■ 辜勝阻 教授 李睿 呂勉（武漢大學(xué)戰(zhàn)略管理研究院武漢 430072）

城鎮(zhèn)化是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的潛在內(nèi)需和持久的增長(zhǎng)動(dòng)力，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)也是重要的發(fā)展機(jī)遇。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，人們的“吃穿用”需求已經(jīng)基本滿(mǎn)足，但“住行學(xué)”剛需還很大。城鎮(zhèn)化的核心是農(nóng)民工市民化，市民化不僅僅是戶(hù)籍的變更，更重要的是讓進(jìn)城人口實(shí)現(xiàn)安居和樂(lè)業(yè)。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，越來(lái)越多的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，會(huì)形成對(duì)住房的大規(guī)模、多層次、多樣性的需求。據(jù)測(cè)算，未來(lái)10年，每年新增城鎮(zhèn)人口將達(dá)到2000多萬(wàn)人，每年需要商品房至少6億平方米以上。新型城鎮(zhèn)化不僅會(huì)帶來(lái)城鎮(zhèn)增量人口的住房需求，還會(huì)釋放已被計(jì)入城鎮(zhèn)人口的住房需求。這部分人口主要是生活工作在城市但是沒(méi)有能力買(mǎi)房無(wú)法融入城市的“半城鎮(zhèn)化”人口。基本住房需求被滿(mǎn)足的同時(shí)，進(jìn)城人口需要大量醫(yī)院、學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施與之相配套，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資和建設(shè)也提出了相應(yīng)要求。集中爆發(fā)的存量住房需求以及同步攀升的增量住房需求，再加上配套的基礎(chǔ)設(shè)施投資需求，可以想象，未來(lái)城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)難得的發(fā)展機(jī)遇。雖然城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)重大機(jī)遇，但城鎮(zhèn)化不能被“房地產(chǎn)化”，城鎮(zhèn)化不能建立在單一的房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，健康的城鎮(zhèn)化需要多元產(chǎn)業(yè)支撐和堅(jiān)實(shí)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程被“房地產(chǎn)化”表現(xiàn)及危害

新型城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇讓很多人興奮，但也有很多人擔(dān)憂(yōu)城鎮(zhèn)化變成新一輪“造城運(yùn)動(dòng)”和“房地產(chǎn)化”，使城鎮(zhèn)化陷入誤區(qū)，好事辦歪。城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的“房地產(chǎn)化”問(wèn)題，主要表現(xiàn)為地方政府在城鎮(zhèn)化發(fā)展思路上，走城市規(guī)模擴(kuò)張之路，過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)行業(yè)，忽視產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展、城市質(zhì)量的提升和城市軟實(shí)力的建設(shè)；在城鎮(zhèn)化發(fā)動(dòng)機(jī)制上，主要采用政府發(fā)動(dòng)型機(jī)制，過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政，使得過(guò)高地價(jià)推高房?jī)r(jià)，擠出居民消費(fèi)，擠出農(nóng)民工，擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)很重要，但是其不良發(fā)展不僅阻礙城鎮(zhèn)化的健康持續(xù)發(fā)展，而且不利于我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和社會(huì)的穩(wěn)定。

首先，地方政府過(guò)度依賴(lài)土地紅利，有可能陷入“賣(mài)地財(cái)政”陷阱，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，這種發(fā)展模式難以為繼。

當(dāng)前我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段，無(wú)論是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還是提供基本的公共服務(wù)，都需要大量的資金投入。地方政府財(cái)力與事權(quán)不相匹配情況下，不斷攀升的土地價(jià)格容易使地方政府陷入“賣(mài)地財(cái)政”陷阱。土地所有權(quán)政府壟斷的局面為地方政府帶來(lái)了大量土地轉(zhuǎn)讓收入，土地財(cái)政成為地方政府增加財(cái)政收入、發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的重要手段。據(jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，2011年地方政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入超過(guò)3萬(wàn)億元，相當(dāng)于地方政府財(cái)政收入的80%以上。這種以“征地—賣(mài)地—收益”為主要環(huán)節(jié)的粗放式土地經(jīng)營(yíng)與使用在為地方政府帶來(lái)豐厚收益的同時(shí)，削弱了地方政府轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的動(dòng)機(jī)，使得地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷積累。由于土地財(cái)政基本上屬于“一次性財(cái)政”，以土地抵押為支撐的地方政府融資平臺(tái)已經(jīng)積累了巨額的債務(wù)，土地財(cái)政已成為地方債務(wù)最大的法律風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。2010年度審計(jì)署審計(jì)報(bào)告顯示，截至2010年底，全國(guó)省、市、縣三級(jí)地方政府性債務(wù)余額共計(jì)107174.91億元，債務(wù)余額中銀行貸款為84600多億元，占全部債務(wù)的79%。而銀行的這些貸款，大多數(shù)是以土地做抵押或主要依靠土地收入償還（杜曉、李媛，2011）。

其次，過(guò)高地價(jià)推高房?jī)r(jià)，也推高了居民的生活成本，不利于農(nóng)民工“住有所居”和融入城市，對(duì)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口具有“擠出效應(yīng)”。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人口由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，關(guān)鍵是推進(jìn)農(nóng)民工市民化，讓他們實(shí)現(xiàn)市民夢(mèng)、安居夢(mèng)、創(chuàng)業(yè)夢(mèng)。有研究顯示，在其他條件不變的情況下，土地價(jià)格越高，意味著在該地區(qū)生活成本（例如房?jī)r(jià)和交通成本）就越高，如果這些上升的成本不能被技術(shù)進(jìn)步或者集群收益所抵消，勞動(dòng)力就必須退出該地區(qū)（中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前沿課題組，2011），即形成對(duì)人口的擠出效應(yīng)。目前我國(guó)城市房?jī)r(jià)高漲的同時(shí)，農(nóng)民工的工資卻沒(méi)有實(shí)現(xiàn)相應(yīng)幅度的增長(zhǎng)，過(guò)高地價(jià)推高房?jī)r(jià)使農(nóng)民工難以在城市“扎根”。統(tǒng)計(jì)顯示，從2002到2012十年間，全國(guó)商品房平均售價(jià)漲幅高達(dá)159%，北京、上海等一線城市商品房平均售價(jià)的漲幅甚至超過(guò)300%，一線城市的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)15倍（王煒，2012）。高房?jī)r(jià)帶來(lái)的購(gòu)房難、租房貴等問(wèn)題使許多農(nóng)民工無(wú)法融入城市，農(nóng)民工只能“望房興嘆”，對(duì)大城市缺乏歸屬感，在城市工作多年后依然只能回到農(nóng)村。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在城鎮(zhèn)擁有自購(gòu)房的農(nóng)民工，僅占外來(lái)農(nóng)民工總數(shù)的0.7%（見(jiàn)表1）。由于房租高企，僅房租一項(xiàng)支出就占了很多外地來(lái)京工作者收入的50%甚至70%。對(duì)于買(mǎi)不起房而又得不到廉租房的廣大“夾心層”群體來(lái)說(shuō)，要用三分之一到三分之二的收入來(lái)租房，用來(lái)消費(fèi)的可支配收入大大減少，面臨極大的生活壓力（辜勝阻、李洪斌，2013）。所謂“安居”才能“樂(lè)業(yè)”，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，解決農(nóng)民工的住房問(wèn)題對(duì)于促進(jìn)農(nóng)民工市民化，推動(dòng)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展具有重要意義。

表1 2011年外出農(nóng)民工在不同地區(qū)務(wù)工的住宿情況 (單位：%)資料來(lái)源：2011年我國(guó)農(nóng)民工調(diào)查監(jiān)測(cè)報(bào)告.國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2012-4-27

再次，部分地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)“一業(yè)獨(dú)大”，過(guò)多吸納社會(huì)生產(chǎn)要素，對(duì)城市實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，使城鎮(zhèn)發(fā)展缺乏必要的產(chǎn)業(yè)支撐，一些城市新城變?yōu)椤翱粘恰薄?/p>

短期而言，發(fā)展房地產(chǎn)對(duì)于帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的意義是顯而易見(jiàn)的。但從經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的角度來(lái)看，僅依靠房地產(chǎn)行業(yè)而忽視其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不利于城市的健康發(fā)展，是難以為繼的。土地價(jià)格的快速上升不僅導(dǎo)致工業(yè)及服務(wù)業(yè)的成本大幅度提高，降低了老百姓的創(chuàng)業(yè)激情，而且導(dǎo)致資源向房地產(chǎn)市場(chǎng)集中，擠占了其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的土地、資金等生產(chǎn)要素，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)極為不牢固。當(dāng)前，我國(guó)局部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)“一業(yè)獨(dú)大”特征明顯，甚至有“崩盤(pán)”風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)城鎮(zhèn)化變成“房地產(chǎn)化”時(shí)，大量土地資源用于“造城運(yùn)動(dòng)”，而造出的新城又由于生活配套設(shè)施不足、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐無(wú)法吸納就業(yè)等原因，缺少留住居民的能力和持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，房屋入住率低、空置率高，變?yōu)椤翱粘恰?、“鬼城”。日本、美?guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家以及我國(guó)香港地區(qū)都曾有過(guò)依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，最終跌倒在房地產(chǎn)泡沫中的教訓(xùn)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，城鎮(zhèn)化必須建立在堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)為新市民提供就業(yè)機(jī)會(huì)，而不是依托房地產(chǎn)來(lái)唱“空城計(jì)”。缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的房地產(chǎn)化不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，健康可持續(xù)的城鎮(zhèn)化應(yīng)當(dāng)建立在工業(yè)化及產(chǎn)城融合基礎(chǔ)上。

最后，一些大拆大建的房地產(chǎn)業(yè)粗放式開(kāi)發(fā)和城市“攤大餅式”擴(kuò)張?jiān)斐沙鞘薪ㄔO(shè)效率低下和資源浪費(fèi)，降低了城市居民的生活。

過(guò)度注重城市規(guī)模的擴(kuò)張和房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，而忽視了城市軟實(shí)力的提高，是一種粗放式的發(fā)展方式，將導(dǎo)致資源的利用效率降低，影響城鎮(zhèn)化的質(zhì)量。房地產(chǎn)化的推進(jìn)需要大量的土地資源，隨著土地資源的日益稀缺，我國(guó)土地供需矛盾日益突出。國(guó)土資源部2011年調(diào)研發(fā)現(xiàn)，31個(gè)?。▍^(qū)、市）全年用地需求總計(jì)達(dá)到1616萬(wàn)畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于年度計(jì)劃指標(biāo)（670萬(wàn)畝）。（國(guó)土部調(diào)研，2011）部分城市的盲目無(wú)序擴(kuò)張導(dǎo)致城市建設(shè)空有規(guī)模而無(wú)效率，“攤大餅”式的城市擴(kuò)張?jiān)斐少Y源浪費(fèi)和環(huán)境破壞，大拆大建的發(fā)展方式使原本稀缺的資源更為稀缺，不利于城鎮(zhèn)化的健康持續(xù)發(fā)展。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興曾指出，我國(guó)是世界上每年新建建筑量最大的國(guó)家，每年新建面積達(dá)20億平方米，建筑的平均壽命卻只能維持25-30年（蔣秀娟，2010），大大低于一般建筑50-100年、重要建筑和高層建筑主體結(jié)構(gòu)100年的耐久年限?！皵偞箫炇健钡陌l(fā)展方式還導(dǎo)致城市專(zhuān)業(yè)分工的水平很低，產(chǎn)業(yè)的空間結(jié)構(gòu)惡化，因此城市的營(yíng)運(yùn)效率也變得極低。大拆大建粗放式的房地產(chǎn)發(fā)展也導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新動(dòng)力不足，各中小城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展幾乎千篇一律的高樓大廈，不利于城市形象的建立和城市軟實(shí)力的提升，影響城鎮(zhèn)化的質(zhì)量和可持續(xù)性。

避免城鎮(zhèn)化陷入“房地產(chǎn)化”誤區(qū)的對(duì)策建議

發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于促進(jìn)農(nóng)民工市民化、滿(mǎn)足農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的住房需求具有重要作用。但城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)化，過(guò)高地價(jià)推高房?jī)r(jià)、城市“攤大餅式”擴(kuò)張會(huì)阻礙城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。當(dāng)前，要合理采取措施推進(jìn)相關(guān)領(lǐng)域改革，避免城鎮(zhèn)化陷入“房地產(chǎn)化”誤區(qū)。

（一）要深化財(cái)稅體制改革，避免地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴(lài)，使地方政府財(cái)力與事權(quán)相匹配

發(fā)展城鎮(zhèn)化必須由過(guò)度依賴(lài)廉價(jià)勞動(dòng)力、土地等“要素驅(qū)動(dòng)”的發(fā)展階段向“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”發(fā)展階段轉(zhuǎn)變，推動(dòng)城鎮(zhèn)化從重?cái)?shù)量的外延式擴(kuò)張轉(zhuǎn)向重品質(zhì)的內(nèi)涵式發(fā)展（辜勝阻、劉江日，2012）。當(dāng)前，地方政府對(duì)于土地財(cái)政的過(guò)度依賴(lài)主要源于其財(cái)力與事權(quán)間的不相匹配。因而要改變地方政府對(duì)于土地財(cái)政的過(guò)度依賴(lài)和對(duì)“土地紅利”的過(guò)度利用，改變土地經(jīng)營(yíng)和使用的粗放型、低效率的模式，轉(zhuǎn)變“地價(jià)攀升、房?jī)r(jià)畸高、地產(chǎn)泡沫”的格局，就必須堅(jiān)持財(cái)力與事權(quán)相匹配的原則，深化財(cái)稅體制改革。要不斷完善分稅制和轉(zhuǎn)移支付制度，合理界定中央政府與地方政府的公共服務(wù)職責(zé)，轉(zhuǎn)變當(dāng)前地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政的現(xiàn)狀。研究和推廣房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅收制度改革，擴(kuò)大地方政府發(fā)行城鎮(zhèn)建設(shè)債券試點(diǎn)，確保地方財(cái)政有穩(wěn)定可靠的稅源，使得政府?dāng)[脫對(duì)“賣(mài)地財(cái)政”的依賴(lài)。要合理確定土地出讓收入在不同主體間的分配比例，將政府土地出讓收入納入公共財(cái)政進(jìn)行管理，提高土地出讓收入的使用效率。要探索建立政府、企業(yè)、個(gè)人共同參與的市民化成本分擔(dān)機(jī)制，吸引民間資本參與城鎮(zhèn)建設(shè)，逐步取代城鎮(zhèn)建設(shè)依賴(lài)土地出讓金的局面。確定中央政府與地方政府的成本分擔(dān)方法，建立農(nóng)民市民化的專(zhuān)項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付。

（二）要采取多種措施加強(qiáng)房?jī)r(jià)管控，構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)體系，推進(jìn)公租房和廉租房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工的“安居夢(mèng)”

我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是賣(mài)方市場(chǎng)，還不是買(mǎi)方市場(chǎng)，在涉及的開(kāi)發(fā)商、地方政府、銀行、投機(jī)客、自住需求者等多個(gè)方面的利益群體中，自住需求者始終處于弱勢(shì)地位（李沛霖、李飛，2013）。為此，要標(biāo)本兼治調(diào)控房市，著力保障自住需求者的利益，讓進(jìn)城人口實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)想。要借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，探索利用法律、稅收、金融等措施調(diào)控社會(huì)閑置房源，減少空置率，抑制投資性住房需求，加強(qiáng)房?jī)r(jià)管控，使房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位。要通過(guò)土地制度和財(cái)稅體制改革抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，防止泡沫向中小城市蔓延。在保持房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)定性的同時(shí)要積極建立多層次的住房供給體系，規(guī)范并完善多層次的城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)，滿(mǎn)足人們多元化的需要，改變千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋的狀況。要逐步構(gòu)建一個(gè)既包括高端、中端、低端商品房，又包括保障房的多層次的住房供應(yīng)體系，完善多層次的住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)城鎮(zhèn)安居工程建設(shè)，滿(mǎn)足不同消費(fèi)群體特別是農(nóng)民工群體的住房需求，以實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的供需匹配。要深化保障房制度改革，大力發(fā)展公共租賃住房和廉租房，逐步將農(nóng)民工納入城鎮(zhèn)保障性住房的覆蓋范圍，對(duì)農(nóng)民工保障性住房建設(shè)和交易給予資金補(bǔ)貼、稅收減免、土地供應(yīng)、銀行信貸等方面的支持。通過(guò)多種方式解決農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)其安居樂(lè)業(yè)市民夢(mèng)，湖北省黃石市在擴(kuò)大保障房房源方面，新建配建改建做大“增量”和收購(gòu)吸納轉(zhuǎn)化盤(pán)活“存量”并重以增加房源的供給管理思想值得借鑒和推廣。

（三）要加快城市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)充分利用產(chǎn)業(yè)和人口向中西部地區(qū)的“雙轉(zhuǎn)移”提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，吸引農(nóng)民工回歸創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)，把城鎮(zhèn)化建立在多元合理的產(chǎn)業(yè)支撐基礎(chǔ)上

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展涉及建筑、建材、冶金、化工、輕工、機(jī)械、紡織等50多個(gè)行業(yè)，但單純靠房地產(chǎn)支撐城鎮(zhèn)化是不可持續(xù)的。健康的城鎮(zhèn)化需要多元的產(chǎn)業(yè)支撐，建立在工業(yè)化的基礎(chǔ)上。沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和集聚，無(wú)法提供城鎮(zhèn)化所需的人口、資金和就業(yè)機(jī)會(huì)等，即使依靠政府行政力量增加城鎮(zhèn)人口、開(kāi)展城鎮(zhèn)建設(shè)，也是不可持續(xù)的。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“一業(yè)獨(dú)大”的問(wèn)題，要高度重視民間資本投資渠道的拓展，釋放民間投資增長(zhǎng)活力，拓寬實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間。未來(lái)，需要逐漸改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度依賴(lài)，著力培育發(fā)展高技術(shù)、高產(chǎn)品附加值的新能源、節(jié)能環(huán)保等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)以及以信息技術(shù)、知識(shí)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，吸納就業(yè)，促進(jìn)地方發(fā)展，降低對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)。要依托地方比較優(yōu)勢(shì)和資源稟賦，充分發(fā)揮市場(chǎng)力量和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的作用，大力發(fā)展勞動(dòng)密集和知識(shí)密集的工業(yè)和服務(wù)業(yè)，夯實(shí)城鎮(zhèn)化的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。要合理引導(dǎo)資金、勞動(dòng)力、技術(shù)等要素優(yōu)化配置，充分發(fā)揮區(qū)域大城市、中心城市的輻射功能，通過(guò)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶動(dòng)相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)在中小城鎮(zhèn)發(fā)展。要構(gòu)建“進(jìn)城打工學(xué)習(xí)—回流創(chuàng)業(yè)實(shí)踐”機(jī)制，依靠廣大民眾強(qiáng)烈的自我創(chuàng)業(yè)、自我發(fā)展的欲望，鼓勵(lì)農(nóng)民工返鄉(xiāng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和草根經(jīng)濟(jì)，并以創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)。

（四）要推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)變大拆大建的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，提高城市建設(shè)效率和質(zhì)量，改變房地產(chǎn)業(yè)粗放的發(fā)展方式

城市地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展要改變GDP競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向，將民生指標(biāo)和效率指標(biāo)納入政績(jī)考核體系，讓進(jìn)城人口住得舒適放心。要改變房地產(chǎn)業(yè)粗放式的發(fā)展方式，加強(qiáng)對(duì)城市建設(shè)進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃布局和組織管理，集約使用土地，提高城市建筑的利用率，延長(zhǎng)房產(chǎn)的實(shí)際使用時(shí)間，避免大拆大建的發(fā)展模式造成的重復(fù)投資建設(shè)和資源浪費(fèi)。要推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)型、融資渠道轉(zhuǎn)型和運(yùn)營(yíng)方式等方面的轉(zhuǎn)型，提升住房的質(zhì)量和功能。要重視城市的生態(tài)文明建設(shè)，利用先進(jìn)技術(shù)和手段改造房地產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、生活和管理上的全面“智慧”，提高城市運(yùn)營(yíng)效率，緩解“大城市病”。

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