不斷加大。在我國(guó)越來(lái)越趨于高壓電房地產(chǎn)調(diào)控政策下，我國(guó)商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)應(yīng)當(dāng)采取的更加動(dòng)態(tài)化、全面化和創(chuàng)新化的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制措施，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)自身房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的有效監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)控制。

1.姚啟平.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系與風(fēng)險(xiǎn)防范研究[D].重慶大學(xué)，2009

2.王淑敏，石信誼.房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)[M].清華大學(xué)出版社，2009