王曉芹

（南京師范大學商學院，江蘇 南京 210046）

一、引言

隨著我國城鎮(zhèn)化的建設和擴展，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)具有實物資產(chǎn)和虛擬資產(chǎn)的雙重特征，房地產(chǎn)價格關系到老百姓的生活安居，也關系到地方城市發(fā)展的潛力，更關系到國家各項宏觀調控政策。近年來，各地加大了房地產(chǎn)市場投資力度，使得房地產(chǎn)市場成為投資的熱點，商品房價格持續(xù)高升。而針對房地產(chǎn)局部過熱跡象，中央以及地方政府出臺多項經(jīng)濟貨幣政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，包括調整銀行貸款利率、提高房地產(chǎn)抵押貸款首付比例、限制購房套數(shù)、征收房產(chǎn)稅等，但是中國的房地產(chǎn)價格總體上處于一直持續(xù)快速上漲的水平。從世界范圍內看，特別是2007年美國次債危機之后，房地產(chǎn)市場的泡沫形成、伴隨著資產(chǎn)價格的破滅，加劇了經(jīng)濟的不穩(wěn)定性。因此，對房地產(chǎn)價格與銀行信貸的影響理論分析和實證檢驗具有重要的意義。

二、文獻綜述

房地產(chǎn)價格的波動通過影響銀行信貸需求和銀行信貸供給，從而影響到銀行信貸擴張總量。利率通過房地產(chǎn)市場的傳導，影響房地產(chǎn)的價格。從房地產(chǎn)價格影響銀行信貸需求的角度來看，房地產(chǎn)價格的波動會對居民和企業(yè)的信貸需求產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)的開發(fā)建設工程量大，前期要投入大量資金，才有可能進行資本的增值以及獲得投資收益。而在房地產(chǎn)流通以及消費環(huán)節(jié)，商品住房價值高，大部分消費者選擇負債消費，即向銀行等金融機構貸款購買住房。房地產(chǎn)市場自身的這些特點決定了其發(fā)展需要金融市場的支持，即無論房地產(chǎn)市場的需求者還是供給者，都離不開銀行的信貸支持。金融市場對房地產(chǎn)市場提供房屋抵押貸款的同時，金融資本就會獲得保值增值的機會。

Davis、Haibin Zhu（2004）利用 17個國家的跨國數(shù)據(jù)對銀行貸款和商用房地產(chǎn)價格之間的關系進行了實證分析，結論是，房地產(chǎn)價格的上漲導致了銀行信貸的擴張，而不是過度的銀行信貸擴張導致了房地產(chǎn)價格的上漲。Gerlach、Peng（2005）利用香港1982年1季度至2001年4季度的季度數(shù)據(jù)，實證分析了銀行貸款、房地產(chǎn)價格、GDP等變量之間的長期均衡與短期波動關系，結論是，房地產(chǎn)價格的波動影響銀行的信貸擴張，而銀行的貸款卻不影響房地產(chǎn)價格。Chen、W ang（2006）使用臺灣1991～2001年之間的臺灣交易數(shù)據(jù)，研究表明可抵押資產(chǎn)的價值對地產(chǎn)抵押貸款的規(guī)模存在正向和顯著的影響，同時，抵押物的杠桿效應對資產(chǎn)價格波動是順周期的。武康平、皮舜等（2004）建立了房地產(chǎn)市場與信貸市場的一般均衡模型，通過對均衡解的比較靜態(tài)分析，其研究結論認為房地產(chǎn)價格的上漲導致了銀行信貸的增加，銀行信貸供給增加導致房地產(chǎn)價格的上漲，二者之間存在正反饋的作用機制。李健飛、史晨昱（2005）采用協(xié)整分析方法，利用1998年1月至2004年9月之間的季度數(shù)據(jù)，對我國房地產(chǎn)價格波動和銀行信貸之間的關系進行了實證研究，結論是，銀行的過度放貸并不是目前房地產(chǎn)價格上漲的根源，而房地產(chǎn)價格上漲對銀行信貸擴張的作用卻不能忽視。張濤、龔六堂、卜永祥（2006）對中國房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)貸款的關系進行了實證分析，結果表明中國房地產(chǎn)價格水平與銀行房地產(chǎn)貸款有較強的正相關關系。段忠東，曾令華，黃澤先（2007）運用多變量協(xié)整分析技術對房地產(chǎn)價格與銀行信貸之間的長期均衡和短期動態(tài)關系進行檢驗。結果顯示，在長期均衡水平上，房地產(chǎn)價格和銀行貸款之間存在雙向因果關系;在短期內，房地產(chǎn)價格波動不是短期銀行信貸增長的直接Granger原因，而是通過協(xié)整關系成為短期銀行信貸增長的Granger原因。

本文在已有研究的基礎上，運用多變量協(xié)整分析技術對房地產(chǎn)價格與銀行信貸之間的長期均衡和短期動態(tài)關系進行檢驗。本文實證研究最新的時間序列區(qū)域樣本，利用并且在計量模型中加入城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額、貸款利率變量，從而使檢驗結論更有針對性。

三、VAR實證模型的建立

（一）數(shù)據(jù)來源與變量定義

本文利用2000年至2011年的江蘇省商品房平均銷售價格、銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額與銀行貸款利率的年度數(shù)據(jù)，來對房地產(chǎn)價格波動與銀行信貸之間的關系進行實證檢驗。其中，銀行貸款數(shù)據(jù)是用金融機構各項貸款來表示，銀行貸款利率用5年期以上的銀行貸款利率表示。將除銀行貸款利率以外的其他數(shù)據(jù)實際值取自然對數(shù)，避免數(shù)據(jù)的劇烈波動以消除異方差的影響。將商品房平均銷售價格、銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額、銀行貸款利率分別用變量HP、L、SD和LI表示，而將前三個變量相應的對數(shù)值分別用LHP、LL、LSD表示。所有原始數(shù)據(jù)均來自各期的《中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫》、《江蘇省統(tǒng)計年鑒》和《中國人民銀行統(tǒng)計年鑒》。

（二）單位根檢驗

為對各變量之間的長期關系進行協(xié)整檢驗，首先要對各變量時間序列的平穩(wěn)性進行檢驗。本文運用ADF方法對各個變量的平整性進行單位根檢驗。對LHP、LL、LSD、LI等變量單位根的檢驗結果見表1。

表1 VAR模型各時間序列變量的單位根檢驗結果

由以上的單位根檢驗結果可以看出，原時間序列變量ADF統(tǒng)計量的絕對值均高于5%臨界值，序列在5%的顯著性水平上均接受零假設H 0=0，因此，原時間序列都是不平穩(wěn)的。4個變量在經(jīng)過一階差分后，所有變量的ADF統(tǒng)計量都在5%的水平上顯著，這說明這四個一階差分序列在5%的顯著性水平是平穩(wěn)的，由此可以判定LHP、LL、LSD、LI都是一階單整序列，即I（1），滿足協(xié)整檢驗前提。

（三）協(xié)整關系檢驗

本文運用多變量協(xié)整關系的檢驗—擴展的E-G檢驗來對多變量系統(tǒng)進行檢驗。用變量LL對LHP、LSD、LI進行普通最小二乘回歸。并對該模型估計殘差序列E做單位根檢驗，ADF檢驗結果見表2。

表2 序列E的ADF檢驗結果

由于檢驗統(tǒng)計量為-4.287794，小于顯著性水平0.01時的臨界值-2.816740，可認為估計殘差序列E為平穩(wěn)序列，進而得出序列LL和LHP、LSD、LI具有協(xié)整關系。該協(xié)整關系可以表示為:

以上四變量之間的協(xié)整關系式表明了銀行貸款、房地產(chǎn)價格、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額和貸款利率之間的長期均衡關系，括號內的數(shù)字為協(xié)整方程系數(shù)的標準差?？梢?，各系數(shù)的t統(tǒng)計量十分顯著。其中，銀行貸款對房地產(chǎn)價格的長期均衡彈性為0.151，即長期看來，房地產(chǎn)價格每上漲1%，銀行貸款相應增加0.151%，銀行貸款對城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額的長期均衡彈性最大，對利率的長期均衡彈性不是很明顯?？梢姡康禺a(chǎn)價格在長期內對銀行貸款的正面作用有一定的影響。

（四）長期因果關系檢驗

向量自回歸（VAR）模型常用于多變量時間序列系統(tǒng)的預測和描述隨機擾動對變量系統(tǒng)的動態(tài)影響。本文選取自回歸滯后階數(shù)分別為1和2，對各變量的因果關系檢驗結果見表3。

?

從上面的長期因果性檢驗結果可以得出，在10%的顯著性水平上，在江蘇省內，存在從銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額到房地產(chǎn)價格的Granger單向因果關系，可以解釋為銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額是房地產(chǎn)價格的變化的原因;在5%的顯著性水平上，房地產(chǎn)價格的變化不是銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額變動的原因。在10%的顯著性水平上，銀行貸款利率不是房地產(chǎn)價格的Granger原因，房地產(chǎn)價格是銀行利率的Granger單向因果關系，在滯后2期的基礎上。因此可以判斷，在長期均衡水平上，房地產(chǎn)價格與銀行貸款之間存在單向因果關系，而城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額的提高會推動房地產(chǎn)價格。

四、結論和政策建議

從以上的實證檢驗可以得出關于我國房地產(chǎn)價格波動影響銀行信貸增長的主要結論有:房地產(chǎn)價格與銀行信貸之間具有長期均衡穩(wěn)定關系。房地產(chǎn)價格在長期內對銀行貸款有一定的正向影響，從長期看來，房地產(chǎn)價格每上漲1%，銀行貸款相應增加0.151%。而銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年底余額構成房地產(chǎn)價格的Granger單向因果關系。在此基礎上，我們提出如下政策建議:

一方面，合理控制房地產(chǎn)消費的信貸規(guī)模，加強信貸審核，提高信貸質量，尤其要嚴格控制對房地產(chǎn)投機的信貸，引導房地產(chǎn)投資合理化發(fā)展。作為抵押品的房地產(chǎn)通過價格的波動影響信貸市場。信貸的擴張反過來又增加房價。為了防止房地產(chǎn)市場泡沫和盡量減少房地產(chǎn)價格下跌對銀行業(yè)績的不利影響，銀行需要更嚴格的貸款管理。更確切地說，作為銀行要強制執(zhí)行風險管理策略，控制投資組合限定在房價方面的直接或間接的風險暴露。銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商和個人住房貸款的信用評估，以及充足的資本儲備是必要的，有助于積極防范信貸風險。

另一方面，政府當局制定更加合理的利率政策，使得名義利率更加真實地反映市場資金的供需狀況，實行對購房者差別化的信貸政策，積極引導居民的房地產(chǎn)消費需求，保持貨幣信貸總量和社會融資規(guī)模平穩(wěn)適度增長。同時調整房地產(chǎn)供給結構，加大經(jīng)濟適用房、廉租房等保障房的建設，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，使之回歸到合理水平。加強對房地產(chǎn)市場和金融市場的有效監(jiān)管，有助于促進經(jīng)濟的穩(wěn)定和滿足居民自住和改善性需求。

[1]Gerlach，Stefan and Wensheng Peng，2005.Bank lending and property prices in Hong Kong[J].Journal of Banking&Finance，（29）：461-481.

[2]Davis，Philip and Haibin Zhu·Bank lending and commercial property cycles：some cross-country evidence [Z]·BIS W orking Papers，No 150，2004.

[3]Chen and Wang，2006.The Procyclical Leverage Effect of Collateral Value on Bank Loans-Evidence from the Transaction Data of Taiwan[J/OL].

[4]武康平，皮舜，魯桂華.中國房地產(chǎn)市場與金融市場共生性的一般均衡分析[J].數(shù)量經(jīng)濟技術經(jīng)濟研究，2004（10）：24-32.

[5]李健飛，史晨昱，我國銀行信貸對房地產(chǎn)價格波動的影響[J].上海財經(jīng)大學學報，2005（4）：26-32.

[6]張濤，龔六堂，卜永祥.資產(chǎn)回報、住房按揭貸款與房地產(chǎn)均衡價格[J].金融研究，2006（2）：1-11.

[7]段忠東，曾令華，黃澤先.房地產(chǎn)價格波動與銀行信貸增長的實證研究[J].金融論壇，2007（2）：40-45.