鄭棟鵬

(中國海洋大學(xué)，山東 青島 266003)

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮。但是近年來，受國家宏觀調(diào)控以及原材物料、人工等價格上漲的影響，房地產(chǎn)業(yè)利潤大幅降低，已由原來的暴利行業(yè)逐漸變?yōu)槲⒗袠I(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商利潤空間縮小。因此，對于開發(fā)商而言，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是非常重要的。

隨著越來越多的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)競爭加劇，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲并居高不下，一個重要原因在于開發(fā)企業(yè)對于項目開發(fā)成本控制不夠，致使項目開發(fā)成本偏高，開發(fā)商為保證利潤，只能抬高價格。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存下去，就必須對房地產(chǎn)項目進(jìn)行成本控制研究，有效控制項目開發(fā)成本，控制房地產(chǎn)價格的過快上漲，增加項目利潤空間，提高項目的競爭力。房地產(chǎn)項目的成本控制貫穿于項目開發(fā)的始終，從項目開始設(shè)想到項目的設(shè)計、建設(shè)、竣工驗收直至項目交付使用，都需要進(jìn)行成本控制。因此，控制好房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本，是項目能夠開發(fā)成功的根本保證。[1]

一、項目成本控制的概念

房地產(chǎn)項目成本控制是指對項目成本進(jìn)行預(yù)算控制，并根據(jù)項目成本實際進(jìn)展對項目預(yù)算進(jìn)行及時調(diào)整和糾偏，以達(dá)到控制項目成本的目的。因此，在工程項目實施過程中需要對項目進(jìn)行嚴(yán)格預(yù)算，并對項目各階段發(fā)生的實際成本費用進(jìn)行統(tǒng)計，并將工程項目實際成本與預(yù)算成本相比較，發(fā)現(xiàn)其中的偏差并采取一定的糾偏控制措施，從而保證項目實際發(fā)生成本不高于預(yù)算成本，實現(xiàn)項目成本控制的目標(biāo)[2]，達(dá)到既控制項目費用支出，又增加開發(fā)商利潤的雙重目的。

對項目進(jìn)行成本控制的主要目的是分析項目實際成本費用支出，計算實際成本與計劃成本之間的偏差，分析偏差產(chǎn)生的原因，并提出相應(yīng)的成本控制措施，確保項目成本目標(biāo)的實現(xiàn)。但是項目成本控制僅是項目控制實施的一部分目標(biāo)，成本控制還要與項目質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、安全控制等相配合，與其他控制統(tǒng)籌考慮，而不要由于過分強(qiáng)調(diào)成本控制而忽略了對其他方面的控制，導(dǎo)致出現(xiàn)其他方面的問題，如過分強(qiáng)調(diào)成本降低可能會導(dǎo)致質(zhì)量下降、工期延長等問題。

二、項目成本控制的分類

按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，可以將項目成本控制分為不同的類型。[3]

(一)按照成本的習(xí)性劃分，可以將成本控制分為直接成本控制和間接成本控制

(1)直接成本控制。直接成本是成本控制的主要方面，是指直接構(gòu)成項目的成本。如工程項目實施的材料、人工消耗、機(jī)械使用費等，都屬于直接成本。那么對直接成本的控制就是直接成本控制，如對項目各道工序消耗成本的控制就是直接成本控制。

(2)間接成本控制。間接成本是指不直接構(gòu)成項目成本，需要通過分配方式計入項目的成本。對項目間接成本的控制需要采取合理的分配標(biāo)準(zhǔn)或指定開支限額和費率等手段進(jìn)行控制。

(二)按照控制的事件分類，可以將項目成本控制分為前饋控制、過程控制和反饋控制

(1)前饋控制。前饋控制是指在項目成本控制中，為實現(xiàn)項目目標(biāo)計劃，對項目可能發(fā)生的實際成本與計劃成本的偏差進(jìn)行預(yù)先估計，并提前采取一定的預(yù)防措施，減少項目成本的支出。例如，在項目實施之前，如果預(yù)料到某種材料的價格有可能要大漲，那么就可以提前大量儲備，以防價格上漲帶來的費用支出，從而降低成本。

(2)過程控制。又稱同期控制，是指項目控制作用發(fā)生在控制過程之中，與項目實施同時進(jìn)行。過程控制的特點是成本糾偏快速方便，項目實施過程中一旦發(fā)現(xiàn)成本偏差，可以立即進(jìn)行糾正，從而減少偏差。過程控制包括兩項功能，一是監(jiān)督任務(wù)完成情況。如在項目成本控制過程中，對人工支出實施計劃分配，對原材物料消耗制定限額并派專人監(jiān)督。二是技術(shù)性指導(dǎo)，對工作方法和程序進(jìn)行指導(dǎo)。

(3)反饋控制。反饋控制是一種常用的控制方法，是在項目實施完成以后對結(jié)果進(jìn)行分析控制的過程。在項目成本控制中，如工程施工過程中某些材料的浪費或者施工工藝的不正確、不合理，應(yīng)用前饋控制和過程控制很難控制，那么就需要在項目實施完成后，對過程和結(jié)果進(jìn)行分析并采取措施加以改進(jìn)。因此，反饋控制在項目實施中應(yīng)用較廣。

前饋控制、過程控制和反饋控分別應(yīng)用于不同的階段，其目標(biāo)是一致的，都是對項目成本進(jìn)行控制，但是三者之間有很大不同。首先，目的不同。前饋控制的目的是對系統(tǒng)的輸入控制，反饋控制是對系統(tǒng)的輸出控制，而過程控制是對系統(tǒng)的內(nèi)容控制。其次，饋入信息不同。前饋控制是對系統(tǒng)輸入信息的控制，反饋控制是對系統(tǒng)輸出信息的控制，而過程控制是對系統(tǒng)執(zhí)行信息的控制。這三種控制互相作用，互相牽制，前后呼應(yīng)，互相影響，其關(guān)系如圖1所示。

圖1 項目三種成本控制關(guān)系圖

三、項目成本控制的內(nèi)容

項目成本是指項目從開始規(guī)劃設(shè)計到完成整個過程中所支付的全部費用的總和，包括項目前期的各項費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、貸款利息支出、管理費以及其他各項費用。本文中項目成本控制主要包括規(guī)劃設(shè)計成本控制、建設(shè)施工成本控制和竣工驗收成本控制。[4]

(一)規(guī)劃設(shè)計成本控制

這一階段的成本費用支出較少，但是對于整個項目成本的影響很大，是非常重要的一個階段，對這一階段進(jìn)行成本控制很有必要。規(guī)劃設(shè)計階段首先要進(jìn)行可行性分析，然后根據(jù)可行性報告對現(xiàn)場進(jìn)行勘察，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行施工圖設(shè)計。因此這一階段的成本控制就是對項目勘察和設(shè)計所需的費用進(jìn)行控制。

(二)建設(shè)施工成本控制

施工階段的成本占項目總成本的絕大部分，一般情況下要占到總成本的90%以上。因此，要著重對這一階段的成本進(jìn)行控制。項目施工成本控制以項目的施工過程為成本核算對象，對項目施工過程中所發(fā)生的所有費用進(jìn)行管理和控制。一般而言，項目施工成本可以分為兩部分：直接成本和間接成本。直接成本主要包括材料費、機(jī)械費、人工費等；間接成本包括折舊費、管理費、水電費等。

(三)竣工驗收成本控制

這一階段是工程的收尾階段，要組織對工程進(jìn)行竣工驗收，核對工程量，進(jìn)行驗收和竣工結(jié)算等。在竣工驗收時一定要嚴(yán)格驗收，保證工程質(zhì)量。如果竣工驗收敷衍潦草，則很容易出現(xiàn)質(zhì)量等遺留問題，留下工程隱患，導(dǎo)致在工程保修期內(nèi)就會出現(xiàn)較多質(zhì)量問題，使扣留的質(zhì)量保證金不足以支付維修費用，造成成本增加。

四、青州市億豐時尚之都項目設(shè)計階段成本控制的措施

(一)加強(qiáng)設(shè)計階段的經(jīng)濟(jì)論證

規(guī)劃設(shè)計階段是項目建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，規(guī)劃設(shè)計方案直接影響著項目的工程造價和經(jīng)濟(jì)效益，決定著項目的結(jié)構(gòu)方案、建筑方案和規(guī)模，對項目成本起著決定性作用。因此在選擇設(shè)計方案時，在符合項目質(zhì)量和功能的前提下，要根據(jù)項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇設(shè)計方案。

在億豐時尚之都項目設(shè)計階段，設(shè)計方根據(jù)項目設(shè)計方案和特點，采取了現(xiàn)澆混凝土空心樓蓋的結(jié)構(gòu)技術(shù)，這種技術(shù)具有減輕自重、隔聲隔熱、降低地震等優(yōu)點，能夠有效降低工程造價。采用這種技術(shù)，能夠使項目在保證同樣建筑凈高的情況下，結(jié)構(gòu)層高降低約20cm，較傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)樓板造價降低約40元/m2。另外，層高的降低還節(jié)約了土建方面的造價，據(jù)測算可使土建造價降低約25元/m2，合計造價降低65元/m2。僅此一項，就可節(jié)約工程造價880萬元。另外，采用這種技術(shù)，可給房間裝修吊頂帶來便利，降低吊頂費用；同時還可靈活吊頂、自由分割，隔聲隔熱作用加強(qiáng)，使建筑使用功能明顯改善，大大增加了項目的賣點。

(二)推行限額設(shè)計

限額設(shè)計時項目方設(shè)定設(shè)計任務(wù)書和投資估算，設(shè)計單位在保證功能和質(zhì)量的前提下，按照任務(wù)書和投資估算進(jìn)行施工圖設(shè)計，并控制總概算。進(jìn)行限額設(shè)計的過程就是項目投資目標(biāo)管理的過程，包括項目目標(biāo)分解與計劃、目標(biāo)實施、實施檢查和信息反饋。設(shè)計方在設(shè)計過程中嚴(yán)格按照投資估算進(jìn)行設(shè)計，嚴(yán)格控制設(shè)計變更，保證在達(dá)到項目功能和質(zhì)量的前提下，不超過投資總額。

在億豐時尚之都項目設(shè)計過程中，項目方通過招標(biāo)確定有實力的設(shè)計單位，同時將限額設(shè)計成本控制明確列入設(shè)計合同中，如施工圖設(shè)計要求混凝土用量不超過0.28m3/m2，鋼筋用量不超過55kg/m2，這是最高限額規(guī)定。在該項目的施工圖設(shè)計階段，項目方還專門聘請了專業(yè)的設(shè)計人員，加強(qiáng)對設(shè)計單位的監(jiān)督，負(fù)責(zé)與設(shè)計單位進(jìn)行協(xié)調(diào)談判，審核設(shè)計圖紙的經(jīng)濟(jì)合理性等。同時與設(shè)計單位的合同中約定獎懲條款，如果設(shè)計單位的設(shè)計能夠有效降低工程造價，則給予一定獎勵；如果設(shè)計單位的設(shè)計造成成本超支，則由設(shè)計單位負(fù)責(zé)損失部分。表1為億豐時尚之都項目的部分施工圖設(shè)計的限額設(shè)計控制。

表1 億豐時尚之都項目施工圖設(shè)計階段建安成本限額設(shè)計控制

(三)推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計

標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計是按照國家和省市批準(zhǔn)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)文件和圖紙進(jìn)行設(shè)計。采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計具有提高設(shè)計速度、節(jié)省設(shè)計費用、降低工程造價、提高設(shè)計質(zhì)量和節(jié)約建筑材料等優(yōu)點，對成本控制十分有效。

(四)采用合同控制工程造價

在簽訂設(shè)計合同時，合同條款要嚴(yán)密完善，特別是對于一些細(xì)節(jié)的地方要加以明確，以減少糾紛。首先要明確設(shè)計進(jìn)度、付款方式與計劃，確定延期的賠償條款。項目方定期對設(shè)計質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督。在合同中要明確要求設(shè)計單位提供電子版圖紙和設(shè)計概算。同時在合同中要明確項目設(shè)計修改和變更費用額度限制條款，若設(shè)計變更超過一定比例，則項目方有權(quán)扣除一定的設(shè)計費。

(五)加強(qiáng)出圖前的審核工作

為防止在施工過程中出現(xiàn)工程變更情況，必須加強(qiáng)出圖前的審核。如果能在設(shè)計階段及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計方案中存在的問題并修改，則花費的費用最低。因此，在出圖前加強(qiáng)對設(shè)計圖紙的審核管理，盡量提高設(shè)計質(zhì)量，避免由于設(shè)計的不合理導(dǎo)致施工不能正常進(jìn)行，減少不必要的浪費。

[1][美]貝內(nèi)特.P.利恩茲，凱瑟琳.P.雷.21世紀(jì)的項目管理[M].北京：電子工業(yè)出版社，2003：65.165-172.

[2]丁烈云.房地產(chǎn)開發(fā)[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006.

[3]王慶春.房地產(chǎn)開發(fā)概論[M].大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2004：46.

[4]白雪山，路方芳.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期階段成本控制[J].山西建筑，2009，(12)：72-73.