□ 鄭州 宋 薇

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要就是指因?yàn)樨?cái)務(wù)狀況出現(xiàn)異?；驉夯率蛊髽I(yè)的房地產(chǎn)投資、資金報(bào)酬難以正常收回等情況給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失的可能性。從廣義上看，是指房地產(chǎn)企業(yè)在籌資、投資、資金營運(yùn)及利潤分配等財(cái)務(wù)活動中因各種原因而導(dǎo)致的對房地產(chǎn)企業(yè)的存在、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)

1.無力償還債務(wù)。房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)企業(yè)雖然也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本金比例非常的低，大量的開發(fā)資金都來源于借貸。如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期的收益，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金緊張，也會影響公司信譽(yù)度，甚至還可能因不能支付而導(dǎo)致公司倒閉。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率很高，不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，有的甚至高達(dá)90%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于60%的警戒線水平。高負(fù)債率意味著較高的財(cái)務(wù)杠桿，會放大投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.負(fù)債的結(jié)構(gòu)不合理。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在籌集長期資金卻采用了短期借款，或者相反，這都會增加企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)一方面用短期借款來籌資，利息費(fèi)用可能會有大幅度的波動；另一方面將短期借款用于長期資產(chǎn)，當(dāng)短期借款到期時(shí)可能會出現(xiàn)難以籌措到足夠的現(xiàn)金來償還短期借款的風(fēng)險(xiǎn)。

3.利率變動風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。利率變動風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測風(fēng)險(xiǎn)。

4.再籌資風(fēng)險(xiǎn)。再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動開發(fā)最常用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其它渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會放大從而給集團(tuán)經(jīng)營帶來致命威脅。

透過以上風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式不難發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有以下基本特征：（1）不確定性：房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其它商品的一種基本特性。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然可以事前加以估計(jì)和控制，但是由于影響財(cái)務(wù)活動結(jié)果的各種因素在不斷發(fā)生變化，因此事前不能精準(zhǔn)地確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。所以，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)時(shí)，必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)來源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個(gè)別性特點(diǎn)。（2）分散轉(zhuǎn)移性：房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于大環(huán)境的經(jīng)濟(jì)形勢和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢非常敏感，并且由于其開發(fā)周期長，對形勢波動做出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)之所在。（3）預(yù)測決策性：房地產(chǎn)企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的，財(cái)務(wù)管理者可以通過財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺對未來不確定的環(huán)境因素進(jìn)行評估。在事前對損失進(jìn)行預(yù)測，從而做出正確的投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。（4）激勵性：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在會促使房地產(chǎn)企業(yè)采取措施防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

鑒于以上表現(xiàn)和特征，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，主要從宏觀和微觀方面考慮：

從宏觀環(huán)境分析，房地產(chǎn)企業(yè)比較容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況影響，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，像財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等都是企業(yè)自身難以改變的。同時(shí)企業(yè)本身也存在一些缺陷，比如變現(xiàn)能力較低，周期較長，市場不成熟等 。我國房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，起步晚，對它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營管理的實(shí)踐理論研究還不夠成熟，在房地產(chǎn)投資的運(yùn)作上還存在一定的盲目性。一些房地產(chǎn)企業(yè)將閑置的資金全部投在諸如商品房等某一種形式的房地產(chǎn)上，投資模式比較單一。近年來，政府多次出臺相應(yīng)政策，進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得資金的難度進(jìn)一步增大。銀行多次加息也將影響房地產(chǎn)的投資速度，削弱企業(yè)的盈利能力。

從微觀因素分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)在很大程度上缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)管理機(jī)制。在經(jīng)營期間，有些企業(yè)對當(dāng)期的經(jīng)營狀況僅僅停留在會計(jì)核算，缺少事后財(cái)務(wù)分析；即使進(jìn)行了財(cái)務(wù)分析，也不能充分利用分析結(jié)果對下期進(jìn)行預(yù)算與指導(dǎo)，沒有較好的發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用。對項(xiàng)目的資金運(yùn)作缺少全盤考慮和長期規(guī)劃，當(dāng)資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難時(shí)，不是從公司內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己積累的資金設(shè)法追回外欠的債款，而是千方百計(jì)的借款，并且借款渠道單一，負(fù)債成本較大。行業(yè)中，普遍存在經(jīng)驗(yàn)主義和主觀個(gè)人決策現(xiàn)象。對項(xiàng)目的可行性研究與項(xiàng)目評估不夠全面。缺乏深入細(xì)致的市場調(diào)研和科學(xué)論證。沒有重視項(xiàng)目開發(fā)對資源環(huán)境、公共環(huán)境的影響。項(xiàng)目預(yù)期利潤過高。由此導(dǎo)致決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加緊尋找防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對策，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

1.建立科學(xué)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。首先，固定成本的存在使企業(yè)在利用經(jīng)營杠桿的同時(shí)也帶來相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營杠桿的作用并不總是積極的。只要企業(yè)的銷售量不能夠持續(xù)的增長，經(jīng)營杠桿所產(chǎn)生的作用就將是負(fù)面的。其次，企業(yè)資金籌措是企業(yè)理財(cái)?shù)闹攸c(diǎn)內(nèi)容，但外來資金（銀行信貸）對企業(yè)的發(fā)展來說僅僅是一種“輸血功能”，它可以解決企業(yè)一時(shí)的自給難題，但企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，必須依靠形成一種來自企業(yè)經(jīng)營管理活動的良性“造血”功能機(jī)制，而造血功能機(jī)制的形成只能依靠企業(yè)資產(chǎn)的合理及有效的利用，保證現(xiàn)金流入與流出在時(shí)間、數(shù)量與速度上的協(xié)調(diào)一致，唯有如此企業(yè)的持續(xù)發(fā)展方有持續(xù)的財(cái)務(wù)資金支持。再其次，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的搭配比例不當(dāng)，對于這一問題的解決方法，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營規(guī)模，利率結(jié)構(gòu)等因素來制定合適的長短期負(fù)債比率。適當(dāng)搭配房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，一方面要對投資方案的投資效益進(jìn)行探究，進(jìn)行可行性研究，充分明確一些風(fēng)險(xiǎn)因素；另一方面，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，要運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合。比較合理的方法是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。比如，盡量爭取在投資一些寫字樓的時(shí)候要兼顧住宅小區(qū)以及商鋪等類型房地產(chǎn)的構(gòu)建，以盡量利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，從而最大限度地適應(yīng)市場，提高財(cái)務(wù)管理的抗風(fēng)險(xiǎn)和獲利能力。

3.合理應(yīng)對外部風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)、社會風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)等，均屬于外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的范疇。為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析研究財(cái)務(wù)管理的外部環(huán)境，逐漸掌握其變化規(guī)律，制定多種應(yīng)變措施，根據(jù)對財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境變化的預(yù)測，調(diào)整財(cái)務(wù)管理政策和改變管理方法，提高房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)管理環(huán)境變化的應(yīng)變能力，盡量減少外部因素對財(cái)務(wù)管理的影響。為了應(yīng)對外部情況造成的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立有效地財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。通過設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用科學(xué)分析方法對獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)。

企業(yè)的利潤獲取和風(fēng)險(xiǎn)防范是密不可分的，企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)管理體系，制定風(fēng)險(xiǎn)管理流程，落實(shí)到崗位，并做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算。使得房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)面前能夠應(yīng)對自如，把風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失降到最低，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，只有根據(jù)企業(yè)的不同情況不同問題，采取靈活的方式，設(shè)計(jì)一條適合企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部會計(jì)控制體系，企業(yè)才能更快的發(fā)展，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。