欄目主持：楊學(xué)友

1973年 入 伍，1987年轉(zhuǎn)業(yè)到錦州市人民檢察院?，F(xiàn)為三級(jí)高級(jí)檢察官。

小區(qū)停車位“一位難求”之時(shí)，一些物業(yè)公司借掌管車位權(quán)之機(jī)，將種種糾紛責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。然而，無論停車位糾紛怎樣難纏，在善于運(yùn)用法律者面前，都會(huì)被化解。下列案例或許能助你于糾紛中“難”變“易”！

一、停車位被占糾紛損失，物業(yè)不擔(dān)責(zé)？

案例：田先生在所居住的小區(qū)購(gòu)置了兩個(gè)停車位的使用權(quán)。某日晚，他發(fā)現(xiàn)一個(gè)車位被另一位業(yè)主的車占用后，將自家車橫放在自家車位前的公共車道上。早上，田先生上班取車時(shí)發(fā)現(xiàn)自己的車被拖離過，導(dǎo)致車輛損壞，花費(fèi)修理費(fèi)3900 余元。田先生找到物業(yè)要求賠償損失。物業(yè)以田先生違規(guī)停車存在過錯(cuò)、車是被他人損壞為由拒絕賠償。

主持人評(píng)析：田先生與物業(yè)公司之間形成的是服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司有責(zé)任和義務(wù)維持好地下車位的停車秩序。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條、第四十七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。本案，物業(yè)的過錯(cuò)主要有兩個(gè)方面：一是對(duì)地下車位管理不到位，存在瑕疵，導(dǎo)致田先生的車位經(jīng)常被他人侵占；二是安全保障管理責(zé)任不到位，導(dǎo)致田先生的車輛被他人移動(dòng)損壞。無論損害田先生車的侵權(quán)人是否被查獲，田先生都有權(quán)要求物業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的過錯(cuò)賠償責(zé)任。

二、只收取停車位費(fèi)，車輛丟損物業(yè)不擔(dān)責(zé)？

案例：2011年6月某天夜里22 時(shí)許，李某將轎車停在自家停車位。翌日早晨發(fā)現(xiàn)轎車被撬，丟失備胎及其他物品價(jià)值共計(jì)6000 余元，并發(fā)生修車費(fèi)1100 余元。派出所辦案人員調(diào)取小區(qū)錄像資料時(shí)發(fā)現(xiàn)，監(jiān)控錄像設(shè)備因失修未錄像。進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，竊賊是毀壞門鎖通過小區(qū)的消防通道將車輪胎等物品偷出小區(qū)的，保安未能察覺。事后，李某找物業(yè)公司要求承擔(dān)損失賠償，物業(yè)強(qiáng)調(diào)其只收取停車位費(fèi)每月120 元，并未收保管費(fèi)，拒絕擔(dān)責(zé)。

主持人評(píng)析：盡管物業(yè)公司只收取李某停車位費(fèi)，但這不能成為其免責(zé)的理由。物業(yè)公司因存在兩個(gè)方面的過錯(cuò)，應(yīng)對(duì)李某的損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。一是未盡到安全保衛(wèi)責(zé)任。物業(yè)對(duì)小區(qū)公共設(shè)施的安全負(fù)有管理責(zé)任，有責(zé)任對(duì)小區(qū)的公共設(shè)施是否完好及安全進(jìn)行必要的巡視和檢查，而本案中竊賊是通過平時(shí)鎖著的消防通道進(jìn)入，這就表明物業(yè)公司對(duì)此疏于管理和防范，致使業(yè)主的財(cái)產(chǎn)受損。二是物業(yè)負(fù)責(zé)保障小區(qū)監(jiān)控錄像設(shè)備處于良好工作狀態(tài)，卻未盡職盡責(zé)導(dǎo)致錄像設(shè)備失效，直接影響了小區(qū)安全保衛(wèi)工作。對(duì)此，應(yīng)對(duì)其過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。

三、停車位泊車被砸壞 物業(yè)公司無責(zé)任？

案例：2011年6月13日，石某停放在車位上的轎車被進(jìn)入該停車場(chǎng)的犯罪嫌疑人周某損壞，花費(fèi)修理費(fèi)79000 余元。周某雖被公安部門抓獲，但卻無賠償能力。石先生要求物業(yè)公司賠償汽車維修費(fèi)、折舊費(fèi)，共計(jì)6萬余元，可物業(yè)公司認(rèn)為，物業(yè)所提供的是車位租用服務(wù)，并沒有明確約定財(cái)物保管服務(wù)，沒有保管義務(wù) ；再說，既然侵權(quán)人已經(jīng)抓獲，應(yīng)由其賠償。

主持人評(píng)析：物業(yè)公司的說法是錯(cuò)誤的，沒有法律依據(jù)。無論侵權(quán)人是否抓獲，也無論侵權(quán)人有無賠償能力，石先生都可以向物業(yè)公司主張相應(yīng)的過錯(cuò)損害賠償責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。石先生的轎車是在小區(qū)停車場(chǎng)遭到人為損壞，雖然雙方所簽訂的是“車位租用協(xié)議”并沒有明確約定財(cái)物保管服務(wù)，但是物業(yè)公司作為物業(yè)管理者和車位出租人，顯然在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到謹(jǐn)慎看護(hù)和安全防范義務(wù)，其對(duì)車輛損壞存在一定過錯(cuò)責(zé)任，理所當(dāng)然應(yīng)承擔(dān)與其過錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。

四、非租用人之車，一律不得駛?cè)胄^(qū)停車位對(duì)嗎？

案例：韓女士選購(gòu)一處二手房時(shí)，一并向小區(qū)物業(yè)公司租用一個(gè)停車位，用以停放自己名下的轎車。后來，她丈夫馬先生購(gòu)買了一款奔馳轎車，也時(shí)常停放在韓女士租用的停車位上。一日傍晚，小區(qū)保安根據(jù)物業(yè)最新制定的“凡不交車位租費(fèi)的車一律停門外”之規(guī)定，禁止馬先生的車駛?cè)胄^(qū)。物業(yè)公司認(rèn)為，韓女士所租用停車位，只能停放她自己名下的轎車，其他人的車無權(quán)停放。該說法對(duì)嗎？

主持人評(píng)析：物業(yè)公司的說法不妥，物業(yè)無權(quán)阻攔馬先生的轎車駛?cè)胄^(qū)并停放在自家租用的停車位上。韓女士與馬先生系夫妻關(guān)系，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，其所購(gòu)房屋、車輛、租用的停車位等均應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，無論以誰的名義購(gòu)買、租用，作為共有人的夫妻都平等地享有業(yè)主和財(cái)產(chǎn)所有人的權(quán)利。韓女士所租用的停車位也理所當(dāng)然歸夫妻共同擁有和使用。若物業(yè)公司制定的“凡不交車位租費(fèi)的車一律停門外”之規(guī)定，是經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)之法定程序通過，對(duì)全體業(yè)主具有約束力，物業(yè)的正確做法是：由韓女士與馬先生協(xié)商決定只能有一臺(tái)自己車駛?cè)胄^(qū)并停放在自家停車位上。該選擇權(quán)應(yīng)由韓女士夫妻來行使，而不是由物業(yè)公司擅自決定。

五、錯(cuò)過繳費(fèi)期，物業(yè)有權(quán)另租他人？

案例：2011年9月30日，家住某小區(qū)的劉小姐所租用的停車位已經(jīng)到期，可劉小姐因忘記而遲遲未交費(fèi)續(xù)租。一周后某日傍晚，劉小姐將車駛?cè)胄^(qū)后發(fā)現(xiàn)，其停車位已被他人占用。一打聽方知物業(yè)因劉小姐未續(xù)租用費(fèi)，而高價(jià)將停車位租給他人。盡管劉小姐表示交錢續(xù)租，可物業(yè)卻以到期不交費(fèi)為由與劉小姐解除了租用合同。物業(yè)的作法對(duì)嗎？對(duì)此，法律是怎樣規(guī)定？

主持人評(píng)析：盡管劉小姐未按時(shí)續(xù)交租費(fèi)，物業(yè)單方解除租用合同的作法是一種合同違約行為。應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。劉小姐到期未續(xù)交租用費(fèi)，只是忘記了到期時(shí)間，并非不想繼續(xù)租用。退一步說，即使劉小的行為可視為以自己的行為表示不再履行主要債務(wù)（續(xù)租），那么，依據(jù)《合同法》第九十四條第（三）項(xiàng)規(guī)定：當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，另一方當(dāng)事人可以解除合同。第九十六條規(guī)定：當(dāng)事人一方依照本法第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。可見，即使劉小姐遲延履行續(xù)交租金，物業(yè)公司若想解除合同，必須“應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方”和“經(jīng)催告”后，劉小姐在合理期限內(nèi)仍不交費(fèi)時(shí)，方可解除合同。

六、沒寫入合同的“購(gòu)房送停車位”無效？

案例：2010年秋季，某開發(fā)商所建樓區(qū)為吸引顧客選購(gòu)，在所散發(fā)的宣傳單上承諾“購(gòu)房送停車位”。唐女士與開發(fā)商簽約并預(yù)交了購(gòu)房款?？傻搅?012年8月底交房時(shí)，開發(fā)商對(duì)贈(zèng)送停車位一事只字未提，其理由是當(dāng)初雙方所簽訂的購(gòu)房合同書中并未有此項(xiàng)，宣傳單不能視為合同內(nèi)容，若要停車位得另交錢選購(gòu)。開發(fā)商的說法對(duì)嗎？

主持人評(píng)析：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。唐女士正是考慮到商家贈(zèng)送停車位才決定購(gòu)房的，這應(yīng)當(dāng)屬于“對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”情形。因此，開發(fā)商應(yīng)無條件贈(zèng)送給唐女士一個(gè)停車位。

七、選購(gòu)地上停車位交款后，不能反悔？

案例：2011年初，曾女士在某小區(qū)購(gòu)買了一套即將交付使用的商品房和停車位一個(gè)，并交納費(fèi)用共計(jì)68 萬元（其中停車位8 萬元）。最近，就在開發(fā)商即將交房時(shí)，見許多住戶都是租用停車位，曾女士覺得租用更劃算，便找到開發(fā)商提出不購(gòu)買停車位，被開發(fā)商拒絕。選購(gòu)?fù)＼囄唤豢詈?，就不能反悔嗎?/p>

主持人評(píng)析：《物權(quán)法》第七十四條三款規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條第（四）項(xiàng)規(guī)定：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓。如果未有證據(jù)證明開發(fā)商已經(jīng)取得小區(qū)內(nèi)停車位所有權(quán)的權(quán)屬證書，開發(fā)商無權(quán)出售，那么，開發(fā)商沒有權(quán)屬證，又未經(jīng)共有人――小區(qū)業(yè)主共同同意，無權(quán)處分。其與曾女士所簽訂的停車位買賣合同因違法而無效，開發(fā)商應(yīng)無條件退還曾女士的購(gòu)?fù)＼囄豢睢?/p>