邊麓

《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中明確提出了“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”。而具體操作辦法和實(shí)施計劃，有望明年一季度出臺。這意味著，我國政府部門第一次明確提出“以房養(yǎng)老”。

“倒按揭”可行嗎？

中國正在快步進(jìn)入老齡化社會，已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。在養(yǎng)老問題上，中國有著自己的國情——人口基數(shù)龐大、歷史欠賬太多。

據(jù)相關(guān)資料顯示，2000年我國60歲以上老年人口已達(dá)到1.3億，占總?cè)丝诒壤秊?0.26%；65歲以上人口超過9400萬，占總?cè)丝诘?%以上。中國面臨的社會老齡化問題，歐美國家早就經(jīng)歷過，并予以解決：老年人群每月可以支配的收入或許不多，但他們擁有價值幾十萬、上百萬的自有房產(chǎn)，大多不可能先行出售或出租贏利，只能留待身后傳諸子女，而子女往往有自己的房屋，發(fā)愁的是如何贍養(yǎng)父母。這個時候，“以房養(yǎng)老”的操作方式就浮出了水面。

標(biāo)準(zhǔn)的“以房養(yǎng)老”操作方式，產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代的美國，年老的市民為住房反向抵押貸款，俗稱“倒按揭”，即房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把房子抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)做出綜合評估后，每月給房主發(fā)放固定資金。當(dāng)房主去世，房產(chǎn)將得以出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。

在社會人口老年化更為嚴(yán)重的歐洲國家里，荷蘭是第一個確立“以房養(yǎng)老”的國家，可“倒按揭”在這個以郁金香聞名的國家卻基本沒市場，只因荷蘭人對這種養(yǎng)老方式并不感興趣。荷蘭人“愛財”，在歷史上，曾經(jīng)有不少荷蘭人為財鋌而走險當(dāng)海盜，現(xiàn)代的荷蘭人認(rèn)為擁有房產(chǎn)是成功的最直觀體現(xiàn)，在他們眼中房子是一輩子為之經(jīng)營的窩，必須自己擁有。另外，荷蘭人還喜歡把房產(chǎn)傳給子女。只有在特別緊急、實(shí)在沒辦法時才會考慮賣掉房子或者倒按揭。此外荷蘭人的房子一般都是自己買下來的。沒有租房的壓力，退休后的生活更輕松。2009年，荷蘭人住房自有率為57%，荷蘭人愛置業(yè)的習(xí)慣可以窺見一斑。

“以房養(yǎng)老”在中國

與荷蘭人觀念相似的中國人會怎么樣呢？

2050年左右，我國老年人口總量將超過4億，每10人中將有3個老人。僅從數(shù)字推斷，“以房養(yǎng)老”值得推廣，但事實(shí)上，在《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》對外發(fā)布以后，對“以房養(yǎng)老”投反對票的人，不在少數(shù)。最常見的一種吐糟是：“奮斗了一輩子的房子，在年老的時候拱手當(dāng)給金融機(jī)構(gòu)，你愿意嗎？”

要想“以房養(yǎng)老”，首先，擁有房屋產(chǎn)權(quán)；其次，老人與子女分開居??；第三，老人的經(jīng)濟(jì)狀況適中?？墒牵?jīng)濟(jì)狀況適中的老人，大多有退休金，子女的條件也不錯，他們一開始就沒有抱此想法，相反，大部分的人都選擇把房屋留給子女。其實(shí)，這種模式早在幾年前就曾在北京、上海等城市展開試點(diǎn)，但都因效果不理想而難以普及。

據(jù)新華網(wǎng)報道，南京市在去年的老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃中曾提及“以房養(yǎng)老”的內(nèi)容，但在之后，此類以房養(yǎng)老試點(diǎn)業(yè)務(wù)沒有任何進(jìn)展，相關(guān)負(fù)責(zé)人透露是“因?yàn)榉芍贫热毕荩四Ｊ饺酝Ａ粼谡哐杏戨A段”?！胺芍贫鹊娜毕荨敝傅氖牵覈壳耙?guī)定房屋的產(chǎn)權(quán)為70年，到期后如何處置依然是政策盲點(diǎn)。

換一句話說，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都剩余不多，而當(dāng)老人身故時，使用年限更是所剩無幾。那么，保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險也較大。

當(dāng)然，也有一些人認(rèn)為，這些國外的成熟模式，早就應(yīng)該“引進(jìn)”中國，這是一種能理解的養(yǎng)老方式，也是一種不錯的理財方式：既能緩解養(yǎng)老金缺口，又給百姓一條理財渠道，還能拓展金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營產(chǎn)品和經(jīng)營效益來源，一舉多得。一種更為樂觀瀟灑的說法則是，時代在變化中，也許孩子會越來越少了，要房子何用？

目前中國已迎來“421”時代，即一對獨(dú)生子女結(jié)婚生子后，他們的家庭結(jié)構(gòu)為4個父母、夫妻2人和1個小孩。這種倒金字塔結(jié)構(gòu)，已讓年輕人不堪重負(fù)。倒金字塔的格局終結(jié)了傳統(tǒng)的家庭結(jié)構(gòu)，也因此成為了“以房養(yǎng)老”箭在弦上的主要原因。

全球范圍內(nèi)的“以房養(yǎng)老”

盡管在中國大陸剛剛起步，但“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”已經(jīng)是國際上成熟、普遍的金融養(yǎng)老方式之一了。歸根到底，“以房養(yǎng)老”是一種帶有社會福利性質(zhì)的產(chǎn)品，其能否最終推廣和落實(shí)，都與國家的社會環(huán)境息息相關(guān)。

香港特區(qū)政府的“安老按揭試驗(yàn)計劃”不過是在2011年正式推出，但2012年就確定可行，并進(jìn)一步提出了優(yōu)化方案。香港特區(qū)政府的做法是，由具備政府背景的按揭證券公司決定牽頭開發(fā)養(yǎng)老按揭產(chǎn)品，鼓勵銀行提供安老按揭貸款，按揭證券公司向其提供按揭保險，降低銀行和老年人的風(fēng)險：其實(shí)質(zhì)就是一個貸款安排，申請人需要向銀行繳付利息，但利息只是計入總欠款內(nèi)，最終將以物業(yè)償還。

加拿大的“以房養(yǎng)老”也是通過倒按揭貸款業(yè)務(wù)來實(shí)現(xiàn)的，在加拿大，超過62歲的老人可以將居住的房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬至30萬加元之間，只要你不搬家不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。

在新加坡，老年人則被稱為“樂齡人士”。62歲以上的樂齡人士可以從公積金賬戶中領(lǐng)取養(yǎng)老金度日，政府也允許老人將自己擁有的組屋或私人房產(chǎn)進(jìn)行部分或全部出租，以換取租金養(yǎng)老。新加坡政府還專門為獨(dú)居或只和老伴居住在一起的老人提供一種樂齡公寓，一般只需五六萬新元即可獲得40平米左右的公寓。除此之外，新加坡60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房內(nèi)，待其去世后，房屋產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，進(jìn)行抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，剩余的錢則交給其繼承人。

而英國的“以房養(yǎng)老”則更為周全，一種方式是把房產(chǎn)抵押給銀行、保險公司等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款；另一種方式就是出售大房換購小房，用差價款養(yǎng)老。但這一切都是建立在英國房子不存在使用年限的條件之下，在此條件下，相關(guān)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)在這一領(lǐng)域運(yùn)作多年，操作規(guī)范，老年人的權(quán)益有所保障。

不過，在房價泡沫恣意生長的國家，一旦房價在未來某個時間點(diǎn)崩盤，以房養(yǎng)老的技術(shù)前提也就徹底消失。到時候，房屋的價值過低，也就很難指望將其作為自己養(yǎng)老的資本。以現(xiàn)有貨幣通脹趨勢推算，為了維持體面的老年生活，恐怕需要一筆十分龐大的財富方能實(shí)現(xiàn)了。