■ 李逸輝

0 前言

國家關(guān)于推廣和鼓勵開發(fā)裝修房的政策從上世紀(jì)末到現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)施了十多年，毛坯房市場供應(yīng)由一統(tǒng)天下到目前裝修房也占有一席之地。據(jù)上海市住宅統(tǒng)計信息表明：從2003年到2012年十年間，平均每年竣工面積約2195.67萬m2，其中住宅裝修面積逐年遞增，由剛起步的約30萬m2至2010年達(dá)到207.47萬m2。上海市房屋建設(shè)主管部門所規(guī)定的上海中心城區(qū)住宅裝修比例已從2008年的40%到2010年的60%以上。實(shí)際上，目前上海中心城區(qū)裝修比例已經(jīng)達(dá)到80%以上，有的區(qū)甚至達(dá)到了100%。人們對裝修房從不認(rèn)可到逐步接受，經(jīng)歷了曲折漫長的進(jìn)步，但收效不大。以2010年為例，全市裝修房僅占同期住宅竣工面積的9.4%。顯然總體比例不高，問題何在？

1 全裝修房推廣難點(diǎn)

(1)對消費(fèi)者來說：一是認(rèn)為裝修房無法滿足個性化的需求；二是自己裝修費(fèi)用遠(yuǎn)低于開發(fā)商所說的裝修費(fèi)；三是從已經(jīng)使用過裝修房情況看，材質(zhì)檔次比較低，質(zhì)量問題比較多，投訴反響較大，嚴(yán)重影響人們購置裝修房的積極性；四是裝修房的總價相對毛坯房要高一些，從而增加了業(yè)主的稅負(fù)等。

(2)對開發(fā)商來說，存在以下難點(diǎn)：一是裝修房技術(shù)要求高，施工管理復(fù)雜，資金占用多，開發(fā)周期長，房屋交接難，后期維保更難。對出現(xiàn)質(zhì)量問題后，除要求修復(fù)外，業(yè)主時常提出經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或以拒交物業(yè)費(fèi)等相要挾，是吃力不討好的工程；二是裝修房風(fēng)格各異，眾口難調(diào)，部品更新快，市場風(fēng)險大。與其這樣，不如建造毛坯房來得省心省事，把裝修工程交給業(yè)主自己操辦，裝修好壞和后期維保與開發(fā)商毫無關(guān)系。

2 毛坯房的弊端

2.1 消費(fèi)者層面

住宅作為人們生活起居的基本空間，應(yīng)當(dāng)滿足基本使用功能和基本配置。推廣裝修房是時代的進(jìn)步和現(xiàn)代生活的要求。國際上房地產(chǎn)市場所提供的商品房住宅基本上以裝修房為主，很少有毛坯房供應(yīng)，而國內(nèi)房地產(chǎn)市場，實(shí)際狀況是購房者從市場上只能買到什么都沒有的“空殼子”、“半成品”的毛坯房，待拿到鑰匙后還需委托進(jìn)行“再設(shè)計、再采購、再施工”。從當(dāng)前剛需主力來看，大都是70后、80后，他們好不容易買了房子，卻一邊還在競爭的崗位上勤奮工作，一邊還在考慮施工現(xiàn)場，協(xié)調(diào)材料供應(yīng)與施工進(jìn)度，總是擔(dān)心著施工質(zhì)量，把原本是一件幸福快樂的住宅消費(fèi)，變成了一件分身無術(shù)，心力焦瘁，操心煩惱的工程。因此大力推廣裝修房不僅可以把人們在住宅消費(fèi)中遇到煩心工程中解放出來，更重要的是創(chuàng)導(dǎo)人們從環(huán)境保護(hù)、節(jié)約資源、安全和諧來生活。

2.2 政府層面

政府推廣商品住宅裝修一次到位的意義，在于保護(hù)環(huán)境、節(jié)約材料，提高品質(zhì)，方便生活。從環(huán)境保護(hù)的角度來分析，自行房屋裝修將出現(xiàn)三大污染源：

2.2.1 噪聲污染

首先要對毛坯房進(jìn)行敲敲打打或電鋸切割。沖擊打洞更是將噪聲污染了整個公寓，出現(xiàn)一處打洞，全幢震動，一家裝修，大家磨難。據(jù)了解，一般比較成熟或熱門的樓盤，從交付后第一家業(yè)主開始裝修到全部住宅裝修完畢，大致需要經(jīng)歷2～5年時間。偏遠(yuǎn)地區(qū)前后裝修的時間可能就更長。于是就有誰先入住，誰家倒霉的境況。敲打聲不僅嚴(yán)重影響了居家的寧靜生活，而且也影響了人們的身心健康。

2.2.2 垃圾污染

敲打之后隨之而來的是粉灰揚(yáng)塵，建筑垃圾運(yùn)輸容易污染公共場所。還有，由于監(jiān)督不到位，施工人員為圖方便，洗刷泥桶時將水泥砂漿等直接排入到下水管道，造成排水管道堵塞或不暢，埋下了鄰里糾紛的隱患。

2.2.3 空氣污染

油漆和涂料粉刷是裝修必不可少的施工環(huán)節(jié)，極易造成氣味四溢，難以在短時間內(nèi)排凈，其中有害氣體將嚴(yán)重影響人們的身體健康。據(jù)了解若裝修中產(chǎn)生的有害氣體沒有及時排凈，會對人體呼吸道、皮膚或血液等造成危害。從建筑安全角度來看，許多業(yè)主為了擴(kuò)大使用面積，不顧建筑結(jié)構(gòu)安全，盲目地對承重墻進(jìn)行穿墻打洞或半墻開挖，結(jié)果勢必嚴(yán)重威脅建筑結(jié)構(gòu)安全。

總之，由于裝修不當(dāng)已經(jīng)成為社區(qū)不和諧的成因之一。

3 全裝修房的益處

3.1 減少環(huán)境污染

集中裝修最大的好處不僅可以避免上述環(huán)境污染和建筑安全問題。而且可以節(jié)省大量的建筑和裝飾材料。主要體現(xiàn)在將兩次施工并為一次到位，減少中間不必要的敲打和材料的浪費(fèi)。如垃圾清運(yùn)費(fèi)一項(xiàng)，就可以減少建筑垃圾外運(yùn)，節(jié)省運(yùn)輸費(fèi)和人工費(fèi)的開支。據(jù)某裝飾公司介紹，平均一套房屋的裝修大約有50袋垃圾產(chǎn)生，需要材料費(fèi)150元，人工費(fèi)500元，外運(yùn)費(fèi)400元。由此可見，需要額外支出一千多元。若上海全市商品房住宅供應(yīng)都實(shí)現(xiàn)裝修房則可以節(jié)約非?？捎^的垃圾敲打外運(yùn)費(fèi)。

3.2 有利產(chǎn)業(yè)化、集約化生產(chǎn)

規(guī)?；难b修可以促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化、集約化、智能化的發(fā)展。通過模塊化設(shè)計，工廠化生產(chǎn)，將木材、石材、涂料等材料利用最大化，質(zhì)量控制最有效，成本控制最優(yōu)化。如工廠化加工制作可以采取密閉措施對噪聲、粉塵、氣味等污染源進(jìn)行有效控制。做到工廠加工，現(xiàn)場安裝，分步檢測，總體驗(yàn)收。

現(xiàn)代房屋的裝修涉及的專業(yè)門類比較多，開發(fā)商可以利用其專業(yè)優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、系統(tǒng)優(yōu)勢、團(tuán)購優(yōu)勢進(jìn)行設(shè)計、采購和組織施工。而作為普通購房者來說，一般是不具有上述條件。

3.3 時代造就全裝修房

我國住宅消費(fèi)已經(jīng)從短缺時代進(jìn)入改善與舒適并舉時代。那種“不怕賣不掉，就怕造不出，只要造得出，就能賣得掉”的狂熱房市已一去不復(fù)返了。經(jīng)過近幾年來中央和地方政府先后出臺的有關(guān)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控政策后，房地產(chǎn)市場供需雙方都進(jìn)入了理性狀態(tài)。消費(fèi)者需要的居家正是開發(fā)商追求的目標(biāo)，積極推出和擴(kuò)大裝修房正是現(xiàn)代生活的需求。

4 針對推行全裝修房的難點(diǎn)問題應(yīng)采取的措施

推行裝修房十多年的經(jīng)歷告訴我們，政府不能簡單地下達(dá)裝修比例指標(biāo)就完事了，還應(yīng)當(dāng)解決開發(fā)商和消費(fèi)者關(guān)注的問題，把一廂情愿的事實(shí)工程轉(zhuǎn)為多方獲益的事業(yè)。因此需要對以下幾個難點(diǎn)問題給予重視和對策。

4.1 提高裝修工程透明度

4.1.1 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的透明度

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將裝修房實(shí)施的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)事先告示。讓開發(fā)商知道應(yīng)當(dāng)按什么標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修；讓購房者明白自己所購的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.2 交房標(biāo)準(zhǔn)的透明度

開發(fā)商不能靠樣板房華麗的軟裝來誤導(dǎo)消費(fèi)者，應(yīng)當(dāng)把實(shí)際交房的樣板房展示給購房者，方便直接參考和對比，可以避免交房時的扯皮。

4.1.3 裝修材料的透明度

材料的優(yōu)劣將直接關(guān)乎到裝修房的質(zhì)量和使用周期。開發(fā)商不能用高端品牌做宣傳，低端部品做裝飾來欺騙購房者。應(yīng)當(dāng)將裝修用的主要材料實(shí)樣一一陳列出來，并明示材料的性能、技術(shù)參數(shù)、使用部位、使用年限等，讓購房者事先清楚裝修材料的品牌與品質(zhì)。

4.1.4 裝修造價透明度

目前市場上很少有開發(fā)商將裝修合理造價告訴購房者，普遍存在著將裝修價格進(jìn)行虛高宣傳，即大多高于真實(shí)造價50%以上，或更高。結(jié)果讓消費(fèi)者懷疑造價的真實(shí)性，認(rèn)為買毛坯房自己裝修可能會更便宜，從而打消了購買裝修房的意愿。

4.2 處理好裝修風(fēng)格的統(tǒng)一性與局部個性化關(guān)系

集中裝修特點(diǎn)是規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化、統(tǒng)一化，很難做到一房一款，但是滿足少數(shù)人的個性化需求也是可以努力做到的。即在整體性上實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，局部或細(xì)部上可以根據(jù)購房者的實(shí)際需要加以滿足，這既有利于裝修中施工與監(jiān)理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，又可以滿足了個性化的需求，不要一概拒絕，有的業(yè)主可以通過軟裝來滿足需求。

筆者認(rèn)為菜單式的裝修想法雖好，也能滿足部分人的要求，但是實(shí)踐證明，由于裝修款式多樣化后對材料采購、施工管理、質(zhì)量監(jiān)督竣工驗(yàn)收以及后期維保等帶來較大的難度，在房屋交接上因?yàn)闆]有樣板房做比較，容易產(chǎn)生矛盾，所以，目前尚不成熟的情況下不宜大力推廣，待裝修房實(shí)施成熟后再進(jìn)行。

4.3 加強(qiáng)裝修房質(zhì)量監(jiān)督

我國精裝修房市場起步較晚，與國外精裝修房達(dá)到70%以上的市場份額相比，國內(nèi)的精裝修房才剛剛起步。而現(xiàn)階段的市場特征是：缺乏嚴(yán)格的國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)誠信自律，缺乏權(quán)威監(jiān)督機(jī)構(gòu)對裝修材料和施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。原本地方質(zhì)量監(jiān)督部門主要力量是對房屋建筑質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，而對住宅裝修房質(zhì)量監(jiān)督管理相對缺乏專業(yè)力量進(jìn)行有效監(jiān)督，往往由建設(shè)單位自行管理或委托進(jìn)行監(jiān)督管理，有的無第三方介入裝修監(jiān)理，造成裝修質(zhì)量參差不齊。

政府應(yīng)當(dāng)建立第三方社會權(quán)威機(jī)構(gòu)對裝修房整體質(zhì)量認(rèn)定機(jī)制。改變由開發(fā)商組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行“近親驗(yàn)收”或“自建自驗(yàn)”的模式。通過第三方的權(quán)威認(rèn)定和出具合格證明，作為住宅交付使用的法定依據(jù)之一。避免房屋交接時業(yè)主為地板上有個斑點(diǎn)瑕疵與開發(fā)商各執(zhí)一詞而拒絕接受房屋情況發(fā)生。

4.4 制定裝修房保修責(zé)任與期限

我國對住宅建筑保修責(zé)任和期限有比較明確的規(guī)定，也容易操作。但是作為裝修房所涉及的部品質(zhì)量維保責(zé)任與期限就比較復(fù)雜。如家用電器、燃?xì)?、灶具等供?yīng)商一般免費(fèi)保修期限為一年（從開具發(fā)票日期起），但是實(shí)際交房時已經(jīng)過了開票起始日。按照上海市房屋管理部門規(guī)定免費(fèi)保修期限一律從交房之日起二年。試想一下，開發(fā)商如何來確保交房后的二年保修期。今后現(xiàn)房出售后再交房的情況比較常見，此時早已經(jīng)過了供應(yīng)商的保修期限。所以應(yīng)當(dāng)將房屋保修期限與室內(nèi)裝修設(shè)施保修期限區(qū)別規(guī)定，即室內(nèi)裝修配置的主要部品設(shè)施以交房之日起六個月內(nèi)由開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任。因?yàn)樯鲜鲈O(shè)施從安裝就位到實(shí)際交房后再延長六個月，已經(jīng)經(jīng)歷了一年左右時間的考驗(yàn)，相對使用狀態(tài)比較穩(wěn)定。對于墻面涂料、墻磚、墻紙、吊頂和地磚、地板等應(yīng)當(dāng)以交房后3～6個月作為開發(fā)商免費(fèi)保修責(zé)任，這既有利于開發(fā)商加強(qiáng)對材料采購和施工質(zhì)量責(zé)任，也符合目前國內(nèi)裝飾材料質(zhì)量和使用的狀況。免費(fèi)維保責(zé)任時間過長或過短對供需雙方均不合理。

4.5 減免因裝修后房價增值部分的稅負(fù)

裝修房與毛坯房之間差價，原本購房者自行進(jìn)行毛坯房裝修，無需承擔(dān)裝修費(fèi)的契稅，開發(fā)商也無需繳納營業(yè)稅等。自從推廣裝修房后無形中直接增加了購房者契稅負(fù)擔(dān)和間接承擔(dān)開發(fā)商的營業(yè)稅等稅負(fù)，合計約8%～10%。例如裝修房中除了裝飾材料、人工費(fèi)外，所配置的家用空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)、衛(wèi)生潔具、脫排機(jī)、燃?xì)庠罹?、熱水器、消毒柜、燈具以及壁櫥柜等不僅開發(fā)商要重復(fù)繳納營業(yè)稅，購房者還要額外承擔(dān)契稅。這種現(xiàn)象不利于減輕購房者的負(fù)擔(dān)，也不利于政府對房地產(chǎn)價格的宏觀調(diào)控。從裝修房使用情況來看，一般裝修房使用周期一般在10～15年就需要重新改造，有的電器設(shè)備安全使用周期只有6年左右時間就需要更換。顯然這部分重復(fù)繳稅與國家規(guī)定的契稅征收內(nèi)涵不符合。因此稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)將裝修房所增值的部分給以減免，減輕最終由購房者承擔(dān)的稅負(fù)。

5 結(jié)語

解決推廣裝修房的難點(diǎn)不能一廂情愿，要多重并舉。政府要編制游戲規(guī)則，開發(fā)商要有章可循，業(yè)主要理性對待。通過宣傳裝修房的重要性及其推廣意義，人們定會理性接受全裝修房給我們生活帶來的便捷與舒適。